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1、策划工作对接,2,项目团队构成,策划团队,销售团队,Part A-1,设计团队,项目经理,策划主任,策划助理,案场经理,销售团队,设计经理,主案设计,客 户 经 理,3,岗位分工,策划团队,销售团队,推广策略,销售策略,Part A-1,设计团队,业绩目标,4,策划工作流程及工作内容,Part A-2,1盘源信息,2竞标过程,3合同签订,4物业定位,5规划调整,6产品调整,7形象定位,8蓄客盘客,9选房开盘,10销售执行,11策略调整,12沉淀总结,品牌部+竞标团队,前期策划阶段,执行策划阶段,5,前期沟通,策略执行,开盘后 项目跟进,沟通会,争取项目,工作说明,投标文件,会议通知、纪要,签定
2、合同,项目定位 产品调整,市场调查,物业定位报告,方案评审、汇报,物业发展建议,方案评审、汇报,设计方案调整,合作公司推荐确定,设计方案确定,营销策略总纲,销售执行报告,合作公司推荐确定,专业沟通,价格策略、认筹开盘方案,方案评审、汇报,实地筹备,营销策略 执行方案,销售筹备,销售准备,开盘,推动、调整,广告及促销安排,客户调查,销售总结,策略方案调整,撤盘,前期策划,方案评审、汇报,推动、调整,结案总结,合同结束,Part A-2,6,策划工作流程分解 前期策划,前期策划,4前期策划报告,1.明确组织分工,5规划设计跟进 规划方案 单体布局 户型配比 外立面 户型调整 新技术 精装修 园林景
3、观,2.项目交底,3工作计划,6.专业公司跟进,目标沟通 战略安排 项目物业定位 物业发展建议 规划设计沟通,Part A-2,7,营销筹备,策划工作流程营销筹备,策略层面 营销策略总纲（形象定位） 销售执行报告 包装策略 推广策略 价格策略 认筹及选房方案 开盘现场方案,执行层面 客户对接 资源整合 专业沟通 营销活动执行与现场跟进 销售实施 资料录入，平台支持 ,Part A-2,8,销售执行（持续销售）,价格调整,营销活动,销售组织,销售控制与促进,策略执行,策划主策划师,销售项目经理,策略调整,销售软件维护,协助签约收款,策划工作流程后期执行,策略层面 推广策略 活动策略 阶段性策略调
4、整 年度营销总结 结案总结,执行层面 客户对接 资源整合 专业沟通 营销活动执行与现场跟进 资料录入，平台支持 ,Part A-2,房地产项目营销代理工作对接示意图,作为营销代理公司方面主要的项目对接人，在日常工作过程中，主要分为内部对接和外部对接两个方面,内部对接,外部对接,我司项目团队内部高效、畅通、和谐的内部对接氛围是项目取得成功的前提，具体优点体现在以下几个方面： 高效畅通和谐的工作氛围有利于项目组团队提升项目组成员信心与工作积极性； 高效畅通和谐的工作氛围有利于项目组团队向开发商展示我司项目团队的专业性； 通过日常工作对接，向开发商展示我司系统、全面、专业的合作平台，有利于在开发企业
5、间树立我司专业的品牌形象，形成行业内的口碑宣传；,内部对接,与销售部的工作对接,营销推广策略执行方案,阶段营销计划,阶段营销总结,策略方案调整,拓展前期,前期策划,前期策划报告之定位,前期策划报告之物业 发展建议、营销建议,预热导入,项目组成员甄选及培训,销售物料及人员进场筹备,合作公司确定沟通执行,认筹、内部认购方案,储客开盘,尾盘销售,客户积累储备,销售筹备与开盘,持续销售,尾盘货量清零,结案总结,策划全程参与项目组成员的组建、培训、考核（重点对于项目理解、卖点演绎、物料使用等）,营销节点,工作内容,对接事项,阶段活动方案，销讲统一说辞培训、考核，直至完全理解； 阶段性客户需求变化情况梳理
6、结果沟通反馈； 认筹、认购、开盘等重要节点针对意向客户的精确梳理 策划每周参与销售例会并阶段性参与销售，掌握第一手资料,策划根据销售一线反馈客户需求变化信息、策划现场采集客户信息及市场信息，综合销售案场意见，拟定阶段性营销方案，并于执行时密切关注销售现场执行效果及客户反馈情况，以便及时调整。,正常的信息传递流程图,发展商,策划,销售经理,销售人员,客户,信息在传递过程中会受到个人对信息的筛选与判断能力的影响，信息会有所流失或偏差。 销售经理对于现场客户反馈信息的综合分析判断会对策划及发展商营销思路的决策产生很大的影响。 因而，我们要求： 策划要亲身到销售一线（如坐盘、参与例会、洽谈客户、与销售
7、人员的沟通等），结合个人对现场客户的判断及销售经理的意见，综合考虑。 销售应真实反映客户情况，并协助策划加以分析判断，为营销思路的制定或调整提供帮助。,与销售部的工作对接,100%,90%,90%,81%,63%,72%,90%,90%,90%,与销售部的工作对接要点归纳：,沟通、培训、服务、监控,与设计部的工作对接,营销推广策略执行方案,阶段营销计划,阶段营销总结,策略方案调整,拓展前期,前期策划,前期策划报告之定位,前期策划报告之物业 发展建议、营销建议,预热导入,项目组成员甄选及培训,销售物料及人员进场筹备,合作公司确定沟通执行,认筹、内部认购方案,储客开盘,尾盘销售,客户积累储备,销售
8、筹备与开盘,持续销售,尾盘货量清零,结案总结,项目前期涉及大量物料设计及制作，策划必须及时准确的将各类物料所需文案拟出，确认后提交至设计部出，并充分沟通策划意图；尽量给予设计师充足时间创意；并于设计师一起，随时监控物料确认、制作工艺、印刷质量、出街后客户反馈效果，以备随时调整；,营销节点,工作内容,对接事项,策划根据不同阶段推广信息调整与设计部密切沟通，相关媒体编排及计划提前报备相关主笔设计师，并尽可能拟定阶段性推广思路，帮助设计师明确方向；同时策划需要密切关注相关媒体投放质量及市场反馈，根据市场反馈效果及时调整相应推广策略及媒体平面。,策划将我司对于项目理解结论及思考方向与设计部门头脑风暴，
9、深度沟通，思路统一后出街项目统一VI形象；,正常的信息传递流程图,发展商-策划-设计师：在各个阶段策略调整前，开项目会，明确阶段策略方向； 策划-设计师：内部沟通相关设计物料，所设计作品获项目组一致认可后，推介至发展商处，原则一旦项目组确认可出街稿件应尽量说服开发商采用； 策划-市场反馈：主要关注投放效果，阶段推广策略是否吻合市场需求；根据客户需求变化随时调整推广策略和媒介策略； 设计师-市场反馈：主要关注平面整体冲击力、用色及印刷效果； 发展商-市场反馈：主要关注投入产出比，即来电来访数量,与设计部的工作对接,在与设计部日常工作对接过程中，主要有以下几个方面： 让设计师了解他要服务的项目前期
10、定位及项目理解； 让设计师知道他的工作量阶段媒体计划编排及时提交并充分沟通设计内容； 让设计师早一些拿到设计文案文案是统领设计的灵魂，做每一项设计工作之前，提前拟定确认好文案，确定设计所要演绎的方向； 让设计师有充分的创作空间在保证策划所要表达内容没有偏离前提下，给予设计师充分创作空间，尽量不干涉设计师的设计创意。在设计师遇到困难时，提出合理的建议，保证设计工作的顺利进行，策划需要随时掌控设计进度； 让设计师知道你的时间底限策划在下定任务但之时需要明确告知设计师最迟出初稿的时间限（要预留修改调整时间）,与设计部的工作对接,与设计部的工作对接要点归纳：,沟通、跟进、理解、欣赏,与市场、建研部的工
11、作对接,营销推广策略执行方案,阶段营销计划,阶段营销总结,策略方案调整,拓展前期,前期策划,前期策划报告之定位,前期策划报告之物业 发展建议、营销建议,预热导入,项目组成员甄选及培训,销售物料及人员进场筹备,合作公司确定沟通执行,认筹、内部认购方案,储客开盘,尾盘销售,客户积累储备,销售筹备与开盘,持续销售,尾盘货量清零,结案总结,营销节点,工作内容,对接事项,市场监控：策划需要随时关注市场，对于区域市场监控及城市典型楼盘监控及个案分析是策划的两项重要的工作，在区域市场方面及客户需求转变方面，策划需要积极配合市场部去完善相关信息。,前期提案阶段： 与市场部：策划根据开发商对于报告的要求及我司对
12、于项目的思考，拟定市场报告调研、撰写的方向并参与到市场调研中； 与建研部：策划根据市场调研及项目本体研判，初拟项目发展思路及方向，建研部同事给予技术与专业方面支持；,与市场部、建研部的工作对接要点归纳：,借重而不倚重、支持、学习,与财务、行政部的工作对接,营销推广策略执行方案,阶段营销计划,阶段营销总结,策略方案调整,拓展前期,前期策划,前期策划报告之定位,前期策划报告之物业 发展建议、营销建议,预热导入,项目组成员甄选及培训,销售物料及人员进场筹备,合作公司确定沟通执行,认筹、内部认购方案,储客开盘,尾盘销售,客户积累储备,销售筹备与开盘,持续销售,尾盘货量清零,结案总结,营销节点,工作内容
13、,对接事项,与财务部：策划需要根据合同签定相关条款内容，及时准确足额向开发商收取相关佣金收入； 与行政部：策划根据项目所处营销节点以及团队人员更替情况，及时明确的与行政报备相关人员补充或淘汰计划；,与财务部、行政部的工作对接要点归纳：,及时、准确、配合,与投资发展部的工作对接,营销推广策略执行方案,阶段营销计划,阶段营销总结,策略方案调整,拓展前期,前期策划,前期策划报告之定位,前期策划报告之物业 发展建议、营销建议,预热导入,项目组成员甄选及培训,销售物料及人员进场筹备,合作公司确定沟通执行,认筹、内部认购方案,储客开盘,尾盘销售,客户积累储备,销售筹备与开盘,持续销售,尾盘货量清零,结案总
14、结,营销节点,工作内容,对接事项,项目前期拓展阶段，策划应积极配合投资发展部，在开发商规定时间内，高效专业的将提案报告完成，并随时准备动用身边资源协助拓展；日常工作过程中，随时发掘可能的潜在拓展资源，养成以拓展为己任的习惯。,与投资发展部的工作对接要点归纳：,积极、专业、效率,外部对接,策划外部工作对接示意图,作为营销代理公司方面主要的项目对接人，在外部对接中，还必须与项目的相关合作单位对接，因此一名合格的项目经理人必须具有较为宽广的知识面。,与开发商营销部对接,营销部经理，项目经理助理的主要对接人。在对接过程中，要注意保持适度距离，维持一定的神秘感；观察了解对方的性格特征及做事风格，做到知己
15、知彼；工作过程中，有意识向对方展现自身的专业性。只有在与营销部经理对接过程中，让其不敢轻易否定我们的每一个策划思想，才能保证日常工作能够得到有效的推进。 营销老总，项目经理的主要对接人。在项目对接过程中，开发商营销老总一般在年龄上及甲方的心理上占据一定优势，要让对方认可我们的专业，个人认为在以下几个方面需要注意。首先，了解营销老总的性格特征及做事风格，做到知己知彼；其次，高效率、高质量的完成每一项工作，越小越简单的事尤其不能出错；第三，养成把每一个项目都当成自己的事情来做的习惯，并让营销老总感觉到；第四，做一个有责任心的人，遇事敢于承担责任；第五，关注市场，准确预判；第六，适当坚持。,与开发商财务部对接,财务部：对于公司的每一个项目来说，佣金的及时足额回收永远是项目工作中最重要的一个方面，公司的现金流、项目组同事的收益，是最现实的问题，也是关系到项目组同事能否保持高昂斗志的重要因素；佣金能否及时收回与开发商财务部门人员有很大关系，因此，在日常工作中，做好与开发商财务人员客情关系，疏通结款过程的每个环
