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1、,规划设计阶段的成本控制,一、如何理解“设计阶段的成本控制”,投资型-专业化管理型公司的不同,设计阶段成本控制管理的宏观影响因素,原始积累型-品牌积累型公司的不同,短平快型-滚动开发型项目的不同,成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路,Gemdale Corporation,项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出,进度,品质,成本,规划周期,方案周期,施工图周期,结构含钢量,景观造价,示范区造价,图纸完善程度,设计变更签证率,设计失误率,部品封样率,合理的设计费,设计阶段的成本观,对设计人员而言是任务，
2、对成本人员而言应前置而持续,避免两种现象：,不计成本地追求设计效果,成本不合理导致品质丧失,成本控制,含钢量等土建造价,景观造价,示范区造价,设计变更签证率,合理的设计费,二、在项目开发过程中 “目标成本”是成本控制的前提,项目立项,主体结构开工,开盘销售,入伙,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,竣工,销售管理阶段,入伙管理阶段,概念规划设计管理,设计,方案设计管理,扩初设计管理,施工图设计管理,成本,项目成本估算,测算及目标成本拆分,预算、标底、合同价,进度款、工程变更、招标采购,结算,工程,营销,项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约,成本部制定各地区成
3、本基价表-即项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。 1）结构含钢量偏差率； 2）景观造价偏差率； 3）示范区成本偏差率； 4）设计费偏差率 。,目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。,保证安全和品质的前提下，减低含钢量； 各地区项目含钢量限额表,结构含钢量,景观造价,控制总价偏差率 分项动态平衡,示范区造价,控制总价偏差率 分项动态平衡,不提倡人海战术 -开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。,*人均设计管理面积,人均设计管理面积,避免两种现象： 合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是
4、保证质量与进度的基本条件之一； 设计费定义： 规划建筑设计、 景观设计、 室内设计,为节省成本而压低设计费,为追求效果设计费失控,合理设计费：,从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的设计、咨询、研究、审图、打印、模型、效果图等费用总和 （但示范区室内设计费通常计入营销费用）,合理设计费标准：,根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如 北京、上海、深圳公司：-元/M2 其他地区公司： -元/M2,谈“成本控制”不如说“成本优化” ，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度,三、在项目设计过程中 实现成本优化的“重点专业地带”,规划方案,景观方案,部品策划方案,建筑方案,流程与计划
5、,示范区策划,施工图,概念设计,规划设计,单体设计,施工图,部品设计,概念设计,规划设计,初步设计,单体设计,部品设计,施工图,功能平面,结构体系,设备预留,立面设计,模型推敲,计划管理是时间成本的保障 流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加,初步设计,施工开始,土建扩初,建筑、规划方案,结构、设备 初步方案,概念规 划方案,施工图,拿地节点,方案报建,景观方案,部品材料清单,部品材料定板封样,销售示范区策划,部品材料调研,示范区景观、装修施工图,最终成本控制了什么？,项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段,四、项目规划阶段的成本优化,规划的标准既作为设计输入条件， 也作为规划方案
6、的评审依据,五、方案设计阶段的成本优化,（一）设计管理 1、提高全员成本意识 （1）部门间密切协作 （2）明确结构工程师职责 2、加强对设计公司的管理与协调 （1）合同管理 （2）项目攻关 （3）做好与设计人员的沟通 （4）落实奖惩措施 （5）开展设计公司间的交流与竞争,成本控制的关键因素,3、建立管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准 （2）坚持设计全过程优化 （3）建立专家会议评审制度 （4）内部审核制度化,(二)技术管理 1、建筑方案的选择 设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。,2、结构方案的选择 （1）结构型式的确定 （2）桩基型式
7、的确定,3、结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 （1）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。 （2）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。,4、 细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 （1）级钢的应用 由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在我司一些成本控制较好的项目中广泛采用 （2）合理归并结构构件 结构平面及
8、构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。,（3）细部大样做法的规范 对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的规范。,1、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。 2、结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。 含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难
9、以保证金地产品的较高品质。 建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。,（三）关注事项,建筑形式选择的成本风险,Gemdale Corporation,模型研究规避修改的成本风险,户型模型研究作为户型研究的重要手段,与公司各协作部门和设计师能够进行更直观,清晰,有效的沟通,意义重大,Gemdale Corporation,六、材料设备选用的成本优化,首先设立内外装修和安装的成本目标 倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置； 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；,概念设计,规划设计,初步设计,单体设计,部品设计,施工图,功能平面,结构体系,设备预留,立面设计,模型推敲,标准化设计将减
10、少部品的种类数量，降低设计工作量， 为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件,规模化生产模式,七、景观方案的成本优化,丽阳广场,叠翠公园,谷地公园,示范区,景观总平图,N,建造成本要求,环境目标成本：1390.45（万元）,营销要求,主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。,400元/平米,350元/平米,330元/平米,290元/平米,200元/平米,160元/平米,165元/平米,造价分布图,成本拆分表,单方造价列表,第一部分 主要材料部品列表 第二部分 硬地景观材料 第三部分 植物 第四部分 室外部品,主要材料部品列表（一
11、）,主要材料部品列表（二）,材料名称： 洗石米 使用部位： 宅间道路 材料描述及价格： 1、浅褐、深褐色。 2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米 3、使用面积： 约3500平米,浅褐 深褐,工 程 实 景,杜 英,蒲 葵,银 杏,骨干树种 胸径8厘米，价格80元,辅助树种 高度3米，价格1100元,骨干树种 胸径14厘米，价格1800元,宅间背靠座椅,座椅A,座椅B,桌椅组,垃圾筒A,垃圾筒B,游戏玩具,成本控制计划,1、植物成本控制 根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物85元/平米，
12、宅间参照一、二期的60元/平米，这样可调减成本约20万。,2、灯具成本控制 实施方案中灯具布置过密，若按5瓦/平米的标准，可减少1/3，此处可调减成本约30万。（该部分总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯具将其总价控制在70万以内）,3、硬质景观成本控制 根据设计部意见取消了宅间广场4处，简化了一些宅间道路（减少硬地面积约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代了构筑物3处（调减约7万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调减约10万），合计调减42万。,4、绿化用水成本控制 结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约15万。（
13、设计中自动灌溉喷头162处，价格约1000元/处）,5、小品成本控制 减少和替换了宅间的一些小品（例：将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石雕），可调减成本约5万元。,合计调减成本 ： 112万,调整后还超过目标成本： 3.3591万,八、施工图阶段的成本优化,设计变更签证率,由设计原因导致的签证总金额,工程合同金额,对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。,总包（主体） 施工图周期短， 工作量大， 发生变更的几率大、 变更的费用额较大，,分包（单项） 施工图周期充裕、 工作量较少， 发生变更的几率小、 变更的费用额较少，,重点把控
14、。根据行业平均水平并结合各子公司现状，将目标值定为？ %，,不做硬性规定，每期开发完成后作统计，作为项目设计总结后评估。,设计变更签证率说明,案例-设计变更签证率控制,很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10， 其中重复性错误占相当比例。 为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下： 1）建立施工图阶段的长期合作伙伴； 2）给予合理的设计周期； 3）逐步完善的标准化构造设计； 4)重视阶段成果标准；,九、成本优化实现的一些途径,1、严格执行成果标准; 准确执行各阶段设计成果标准， 2、减少人为增加的工作复杂度： 户型种类适量为准。 当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择
15、的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。,3、将先后串行工作变为并行前置： 方案将结构、设备、部品工作前置与功能平面同步开展，使方案可实施；,规划设计,功能平面,结构方案,设备方案,立面模型,部 品 设 计,4、提高决策效率； 项目公司、区域公司、集团三者的关系； 完美、效率、风险之间找平衡，80分-100分效应； 5、加强合作伙伴管理； 建立长期合作伙伴：施工图、模型制作； 合同约定清晰：含钢量、目标成本；,6.输入条件多一些约束和意识,少一些随意; 市场定位; 成本目标; 政府要求; 上阶段成果; 7.计划执行力,随时”拉警报”; 8.标准化与创新,循环式上升;,Gemdale Corporation,谢谢聆听！,
