某大厦开发定位策划报告.ppt

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1、新华发行集团 新华大厦 开发定位策划报告,北京赢策地产机构 2013年,前言,首先感谢新华发行集团对我公司的信任，给予我公司为贵集团拥有开发权的通辽市新华大厦项目前期研究和产品定位的参与机会。在8月初与贵集团相关领导接洽后，我公司组织了专案小组前往通辽市，开展了为期3周的市场调研，根据调研结果和我方判断，预测未来市场空间与产品形式，对通辽新华大厦项目作出了产品定位和规划方案建议，供贵集团公司在日后执行开发过程中参考。,前言,在开始探研通辽新华大厦的定位前，我方对项目的研究方向做出了以下确定： 着重予研究通辽市的宏观市场，以判断未来市场发展状态，因为本项目的正式运营周期应从2015年中期开始，因

2、此当期市场数据并不代表未来市场数据。 偏重于研究通辽市核心商业圈的发展动向和通辽商业格局的变化，而不落于具体的市场个案分析之中，从而判断未来市场的真正需求。 偏重于研究文化产业在通辽市的市场空间，并在研究中探寻该市场空间应当对位的产品形式。 在业态规划当中，尽可能利用已有的市场需求，进一步发展扩大该市场空间，以实现“目的性消费市场”，保障本项目的商业部分在传统商业圈中脱颖而出。,前言,在具体规划方案中，尽可能切实可行的规划开发面积，增大利润空间；在开发前期规划合理的“回笼资金的产品”，在项目开发后期，布局合理的“持续经营产品”。 在实现开发价值最大化的基础上，尽可能规避“画蛇添足”的设计方案，

3、降低施工成本，减少前期投入。,前言,本方案是经过我方深入研究后的简要成果展示，大量研究观点还需予贵集团公司深入沟通交流，并推导出最终可行方案。本方案报告分为四大部分：“分析篇”、“定位篇”、“规划篇”和“开发篇”。 “分析篇”从宏观、中观、微观三个维度分析市场，探寻市场空间和未来需求。“定位篇”在结合本项目和贵集团公司需求的基础上，为项目开发进行定位建议。“规划篇”由我公司提出初步产品规划设计建议，对产品的具体功能和建筑布局进行规划，已为本项目的最终成型方案提供参考。“开发篇”是基于本项目的现实情况，我方提出的开发策略性建议。 本方案报告虽然经过详细的调研和讨论，但由于成稿时间较为紧凑，未免有

4、疏漏之处，观点上也可能有不足之处，还请贵集团领导指正。,分析篇,分析篇,本篇概要： 分析篇是通过宏观经济市场分析、中观通辽市科尔沁区核心商业区的分析、微观项目宗地具体情况分析，已探寻两个问题：1.通辽未来商业市场的需求和变化；2.本项目可开发的方向和应规避的市场空间。 分析篇的结论观点可能因人而异，我方观点也未免有偏颇之处，但原始数据准确，来源全部由我方调研人员一手获取，应为贵集团公司可信任的基础数据参考。,第一部分、通辽市宏观经济分析,第一部分、通辽市宏观经济分析,通辽经济地理状况 通辽历史文化发展 通辽经济状况与产业状况 通辽各产业发展状况 通辽消费市场状况 通辽（科尔沁区）城市建设发展

5、通辽市科尔沁区房地产市场状况 通辽市下级行政区县发展状况,一、通辽经济地理状况,第一部分、通辽市宏观经济分析,一、通辽经济地理状况,通辽市位于内蒙古自治区东部，总面积59535平方公里，南北长约418公里，东西宽约370公里。 通辽东靠吉林省、西接赤峰市、南依辽宁省、西北和北边分别与锡林郭勒盟、兴安盟为邻，属东北和华北地区的交汇处。,第一部分、通辽市宏观经济分析,一、通辽经济地理状况,1 通辽的地理属性 通辽商业消费市场基本倾向于学习沈阳，跟随沈阳，当地高消费人群也经常到沈阳消费购物，因此，通辽的高端消费市场受到一定的制约，发展水平不高，消费能力一般。可以说，通辽市在行政划分上属于内蒙古，但从

6、经济倾向上是东北属性城市。,第一部分、通辽市宏观经济分析,通辽市,316 km,322 km,568 km,856 km,1403 km,1. 通辽的地理属性 通辽市位于我国东北腹地，东距沈阳316公里，东北面距离长春322公里，向北距离哈尔滨568公里，西南距离北京856公里，而向西距离内蒙古首府呼和浩特1403公里。由于通辽距离沈阳市近于呼和浩特，通辽的产业经济也受沈阳深度影响，人民消费习惯也跟随于沈阳、长春等东北领导型城市。通辽整体经济属性偏向于沈阳市。,一、通辽经济地理状况,2. 通辽的地理格局 通辽市城镇布局非常合理，处于领导地位的科尔沁区位于通辽市的中部，下辖5旗1县1市分别环绕于

7、科尔沁区四周，这种地理格局使各下级县市的经济流通完全倾向于科尔沁区，在当地最大限度的保留了经济流和商业消费额，使得科尔沁区的商业市场长期繁荣稳定。 通辽所辖的一区五旗一县一市总人口391万，整体经济是以“农业”、“畜牧”业和“交通物流业”为基础，近年来重点发展“采矿业”和“新型工业”，经济发展状况稳定，人口数量平稳缓增。,第一部分、通辽市宏观经济分析,300多万人口从发展动向上均倾向于“科尔沁区”，希望到市区“生活”“工作”“就学”“消费”“就医”等，因此，只有50平方公里的科尔沁区，商贸业、酒店业、餐饮娱乐业等经营性行业均维持着繁荣的状态。,第一部分、通辽市宏观经济分析,一、通辽经济地理状况

8、,3. 城市地位东北区交通枢纽 通辽市的特殊地理位置，决定了他在东北地区的交通枢纽的地位。通辽机场可起降大型民航客机；集通线、京通线、通让线、大郑线、平齐线、通霍线六条铁路经过通辽，省际大通道、通赤高速公路也经过通辽，大量矿产、粮食资源从通辽运输至全国各地，形成了通辽大交通、大物流的未来发展战略部署。 通辽提出“纵穿南北、横贯东西”的高速公路建设规划，形成与辽宁、吉林及京津地区相连接的快速通道和能源运输通道。未来5年，通辽将投入190亿元进行道路建设，通辽将成为蒙东区最重要的交通枢纽。,第一部分、通辽市宏观经济分析,3. 城市地位东北区第九大重镇 2010年，通辽GDP位居东北地区第9位，20

9、11年，通辽市GDP达1471亿元，增长23%，一举超过松源成为东北地区第8位。,第一部分、通辽市宏观经济分析,二、通辽历史文化发展,第一部分、通辽市宏观经济分析,二、通辽历史文化发展,蒙古族文化发祥地之一 传统的科尔沁文化源远流长。科尔沁草原北至大兴安岭中部山脉，南至辽河、柳河、大凌河流域，西至西拉木伦河、老哈河流域，这里地域辽阔，物产丰饶，林草丰盛，宜牧宜猎，历史上孕育了强大的游牧民族，科尔沁草原西南部的红山文化、中北部的富河文化、东部的昂昂溪文化。 蒙古族主要聚居地，新蒙古文化的弘扬之地 通辽市390万人口中，拥有160万蒙古族人口，是我国著名的蒙古族聚居地。这里曾是清代国母孝庄文皇后、

10、爱国将领僧格林沁、民族英雄嘎达梅林的故乡。目前，通辽市是蒙古族文化的主要传承地区，被誉为“中国安代艺术之乡”、“中国民族曲艺之乡”和“中国版画艺术之乡”、“中国马王之乡”。这里是新蒙古文化的推进和弘扬之地，一年一度的“哲里木赛马节”已经形成一定的影响力，举办规模一年比一年宏大。,第一部分、通辽市宏观经济分析,二、通辽历史文化发展,当前文化产业处于相对落后状态 薄大精深的蒙古族文化在当前的通辽产业上仅表现为少量舞蹈、小规模的展览展示和庆典仪式中的流程为主，并没有得到很好的弘扬和发展，更谈不上“产业化高度”。 目前从事文化产业的人员在通辽并不多，文化发展企业数量也较少，传统文化发展一直处于落后状态

11、，新文化产业也并未形成。主要的文化产品仍以短期“节庆型晚会”、“小规模演出”为主，专业团体和延伸产业并未形成，更谈不上有良好的市场空间。,第一部分、通辽市宏观经济分析,二、通辽历史文化发展,进一步城市化，科尔沁文化产业未来拥有巨大的发展空间 文化产业是与经济发展相辅相成的，因此在高速城市化的通辽市，在经济快速发展的基础上，文化产业正出现了前所未有的良好土壤，在本次调研中，我们发现科尔沁区人民已经开始强调精神生活，并非常重视下一代教育和综合素质的培养，尤其是综合素质培训的需求，已不局限于针对儿童，对当代青年的培训和素质熏陶，已经出现了强大的需求，这便反映出一个巨大产业市场的发展空间。,第一部分、

12、通辽市宏观经济分析,三、通辽经济状况与产业状况,第一部分、通辽市宏观经济分析,三、通辽经济状况与产业状况,近年来通辽经济发展状况 近年来，通辽地区经济发展突飞猛进，经济增长速度在内蒙古自治区牌名第二，连续五年地区生产总值增幅均超过15%。2010年地区生产总值1176.23亿元，增幅达到16%；2011年地区生产总值进一步提升至1459亿元，增幅达到21.8%，创历史新高！,第一部分、通辽市宏观经济分析,第一部分、通辽市宏观经济分析,三、通辽经济状况与产业状况,2011年通辽市财政总收入完成102.92亿元，比上年增长24.0%。城镇居民家庭人均可支配收入16488元，增长率为15.6%；农村

13、牧区居民家庭人均纯收入7292元，增长21.5%。 2012年通辽市地区生产总值预计为1800亿元，预计增长20%；预计城镇居民家庭人均可支配收入19100元，增长率16%；农村牧区居民家庭人均纯收入8460元，增长率16%。,第一部分、通辽市宏观经济分析,20%的经济增速一方面反映了通辽市相对落后的经济基础，另一方面也表现出通辽强劲的发展势头和良好的前景，在这样的经济背景下，可以预测未来的居民消费指数将一路高扬，地区商业发展将日新月异。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,农业、牧业 通辽市粮食产量和肉类产量在内蒙古自治

14、区均列第一位，素有“内蒙古粮仓”和“中国黄牛之乡”的美誉。东部和中部平原处于世界黄金玉米带，是国家重要的商品粮基地和畜牧业生产基地。目前，已形成100亿斤玉米、200万头黄牛、50万亩红干椒、50万亩荞麦、30万亩蓖麻的种植养殖规模，玉米、红干椒、荞麦、肉牛等部分农畜产品在世界上有较高的知名度，而且在一定程度上能够影响行业市场价格。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,新型能源产业 通辽市现具备年产原煤6500万吨，火电装机440万千瓦、风电累计开工536万千瓦、建成380万千瓦、并网360万千瓦，年发电量220亿千瓦时，年产单晶硅4500吨、多晶硅1500吨的能力，并正在加

15、快推进风力发电、光伏发电、风光互补发电等新能源产业。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,新型煤化工产业 通辽市被国家列为煤化工基地。目前已形成20万吨乙二醇、10万吨草酸、880万吨褐煤提质的生产能力，并正在重点发展乙二醇及草酸下游聚酯树脂、合成纤维、草酰胺，苯胺下游聚氨酯、橡胶助剂、塑料助剂以及煤制气等煤精深加工产业。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,生物科技产业 通辽市目前有10余家玉米深加工企业，已经形成了味精、氨基酸、酒精、溶剂、淀粉等10多条产业链，年玉米综合转化能力达到450万吨，目前仍有100万吨淀粉、40万吨酒精向产业链下游转化的空间，

16、并正在发展食品添加剂、生物医药等玉米“树型”产业链，全力打造全球最大的小氨基酸基地。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,绿色食品加工产业 通辽市现已形成年加工肉牛37万头、肉羊270万只、生猪470万口、禽类7600万只、日处理鲜奶800吨的能力，并正在加快发展农畜产品精深加工产业链，建设区域性绿色食品加工基地。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,有色金属加工产业 作为内蒙古确定的两个铝产业基地之一，通辽市现已形成了以煤发电、以电炼铝、以铝做深加工的煤电铝联营、循环发展的产业格局，具备年产6500万吨煤、440万千瓦火电装机、95万吨电解铝、70万吨铝后加工、70万吨铜熔炼加工的能力。并正在重点发展铝、铜、镍、铅锌及深加工产业，力争打造国家级有色金属加工基地，到“十二五”期末，通辽市将形成年300万吨电解铝、240万吨铝后加工、60万吨镍合金的生产能力。,第一部分、通辽市宏观经济分析,四、通辽各主要产业状况,先进装备制造产业 通辽市现已形成年产风机1800台套、塔筒1600台套、叶片600台套的能力，并正