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1、,韶关莱斯星光大道 商业定位及功能规划建议报告,创基 永基行顾问,COPYRIGHT 2006-2009 DRMALL ALL RIGHTS RESERVED 版权所有 深圳市福田区泰然九路海松大厦B座 裙楼2012-2013室,2011年1月,经双方初步对项目定位沟通讨论后，我们重点针对性调研项目所处区域商业市场发展现状，结合我司十多年的商业操作盘经验及项目实际情况，重新对项目进行定位升级，以为后续营销推广、销售招商打下良好市场基础。,前 言,汇报思路,市场分析,项目分析,项目定位,业态规划,推广策略,市场分析,NO.1,韶关市经济发展 城市规划布局 交通规划布局 城市经济指标 消费群体分析
2、 商圈版块分析,韶关市经济发展,韶关，被称为广东的北大门，战略地位历来重要，是粤北政治、经济、文化中心和交通枢纽，是粤港澳辐射内陆腹地的“黄金通道”。 其交通综合优势十分明显：武广客运专线、京珠高速公路、106国道等纵贯南北，乘坐武广高铁从韶关到广州市仅需40分钟，融入了广州“一小时生活圈”。 旅游资源丰富：拥有世界级、国家级景区景点17处和省级及以下景区景点100多处。包括丹霞山、南华禅寺、去年接待游客1200多万人次，旅游收入约72亿。 全市人口320多万，人均GDP19321元，人均消费支出高，对比粤北及周边城市整体经济处于“中等发达城市”,韶关未来交通规划,进珠三角“1小时经济圈”（韶
3、关市内）+“1小时生活圈”周边城市带动泛珠三角周边高端人士及本地城镇居民消费,预计2015年城市公网全面通车，将实现韶关公交与周边城市轨道公交换乘，进一步凸显国家交通枢纽城市地位,政府落实6321战略（六高三铁两站一航）交通规划，争取5年内把韶关打造成为全国交通枢纽城市。,韶关将继续通过京珠、京广、武广高铁、106国道、四条轨道线与市内的环线对接，缩短与周边城市的交通时间。,六高三铁两站一航（京珠高速、韶赣高速、大广高速韶关段、昆汕高速韶关段、深湘高速、京珠高速复线、武广快速客运铁路专线、韶赣铁路、厦门柳州铁路韶关段、武广铁路快线韶关站、公路客运中心站、北江航道，）,韶关城市未来发展格局,韶关
4、城市发展方向与布局结构： 以西南向为城市重点发展方向；南向和东向为城市次重点发展方向；北向为城市协调和控制发展方向。中心城区的空间结构规划为“一心五组团”。由市区小岛和西联组合构成的中心城市未来主城区，曲江、韶大、白土、龙归、茨姑塘五个组团围绕主城区扇形展开。未来韶关整体商业将走向中高端消费路线,韶关融入广州1小时经济生活圈,韶关作为泛珠三角经济圈的交通枢纽和粤港澳辐射内陆腹地的“黄金通道”优势，依靠文化、旅游等自身资源优势及深圳、东莞产业园和大批汽配集群产业链的建设已初步成效，随着武广高铁的开通，更是加速了周边城市经济及消费群前往韶关，韶关融入广州经济生活一小时圈，发展潜力后劲相当大。,分析
5、：从以上各项指标对比韶关与周边城市的整体经济处于“中等发达”城市，尤其是人均消费支出与社会消费额都位居第二，若对市民的消费市场给予引导、释放，其潜力无限。,韶关城市经济指标对分析,以上数据均来自韶关市统计局、韶关国民经济和社会发展统计公报,小结：据韶关某商务消费权威机构统计的数据，及结合对风度名城、中环广场及市区步行街等中高端品牌店的访谈综合得出，韶关消费群消费结构呈现典型的“金字塔”状，说明韶关市民的消费意识逐渐提高了，市场消费更趋向成熟，若给予消费引导将激发、刺激中高端消费市场。,韶关消费结构分析,韶关城市消费群“金字塔”分布,韶关商业格局构成,沃尔玛 广场,风度步行街 风度名城,南郊专业
6、 市场,中环 广场,莱斯大酒店 莱斯星光大道,关键词：城市名片、黄金街铺、消费磁场,核心商圈,步行街商圈位于韶关市风度路，东起东堤南路，西至西堤路，南接解放路，北到中山路。,规模及效益 ： 规模及业态：商圈内汇集了电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。共有商铺近 2000家， 30 多家食肆， 6多家大型商城， 2家银行机构，一家大型证券机构；从而使步行街成为多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合 人流：商业和服务业总营业面积100万平方米，日均人流量5万人次（节假日高峰10万人次/日） 是目前韶关市销售额最大的商业中心。,核心商圈,商业步行街商
7、圈,小结,一、综述：步行街商业区最有活力的工薪时尚商业区，目前韶关最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。 二、总体规模：步行街商圈总商业体量大，其中集中商业占绝大部分，沿街商铺和街区占少数。集中式商业中专业市场占小部分。 三、专业市场：步行街商圈专业市场主要以苏宁、国美及数码专卖店。 四、集中以三四线城市品牌服装、餐饮消费为主。 五、市场新兴：满足中端人群的大众型消费方式，补充区域主流市场，前景良好 六、规划问题：步行街商圈是自发形成的传统的商业街区，其片区道路、市政规划、公共设施均未能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。 七、租金：区域整体租金水平围绕步行街向中向南北两端辐射，目前作为韶
8、关商业风向标。,可参考性商业项目风度名城,讲评：市场定位、客群定位成功，成为区域范围内独具特色的时尚天地，依托于步行商业街人气的优势，以区域唯一性，成功吸引年轻族群的亲睐，具有时尚、休闲、购物、旅游于一体的商业场所。,可参考性商业项目沃尔玛广场,讲评：项目定位、客群定位一般，成为新城区大型购中心，依仗于全民健身广场的人流优势，吸引了许多年轻人群，但业态分类不明确，尤其是人流动线设计问题，使得一楼的人流全流失，商家反应经营状况较差。,可参考性商业项目中环广场,经营模式：只租不售、 以“联营扣点”模式经营； 1-5F百货类：根据品牌知名度以10%-25%的联营扣点经营 6F餐饮类：租金：25元/
9、月、物管费：12元/ 月 评：经营情况良好，亮点是超具人气的五楼大地电影院。,“百年东街”简介 项目位于浈江区小岛中心区域，规划面积96394平米，该项目长1300米、建面约6万平米、 项目由多个特色商业组团包括：主题文化广场、特色瀑布酒店、国内外各色餐饮、休闲商业水街、 大型购物商场、滨江广场绿化长廊、沿江地下车道和停车带等，定位于打造中国内陆渔人码头、 营造休闲旅游文化氛围为主题的滨江商业风情步行街。预计2011年5月完成主体工程。 项目的开发建设将会对整个韶关商业市场形成冲击，尤其是对本项目更是构成较大的威胁。,建设中的“百年东街”,东河新兴商业圈,星光大道项目,卡仕,东河商圈没有统一规
10、划的商业圈，主要以莱斯大酒店的五星级酒店带动片区消费，沿启明北路一直往北延伸至碧桂园方向。,帽峰大桥,全 国 各 地 美 食 街,南华会,99,东河商圈主要以启明北路沿街娱乐餐饮为主，由莱斯五星级酒店带动片区旅游、娱乐消费，目前是韶关最集中最高端的娱乐休闲中心之一。 启明北路集旅游美食、夜市、娱乐一条街，近1公里长两旁汇聚约50多家全国各地特色餐饮，大型中高端KTV、酒吧，吸引大量旅游人士及大众型餐饮娱乐消费。 随着东河片区政府旧城改造的逐步完善，未来居住氛围逐渐成熟，帽峰大桥的通车，缩短了五里亭区域（碧桂园）通往市区、丹霞山等旅游景点的距离，武广高铁将更是为该片区不断的输入人流，商业发展前景
11、无可限量。,小结,市场总结,一、韶关为工贸旅发达城市，利用“泛珠三角”带动城市整体消费，是未来发展重要地带，为商业的发展带来良好机遇； 二、潮流、时尚主题式商业仍是市场发展重点； 三、具差异化女性中端为主，高端为辅特色主题商场发展空间大； 四、中高端餐饮、酒吧、娱乐仍具较大发展市场； 五、2011年韶关旅游数量不断上升，有力捉进城市整体商业时机。,项目分析,NO.2,项目经济指标 项目四至 项目S、W、T、O,项目经济指标,商业面积：36000 商场首层 面积：8240 层高：6.9m 商场二层 面积：8370 层高：5.4m 商场三层 面积：8307 层高：5.4m 商场四、五层 面积：24
12、74 层高：5.4 停车位：563个,东广场面积：约400 南广场面积：约650 西广场面积：约300 总长度约：277m,项目东侧主干道启明路，连通帽峰大桥直达碧桂园，距武广客运站15分钟；启明路美食街、上百家知名建材、灯饰名店。,项目北侧五星级莱斯大酒店及夜总会、酒吧和等多个高尚小区。,项目西侧浈江路，百年旺市小街，生活超市、社区医院、市二中、十三中及浈江区财政局等机关单位。,项目南侧东河桥头，与繁华市区步行街仅一桥之隔。,项目四至,劣势（ Weakness) 所在路段商业氛围较差，周边商业低档、庞杂； 商业建筑结构不规整、不通旷，给业态规划带来难度； 裙楼商业在本市暂无经营成功的案例，沃
13、尔玛广场经营不畅，一定程度上影响目标客群对本项目的市场信心；,优势（ Strength) 依势五星酒店的联想品牌号召力，市场抗性相对较小； 所在区域居住氛围较浓厚，对外交通便利； 辐射周边数十万潜在消费群，尤其是本案塔楼业主及 碧桂园的高端消费群，其市场潜力大； 项目星光大道的主题定位规划，是本案鲜有的特征；,机会（Opportunity) 整个城区商业稀缺，本案拥有较大的未来升值空间。 帽峰大桥及武广高铁的开通，将为本项目带来潜在的更多商业消费； 二期酒店的建设与营运，将为本案带来无限商机； 区域范围内的商业业态以生活日用品居多，本案存在 新商业业态的发展空间；,威胁（Threat） 百年东
14、街的开发建设，将对本案的销售、招商产生一定的影响； 区域内商业氛围较弱，人流量不够理想； 随着片区后续的旧城改造项目相继开发建设，将对本项 目的冲击；,项目S、W、O、T,本项目位于以莱斯大酒店为中心的东河新型商圈，依势韶关财富最密集的中心商务区，随着周边高尚楼盘的居民陆续入住，及帽峰大桥与武广高铁所带来的无限商机，片区的人气、商业环境将更加成熟，也将形成以莱斯星光大道为龙头的一个全新聚购物、休闲、娱乐、旅游观光于一体的商业财富消费圈。,小 结,经深入了解韶关商业发展趋势，并重点针对几个商圈的项目，如风度名城、沃尔玛、中环广场几个可比性商业发展模式作深层次调研后，整个市场的中高端女性品牌屈指可
15、数，而本地现有的女性知名品牌如达芙妮、歌莉娅、TATA等其产品主打时尚白领一族，对其高端消费群不够吸引力；其专业市场的国美电器、苏宁电器各开5家分店，和家居、建材市场遍布全城市场已饱和；至于装修档次高、菜系丰富又特色的中高端餐饮类市场可圈可点，随着市民的生活水平提高，中高端市场将成为主流。占据有时机，本案商业将以领导全城时尚潮流、聚变消费磁场的角色，成为新韶关的商业地标。,项目定位思路,项目定位消费者,政府高官、高层公务员 企业管理层、高级白领 城区中高端小区居民 外来商务、公务人员 外来旅游者、游客,消费人群,目标客户定位,1.投资客类别： 有投资商铺经验的本地投资客 从事实业投资的外地买家
16、 从创基会中精心筛选的投资客群 2.客群特征： 对街铺及商场店铺有投资经验的； 看重项目在片区的未来升值潜力 对商场经营管理要求较高； 看重较高、稳定的投资回报；,投资客群特征,国内外一、二线时尚服装品牌连锁店； 本地现有品牌经营商家，欲扩大经营范围，加开分店的； 首次进军韶关市场的各行各业的实力品牌商家 首次自主创业的年轻一族,品牌商家,项目功能定位,该区传统商 业经营单薄,缺乏高端、时尚、休闲、文艺主导商业,莱斯地产高端住宅项目裙楼,消费力旺盛 可挖掘高端消费群体,中、高端名店商业街 时尚潮流坊,以青年主流消费为依托、以品牌专卖为支撑， 打造集时尚购物文化、时尚餐饮文化、时尚休闲文化、时尚旅游文化为一体的一站式国际时尚主题体验商街,项目功能定位,七大主题业态,女人世界,珠宝百货,主题美食,运动城,品牌折扣店,时尚潮流坊,旅游美食街,300米长星光大道明星主题商业街,+,项目形象定位,一站式国际时尚
