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1、时间：2016年05月,御景花园 2016年度营销推广方案,年度策略总纲,第一步：2016年度营销目标及任务分解,第二步：产品价值梳理,第四步：产品优化升级建议,第三步：营销策略及执行,PART1 / 年度营销目标,两大营销目标,以快销为主要目标，年度总销售额约7千万,前期快速提升项目形象，提高市场关注度及美誉度。,销售目标,形象目标,总销7千万任务,2.9万,按照均价2400元/,约264套,按照110/套,2016营销任务,去化总房源70%,按照1个亿的总案量,直面市场， 2016上半年， 虽然全国楼市总体回暖，一、二线城市异常火爆， 但是县城楼市依然疲软，淡旺季分明， 就宁陵的整体市场需
2、求量和供应量来说， 库存量偏大， 亟需抓住现有需求客群和政府救市时机，快速去化！,对于宁陵市场来说， 主要以准现房销售为主， 目前周边竞品个案如美林郡、昌隆御园、第一城、文慧园， 现房基本销售完毕，后续房源正施工建设中， 出现了一个绝佳的现房空档期， 故本案要抓住5/6月份黄金销售期，全力去化。,但是，本案除了现房最大优势外， 同竞品个案相比， 形象、品质、价格、口碑均无优势， 且停滞多日,面对外部环境和内部因素的多重压力 如何突出重围 顺利完成任务？,寻求项目差异化、稀缺性 达到本案价值最大化、选择最优化 是推动本案成功的关键,整体推广思路,PART2 / 项目核心价值提炼,本案价值点梳理,
3、核心地段：新城主脉建设路旁，宁陵北移西扩前沿阵地，距高速口不远，升值潜力巨大。 优越环境：西靠宁陵唯一市政公园，沙河蜿蜒而过，生态资源优越。 全城名校：实验小学、县初中、宁陵一高等优质学区资源环绕四周。 醇熟配套：近邻县政府，咫尺商业街、人民医院，行政、商业、医疗、金融5分钟生活圈。 景观升级：社区景观全面升级，5重立体坡地园林，户户见景，悠然诗意。 城熟现房：实力开发先建后售，纯现房销售，超宽楼间距，一楼送超大花园。 精工品质：外墙隔热保护层、天然真石漆、双层中空玻璃户型方正实用，南北通透。 五星配套：人车分流、风情商业街、各色娱乐休闲餐饮配套相对完善。 贴心物管：可视对讲、园区巡逻等智能安
4、防，专业化贴心物业服务。,本案核心价值点,品质现房 优质学区 市政公园,主推广语：住御景花园 上宁陵一高,本案景观虽然全面升级，但因为前面已经有美林郡以景观致胜深入人心，故本案景观只能加分，不能作为推广的主题，本案的核心价值点主要集中在以下几个方面：,辅助推广语：市政公园旁 优质学区+现房,PART3 / 营销策略及执行,2016年9月-2016年10月 1#认筹开盘 （中央楼王，强势占领市场）,营销阶段及重要节点,2016年11月-2016年12月 2#认筹开盘,2016年5月-2016年8月 36#推出认购 （二批房源，拉开全面推广序幕）,余房特价促销 2017年5月-,重塑形象热销期,拔
5、高形象热销期,项目主体完工,项目二次结构完成 塔楼砌体部分竣工,（9月25日第二次开盘）,（清盘特惠）,实效媒体策略,根据县城实际情况，精准投放 以活动和渠道为主 线上线下精选媒体辅助,主干道跨街户外、条幅陆续开始询价投放。,县城、乡镇围墙广告投放,周边城乡中巴车体广告覆盖,宣传车下乡巡游,4月小试牛刀，重在修炼内功， 配合小范围派报拓客及暖场活动聚客， 为现场销售创造条件。,营销推广策略,策略一：派单拓客,时间：贯穿执行 执行方式： 组建拓客部队，穿项目T恤，针对周边重点区域工厂、学校家属院、公园、老社区等人潮集中场所，深度挖掘老客户，同时配合派发现金红包活动。客户到访售楼部可再获赠现金红包
6、或者小礼品一份！（金额1-10元随机派发）,手举牌派单,除了常规的手举牌派单，还可做主题创意手举牌派单，增强现场的关注度和轰动效应，制造噱头。,策略二：组建微信红包群,执行方式： 考虑到县城对微信的利用尚不广泛，但抢红包活动却深入人心。 故建议在4月份组建“御景花园红包群”，每天定时派发红包，从看房客户、到员工，到对外拓展客户，添加微信红包名片加入群，即可领取红包；然后通过原始粉丝，拉自己的亲朋好友进群，不断扩大粉丝数量和项目的影响力。 群内每天派发红包和项目信息，吸引更多的客户进入和关注项目，促进销售。,现场扫码送红包,活动方式：现场设置扫码抢红包易拉宝和红包墙，扫微信现场抽红包。 凡是到售
7、楼部看房，扫微信即可抽取1100元不等的红包。 活动目的：增粉，促进到访。,策略三：摇钱树 送红包,时间：4月中旬 执行方式： 在第一城商业街，租赁场地，设置站台，摆放一棵摇钱树，上面悬挂红包，内装现金兑换券（金额1-10元），客户登记或扫码加入本案微信红包群，即可从摇钱树上取下红包一个，并根据红包金额至售楼部现场兑换等额的现金。 借助本活动，将商业街旺盛人潮带到售楼部，同时在市场上形成话题，引发客户关注。,策略四：到访送大礼,目的：用直接利益吸引到访 执行： 1.可凭单页到售房部领取小礼品。 2.可在派单上印制刮刮卡。根据刮出礼品到现场领取。 实用礼品建议：大米、油、水果礼盒等。,策略五：现
8、场举办暖场活动,时间：4月每周末 执行方式： 借助项目周边学校众多的特点，举办周末DIY系列暖场活动，吸引家长和小朋友参加，提升现场人气，为销售创造条件。 1、风筝DIY 2、水粉DIY 3、 绿植DIY等,策略六：五一亲子嘉年华活动,活动策略：热闹丰富的亲子活动配合领礼品活动，性价比高，叫好又卖座。 五一期间，举办以亲子为主题的嘉年华活动，结合样板间开放和刮刮卡发放持续保持现场热络气氛，促进成交。 活动宣传：全媒体宣传，注重中小学门口派单宣传。 活动内容： 售楼部： 1.T恤、风车、彩陶、绿植等，优选两项组织DIY。 2.到访扫码抽红包。（110元红包现场抽） 3.欢乐小丑花样气球表演，并赠
9、送孩子。,外广场及活动包装： 1.气球迎宾拱门。 2.活动桁架展板。 3.门口各种游乐设施吸引到访。如充气城堡、愤怒的小鸟、投篮机、套圈、 捞鱼大赛等。 4.亲子总动员。设置多项游戏，根据最终成绩领取相应小礼品。,客户来到现场，最终促使客户成交的，除了产品外，更多依靠销售人员 的讲解和引导，故建议从4月份起，针对销售团队进行全面升级！,销售团队升级建议,配备统一服装。销售人员着统一正装，款式以简单大方为主，女生统一挽发髻，化淡妆。男生衣服平整，干净。 配备统一的销售道具。销售员配备统一的销讲薄。 注重销售礼仪。销售人员进行销售礼仪培训，规范接待流程，给客户专业的形象，增加信赖感。,第一步：销售人员形象提升,知己知彼才能百战不殆，竞争对手的优势在哪里？有哪些值得学习和借鉴的地方?这些需要每一个销售人员都很清晰和了解。 故建议从4月份起，现场销售人员每天轮流去调研竞争楼盘，以更精准的把握到访客户，提高成交率。,第二步：深入了解市场及对手,4月13日5月3日工作计划进度表,4月13日5月3日工作计划进度表,Thanks谢谢聆听！,
