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1、龙潭社区投资项目可行性分析报告,豫南营销 2014年9月11日,目 录,一、信阳市概况 二、信阳市房地产概况 三、项目介绍 四、可行性分析,第一篇 信阳市区域概况,鄂豫皖区域性中心城市，连续五年入选“中国十佳宜居城市” 信阳市位于河南省南部，东连安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地信阳市总面积18925平方公里，总人口800多万，其中市区建成区面积80平方公里，人口80万,信阳概况,立中原而通八方，居复地而达九州,石武高铁和明港机场将信阳完全融入郑州、武汉和合肥“一小时经济圈”,城市交通,贯穿全境的三条高速：京港澳、大广、沪陕 三条国道：106、107、312 三条铁路：京广、京九
2、、宁西,区域交通便利，国家重要的综合交通枢纽城市 信阳北距郑州290公里，南距武汉170公里，西距西安530公里，东距合肥310公里 京广高铁、郑武高铁、京广铁路、宁西铁路、京九铁路、京港澳高速、沪陕高速、大广高速、 107国道、106国道、312国道穿境而过,区域交通,城市荣誉,经济发展,2009-2013年信阳市GDP不断提升，经济稳步发展 2013年信阳市GDP总值达到1537亿元 城镇居民人均可支配收入19150元,人均消费水平,2009-2013年信阳市人均消费水平不断提升 2013年信阳市城镇居民人均可支配收入19150元，农村居民人均可支配收入7982元,投资情况,2008年-2
3、013年信阳市固定资产投资额和房地产开发投资额稳步提升， 2013年房地产开发投资达到226.29亿元，相比2012年急剧增加37.14亿元,城市规划,现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市”。根据省政府关于加快城镇化进程的决定信阳市规划到2020 年达到人口100 万建设用地100 平方公里的“双百”规模城市。,城市规划,第二篇 信阳市房地产概况,据信阳市国土资源局网站信息显示：2014年1-6月，信阳市土地市 场十分火爆，65宗地挂牌出让，成交60宗地，成交面积1813856.53， 约2721亩，成交
4、总金额110692.21万元，约11.07亿元。其中用于住宅 类的土地成交21宗，成交总金额为45069.94万元，约4.51亿。 从区域上来看：1、羊山新区成交面积为910933.2，占总面积的50% ；成交金额41868.39万元，占总金额的38%。 2、浉河区成交面积为478212.17，占总面积的26%；成交金额33852.35万元，占总金额的31%。 3、工业城成交面积278975.68 ，占总面积的16%；成交金额为23798.91万元，占总金额的21%。 4、平桥区成交面积145735.48，占总面积的8%；成交金额为11172.56万元；占总金额的10%。 纵观2014上半年信
5、阳，信阳土地市场一直处在炙热状态中。,土地市场,一、土地市场“竞争激烈”，羊山新区，浉河区表现抢眼,信阳市房地产开发投资快速增长，对城市发展贡献大幅提升，同时随着房地产的快速发展，市场竞争将日趋激烈。2014年下半年羊山新区仍将为信阳市商品房供应量最大的区域，其配套仍没有完全成熟。浉河区仍旧保持信阳市房价最高区域，平桥区是刚需盘的主力区域。,二、未来短期调控逐步减少，或助推土地市场升温,十八届三中全会以来，中央对于房地产调控思路已经取得共识，即逐步减少短期行政性调控，尽快推出中长期制度建设。未来的土地政策将会比较宽松，开发商拿地热情不减。,土地市场,政府支持,商品房市场,今年以来信阳各地商品房
6、价格持续稳步上涨，上半年全市各地平均涨幅在510%不等。,根据信阳市房管局网站信息显示：2014年1-8月份信阳商品房预售登记15873套，登记面积为1760533.07平方米。其中羊山新区登记套数为7288套，浉河区登记套数为5489套，平桥区为2805套，南湾湖风景区为220套，工业城为71套， 信阳市区整体住宅市场成交均价4500元/。,建筑类型分析,信阳市建筑类型分析,全市项目以高层加小高层占绝对主力，多层占比为30%,产品分析,信阳市成交产品户型、面积段分析,市场主流成交产品为三房产品，其中三房两厅产品，成交占比最高达40%； 其次是两房的产品。主力成交面积段分布在100-130之间
7、,通过市场调查，在主力户型占比方面两房占24.2%，三房占59.3%，四房占16.5%，可以看出三房最受信阳购房者的欢迎。总房价在可接受范围内，面积大小适中，可与父母同住一步到位，所以三房是信阳绝大数购房者的首选。,第三篇 项目介绍篇,占地面积：33.91亩 容 积 率: 5.72 土地性质：综合用地 地理位置：信阳浉河区北京大街245号 预计销售均价： 住宅：5700元/平方米 商铺：20000元/平方米 车位：10000元/平方米,项目基本情况,项目位于信阳市主干道北京路与长安路交叉口，坐拥火车站、中心医院、学校、星级酒店及商业繁华区，交通四通八达，中心配套环视周边，是市中心至新区及明港机
8、场的必经之地 。,现政府重点对此片区进行改造升级，项目作为片区改造的先行者，应努力做好标杆典范，不惜利用中心区域寸土寸金的土地，打破传统模式，在社区内做大量的景观塑造，提高社区居住品质。,项目经济指标,项目优劣势分析,优势（S）： 1、优越的地理位置：成熟、优越的城市生活配套环视周边。 2、周边无高层建筑遮挡有利于巩固城市地标形象。 3、核心城区，项目紧靠城市主干道地处北京路与长安路交汇处，是链接新区与机场的必经之地，交通非常方便 4、标志性地标建筑有一定的标杆效应。 劣势（W）： 1、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰； 2、项目体量小，项目地块不规整，规划有一定限制。,机会（O）： 1
9、、区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势。 2、此区域是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。 3、突出区域的发展现状和前景，提高项目价值并可增加对投资型客户的吸引力。 4、当前城区主要物业形态集为高密度普通住宅物业和非住宅物业，项目应着力打造小区品质，提高产品附加值，特别是小区景观塑造，走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业； 威胁（T）： 1、各大地产商大量的圈地，今后几年即将推出更多的棚户改造项目； 2、其它区域活跃着众多品质楼盘，竞争压力大； 3、国家宏观调控政策为未来信阳楼市带来不确定因素。,项目优劣势分析,总 结 劣势体现在发展性
10、中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。 尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。 走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升.,正通桂花苑 开 放 商:河南正通置业有限公司 项目地址:北京路与新七大道交汇处向北200米 占地面积：85.73亩 绿 化 率：35% 建筑面积：187876.9平方 主要产品：高层住宅 产权年限：50年 销售均价：5200元/平米 商铺均价：23000元/平米,周边楼盘,项
11、目简介：正通桂花苑是由河南正通置业有限公司全力打造，项目尊踞新老双 城核心宜居区域，紧邻信阳市行政大道新七大道，占据北京路与形象大 道新七大道两大城市轴线，东挨羊山新区，西接南湾科研城，北临金牛山风景 区，南抵老城区，五分钟直达信阳火车站，驱车沿鸡公山大道十分钟至南湾湖风 景区，坐拥信阳老城区繁华，奢享城市山野之趣，繁华、宁静。极致便捷交通， 与世界一同呼吸。,万家灯火 开 放 商:信阳万家灯火实业有限公司 项目地址:浉河区火车站对面 占地面积：180亩 绿 化 率：26% 建筑面积：640000 主要产品：商业、住宅、写字楼、酒店 产权年限：70年 住宅均价：6000元/平米 商铺均价：30
12、000元/平米,周边楼盘,项目简介：万家灯火城市广场，作为信阳市第一名片工程、窗口工程和未 来城市客厅，具有划时代的里程碑意义，该项目的建设将彻底实现信阳 市由中等城市向区域性中心城市的跨越。据悉，该工程为国内罕见的超 级都市综合体，总建筑面积60余万平方米，建筑形态涵盖商业、住宅、 写字楼、酒店，商业业态规划丰富：购物、餐饮、休闲、娱乐等一应俱 全，并引进国际先进的第四代商业模式STREET MALL,将招商对象 锁定为世界500强商业巨头、亚洲超一流商业品牌和国内顶级商家。,怡心苑 开 放 商:信阳创新置业有限公司 项目地址:信阳市北京路六技校以南 占地面积：17亩 绿 化 率：32% 建
13、筑面积：21078平方米 主要产品：商业、住宅 产权年限：70年 住宅均价：5100元/平米 商铺均价：23000元/平米,项目简介：怡心苑地处北京路，信阳市六技校以南，西与白坡相连，坐拥火车站、中心医院、学校、星级酒店及商业繁华区，交通四通八达，中心之心。区位优势明显，保值增值的核心领地，属信阳市独一无二的增值上地。,第四篇 可行性评估篇,项目投资收益分析,开发成本,开发成本,开发成本,二、项目盈亏平衡点 项目盈亏平衡点 = 项目总投资 / 项目总销售额 * 100% = 40909万元 / 69740万元 * 100% = 58.66% 即：当销售完成项目总销售额的58.66%时，即达到项
14、目的盈亏平衡点。 项目抗风险能力: 当销售下降55.47%时，项目销售额在项目的盈亏平衡点之上； 当销售面积只完成可销售面积的58.66%时，项目销售额也在项目的盈亏平衡点之上。 从以上分析可以看出，本项目的抗风险能力很强，项目投资方在销售达到58.66%的时候就能达到项目盈亏平衡。,三、结论 项目前期投入主要包括土地出让金8000万和部份的办公费用设计费用等，取得国有土地使用权证可以通过银行贷款等行式进行融资开发。 项目工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款，这样实际投资可大大减少，项目的盈亏平衡点合理，项目利润为 2.9亿，加上信阳未来经济的高速发展 ，前景可观，项目可行。随着大信阳的整体改造升级，片区未来有很大的发展空间和发展机会，现在正是投资开发的最佳时期。,，,谢 谢！,
