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1、昭通市金融中心和商业文化综合体项目赢利模式设计,深圳新摩尔商业管理有限公司董事长 清华大学商业地产总裁班客座教授 杨宝民2013年5月30日,致荣泰房地产公司,深圳新摩尔商业管理有限公司,目录,一、市场分析结论 二、项目成本分析和赢利模式设计 三、项目商业规划和招商建议 7号地块商业规划建议 8号地块商业规划建议 9号地块商业规划建议 四、项目物业销售初步建议 五、项目经营管理建议 1.租金收入预测 2.经营管理流动资金预测 3.经营管理组织架构建议 总结,深圳新摩尔商业管理有限公司,昭通城市总体规划,昭通规划形成“一主、二副、七点、一轴两带”,深圳新摩尔商业管理有限公司,昭通市人口及收入情况
2、,昭通市现有人口582.95万 ，全市常住人口521.35万人。 城镇居民人均可支配收入为14073元，人均生活消费支出9095元。 农民人均纯收入3294元，农民人均生活消费支出2935元。 城镇居民家庭恩格尔系数为43.8%，农村居民家庭恩格尔系数为50.2%。,深圳新摩尔商业管理有限公司,目前档次最高的百货是浙江商人经营的新百大，鞋类商品以百丽作为代表。 目前青年路租金最高达到每月200元/平方米以上，街区长度在400米左右。,深圳新摩尔商业管理有限公司,街区档次最高的是洋人街区，以地下超市作为吸引人气的主要业态，珠宝品牌以周大福作为代表。,深圳新摩尔商业管理有限公司,本项目适合现代购物
3、中心和金融写字楼和公寓以及艺术中心进行组合（能够增加主题文化酒店更好），形成现代城市商业与文化综合体。,深圳新摩尔商业管理有限公司,项目SWOT分析,深圳新摩尔商业管理有限公司,深圳新摩尔商业管理有限公司,市场分析结论,1.昭通是区域内最大的城市，需要增强城市的金融服务和商业辐射力。 2.本项目选址在昭通最繁华的青年街区南侧端点。,深圳新摩尔商业管理有限公司,项目成本分析和赢利模式设计,采用现代购物中心的综合体定位成本和投资估算,深圳新摩尔商业管理有限公司,一流的商业规划与建筑设计结合，本项目购物中心部分整体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整体出售给百盛模式。,预计销售利润为1
4、11269-97195.45=14074万元 保留物业价值1.3亿元左右,深圳新摩尔商业管理有限公司,2.本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字楼和公寓和住宅大部分对外销售，保留少量写字楼。,本项目从销售角度101269-97195.45=4075万元.实际的操作中，保留物业为43476万平方米。,深圳新摩尔商业管理有限公司,项目商业规划和招商建议,本项目适合按照现代购物中心进行规划。昭通的街区商业数量已经足够多，目前需要的是一流的购物中心和城市商业与文化综合体。,深圳新摩尔商业管理有限公司,7号地块商业规划建议,适合昭通档次的名品购物中心 建议在原来基础上增加7号地块地上
5、商业建筑面积，减少住宅面积。 保留4564平方米 建议做青春时尚流行女装2000平方米 1564男装，1000平方米快餐。,深圳新摩尔商业管理有限公司,7号地块商业规划建议,深圳新摩尔商业管理有限公司,8号地块商业规划建议,深圳新摩尔商业管理有限公司,9号地块商业规划建议,2370平方米 建议定位为餐饮和中医健康休闲以及足疗中心等业态,深圳新摩尔商业管理有限公司,项目物业销售初步建议,1.重视银行和保险公司的提前销售,即使未能提前达成协议，建议在商业裙楼也要分别考虑银行营业网点和保险公司对营业大厅的要求。 2.重视整体销售，优质品牌代理公司购买商铺优先。 3.重视和龙头商家合作，销售商铺的端点
6、部分考虑引进优质品牌。,项目规划设计建议-方案1 美化购物中心形状，增加商业物业面积9000平方米，减少住宅面积,深圳新摩尔商业管理有限公司,项目规划设计建议-站在政府角度建议采用方案2 整体开发七号地块,极大地提升城市形象，成为昭通现代化建设的重要地标。,深圳新摩尔商业管理有限公司,深圳新摩尔商业管理有限公司,最佳地级城市商业综合体参考模型,昭阳大道,青年路,空中公园和广场的互相呼应,深圳新摩尔商业管理有限公司,深圳新摩尔商业管理有限公司,项目经营管理建议,1.租金收入预测 2.经营管理流动资金预测 3.经营管理组织架构建议,深圳新摩尔商业管理有限公司,租金收入预测,本项目拥有较多保留物业4
7、7476万平方米，初期适合放水养鱼，前两年租金适合在30元/月/平方米，第三年开始每年递增10元/月/平方米。,深圳新摩尔商业管理有限公司,经营管理流动资金预测,项目经营管理流动资金需要2000万元，引进填补空白品牌十个以上，取得重点品牌的代理权。 本项目自主经营购物中心，能够实现以上租金并稳步增加。,深圳新摩尔商业管理有限公司,需要代理品牌名单,深圳新摩尔商业管理有限公司,经营管理组织架构建议,云南昭通金融中心商业管理公司,招商部,营 销 推 广 部,物业管理部,质量与物价部,财务中心,商业物业管理处,深圳新摩尔商业管理有限公司,关于项目7号地块规划设计的最佳模型建议,深圳新摩尔商业管理有限
8、公司,总结,通过对项目的现场考察和基本的投入产出分析，认为项目适合定位为金融保险办公和购物中心现代城市商业与文化综合体。,深圳新摩尔商业管理有限公司,我们建议,1.鉴于本项目七号地块方正，商业价值较大，增加七号地块地上商业面积至少达到46340平方米面积（含地下9000平方米），拆迁部分民房，扩大一层沿着西侧的临街面，为项目引进一流百货或者龙头品牌奠定基础，减少塔楼居住面积，预计项目总体价值增加至少3000万元以上。 2.本项目购物中心适合作为六层商业，建议从第五层开始局部退台，打造一流的空中花园和艺术馆和咖啡厅。 3.注重青年路人流和其他外部人流导入，建议设立扶梯和天桥，从青年路直接进入本项目二楼商场。 4.从政府角度，可以给予其他区域例如，低价给予昭通达到和东环城路交叉口地块50-100亩补偿拆迁费用，全部拆迁七号地块民房，打造昭通历史上最现代化的城市商业与文化综合体，成为名副其实的金融中心和名品购物中心，成为昭通现代化的标志性建筑。,深圳新摩尔商业管理有限公司,谢谢聆听！,
