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1、目 录,第一部分 中国养老市场宏观经济概述 一、中国老龄化问题凸显 二、老年服务现状尴尬，供需失衡 三、人均GDP成为中国整体支付能力的掣肘 四、中国面临的最重要的民生问题之一 五、发展多样化 、社会化、市场化 六、养老服务业开始进入“黄金发展期” 七、养老地产并非是炙手可热的香饽饽 八、高端养老机构的前景和价值 第二部分 发达国家养老市场概况 1、美国凤凰城及太阳城中心养老社区 2、台湾润福生活新象馆 3、日本港北新城 4、荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓 第三部分 中国高端养老市场典型案例 1、青岛爱丁堡国际老年公寓 2、北京康梦圆国际老年公寓 3、浙江城仙居（连锁） 4、上海亲和源老年公寓
2、5、北京太阳城 6、广东金龙湖养老基地,目 录,第四部分 重庆养老市场概况 一、重庆市城镇养老服务机构供应现状 二、重庆市城镇养老服务机构供应预测 第五部分 重庆典型项目介绍 1、重医第一附属医院青杠老年养护中心 2、重庆市第一社会福利院 3、重庆市第三社会福利院 4、重庆九九康寿中心 第六部分 重庆业内人士及三高老人访谈 一、业内人士访谈 二、三高老人访谈 第七部分 重庆消费市场需求意见分析 一、市场认知及态度分析 二、养老生活现状意见 三、对社会养老机构的选择意见 四、对项目的认知态度和建议 第八部分 消费者信息渠道及日常生活形态调研 一、对养老服务机构的信息认知渠道 二、日常休闲娱乐活动
3、方式 三、日常出行交通工具选择 第九部分 调研结论与定位建议,第一部分 中国养老市场宏观经济概述, 截至2009年，我国60岁以上的人口已达1.67亿 占总人口的12.5% 占全世界老龄人口的1/5， 世界上唯一老龄人口过亿的国家。,一、中国老龄化问题凸显, 截至2009年底，全国各类老年福利机构38060个，床位266.2万张。 发达国家老年公寓每千人拥有的床位数在50-70张之间。 在中国，65岁以上老人每千人拥有的床位数不过23.5张，缺口300万张以上。,二、老年服务现状尴尬、供需失衡,以上数据摘自中国老龄委2010年中国老龄化问题研究报告,老年公寓 在社区中适于老年人居住要求来进行设
4、计和建设的，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主要特征有： 1）在时间特征上，入住群体入住时间较长； 2）在经济特征上，形成投入产出的良性循环。是以个人缴费为主，绝大多数老年人要 用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年 公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要； 3）在社会特征上，实行同吃同住、同活动的群居生活方式； 4）在服务特征上，有
5、较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务； 5）在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权， 入住的老人则是租赁的形式； 6）在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。 中国青岛爱丁堡国际养老公寓是该类项目的典型案例。,关键词解释,社会福利院（敬老院） 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。 在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个
6、老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯。 在发达国家，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务、医疗服务以及伙食水平等。 中国民政养老机构目前的总体发展水平不断提高，但仍无法满足老龄化进程带来的需求。目前，政府提倡民营资本的介入，需要在政策配套上跟进，以鼓励民营企业关注社会养老需求的较强增长势头。而且更要注意提高水平，从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老
7、人们在养老院里住得好，生活得舒适。,老年社区 以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。 老年社区不同之处是入住的为老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起，因为社区主要是为老年人服务的，设置有医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施，而且对老年人有较多的优惠。 1）老人占据主体地位，其方式为居家养老，是它区别于一般地产的主要因素； 2）空间环境在规划设计上强调综合居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种 要素，是和谐的新的生活方式的空间载体； 3）除了本身构成完整的自成体系的服务功能
8、外，还具有对外的交通、通讯、商业网点、 公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局； 4）其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造 丰富多样的同龄交流环境； 5）专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式 和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。 北京太阳城和上海亲和源养老社区是国内比较典型的成功例子，规模性较大，值得借鉴。,医护型养老院 在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了一定数量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个
9、老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。养老院对这些老人进行24小时的医护，包括诊断、治疗、吃药、打针、穿衣、吃饭、大小便、洗脸、洗澡直至睡觉翻身(有的病人自己无力翻身)，都由医护人员进行护理。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。 这种形式的养老院目前在中国还处于发展的初级阶段，重庆医科大学青杠老年养护中心的项目建设就是一个典型的例子。这类养老的费用要高于常规养老支出的一倍以上，是类似需求的一个重要补充。,托老所 托老所的主要特征表现在： 1）在时间上通常是短暂的； 2）在流动性上不同于养老院和养
10、老公寓等； 3）在费用上更适合低收入家庭； 托老所往往由社区、街道组织或民营机构自发组织成立，以满足需求。,第二部分 发达国家养老市场概况,1、美 国 美国的老年公寓一般分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。 1）自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供 完善的社区服务。 2）陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗 衣、体检及其他个人生活方面的服务。 3）特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。 在美国形成规模和品牌的两大养老社区成为行业的标杆，在经营与管理上具有独到之处：
11、,美国凤凰城养老社区（Sun City West) 位于亚利桑那洲 凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照。 凤凰城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。 占地37.8km，其中陆地37.6 ，水域0.2 km。 凤凰城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。 专供退休的公司主管和老板居住，栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围，空气十分新鲜。 房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。 整个凤凰城高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一 城内除了拥有大的专为老人服务的综合性医院外，心脏、眼科中心及数百个医疗诊所环绕 其间。,美国太
12、阳城中心 (Sun City Center) 太阳城中心（Sun City Center）是美国较大的老年社区之一。 美国的太阳城中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸。位于坦帕和萨拉苏达之间，距墨 西哥海湾海滩只有几分钟的路程。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士 一年居住时间不能超过30天。 社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，社区生活积极活跃，让人们能够建立密切的联系 和交流。 在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。居住在这样的老年社区对老人身体非常有 益，据说，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。 社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无
13、障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道 ，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方 位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。 在这里，体现的是一种生活，一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活，充实、健康。,美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用
14、一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。 在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。 在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。住在太阳城中心的居民，大约三分之一是活跃的高尔夫球爱好者，因为高尔夫球是一种最适于老年人的健身运动。无论您是初学者还是高手，都可以参加。因为太阳城中心的高尔夫球场共有126个洞，比标准的18洞球场大得多，球洞也多得多，
15、以利众多老人同时活动。 在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。在社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，,太阳城中心保持着丰富 的周末活动，把整个社 区的老人参与度完全调 动起来，2010年带来的 额外配套消费突破6000 万美元，且该项增长呈 逐年递增的趋势。,2、台 湾 在台湾淡水，就有这么一处养老社区，常年都需要排队才能入住。这所完全由民间机构经营的老人住区位于淡水淡江大学旁的润福生活新象馆，远眺观音山与淡水出海口，感觉像来到了一座五星级饭店，目前共有300多位老人在这里养老。 这个养老社区规划的多为3060平方米的套间，既保证了个人独立空间，又增加了
16、社区活动面积。社区内设有无障碍空间，特地挑选无锐角家具，并安装了中央监控系统，每个房间还有生命侦测器。 在服务上，则提供住家清扫、休闲旅游活动、养生餐点以及衣物送洗，甚至包括邮件代发等细致入微的酒店式服务。在健康管理方面，提供24小时护士服务。 在设施方面：有连通式阳台、浴室安全扶手、紧急呼叫、走道显示灯、护士呼叫铃、生活照顾感知器等，遇到紧急情况时，这样的设计可确保住户生命安全。这里更设有社区专属警卫、全区保全巡逻、居家保全系统、紧急求救系统、随身照护感知器以及全区不断电系统。 整个社区已经运行到第14年，运行良好，尽管社区入住保证金已高达500-1000万新台币，但入住仍需排队。 根据调查，台湾老年人在财政上一般都相对独立，因此不需子女抚养的老年人占绝大多数，这也使得一些中高价位的老年住宅大有市场，而且项目还随着老年人年龄的增长，不断调整服务内容和整修建筑形式，使其更适合已经入住的高龄老人需求。 同时，政府也相应鼓励银行用较低的利息贷款修建此类养老社区，更重要的是在土地容积率上
