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1、杭州90方产品专项市场研究,一、扫描“90类”，观市场竞争格局,二、扫描“90类”，观竞品传播诉求,三、扫描“90类”，寻找明星楼盘,“90类”板块细分,主城区90类板块,三墩,九堡,华丰,丁桥,乔司,三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司 受地脉价值决定，90类产品多分布于城北与城东北，社区内户型面积为70%的90平米以下和30%的120平米左右，属于主城内满足基础居住的房源品类。,跨江90类板块（NO、1）,滨江二线、萧山 四桥的开通与地铁工程的开展，推动了滨江的发展，住在滨江已经得到了置业者的认可，并随着地铁工程的迅速进展，住在滨江腹地、萧山板块也成为第一次置业者可以选择的方向。,滨江二线,萧山,
2、外城90类板块（NO、1）,天都城,天都城、闲林 正在走向成熟的卫星城，逐步得到90类目标客群的接纳，以低价格成为主要竞争手段，并成为分流华丰与丁桥目标客群的主力。 闲林发展明显滞后，在此不作过多赘述。,闲林,外城90类板块（NO、2）,下沙,下沙 正在崛起的卫星城。随着生活配套与地铁概念的逐步落实，渐渐得到90类目标客群的认可，加之江景资源与湿地资源的双重环境，使区域内产品呈现出两极定位的趋势，既：90平米低端与150平米以上中高端同时存在的现象，并成为分流90类主城客群的主力，区域人群多是新杭州人，且文化特征较为明显。,“90类”产品遍地开花,三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司 滨江二线、萧山、
3、天都城、闲林、下沙,为什么在90板块中没谈到桥西？,13500元/左右的区域均价位于90类的首位,具备强烈地缘情节的老城北客户，其中分为两类，一为杭州本地老城北居民，二为常年租住在城北的新杭州人。,主力客群呈现出强烈的地缘性,在这个只有“高端居住”和“基础居住”两类产品有理由存活的年代，没有为“中档居住产品”留下土壤，特别是类似于“90类产品和非90类价格”的桥西，能够突破地缘认同区域的房产价格尚需时间。,90类产品和非90类价格,展开来看 比拼90平米两房不被第一次置业者认可，风景大院能够说明问题； 抢占高端，做90平米精装修两居又超越了地缘特征和客户特征，凯德视界能够说明问题； 做75平米
4、两房又与目标客群的置业心态错位，天阳上河说明了问题； 比拼90平米三房又明显在被后起的“真90”板块宰杀，南北西岸又是一个活生生的案例；,所以，“90类”正规军当属,三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司 滨江二线、萧山、天都城、闲林、下沙,其中，“90类”王牌军,三墩、九堡、华丰、滨江二线,“90类”义勇军,下沙、天都城,上榜理由： 环境优秀、地铁经停、解决户口,还有，后备军,丁桥,上榜理由： 地铁经停，但遥不可期； 体量巨大，但遥遥无期； 先天不足，经济适用房开发区（还是后起的）；,最后，老红军,闲林,上榜理由：东动西静,通过对市场环境的综合研判，筛选场外的相关竞争区域和代表楼盘,锁定三墩、华丰、九
5、堡、钱江二线，同时关注丁桥 分流桥西板块的目标客群 重点关注自在城、桦枫居、钱塘山水、南北西岸、泊林公寓和观筑,观筑,南北西岸,桦枫居,自在城,柏林公寓,一个不争的事实： 90类板块间，特别是90平米以下产品的市场印象完全由单价因素决定,九堡11500元/平米 滨江二线11500元/平米 三墩9500元/平米 华丰9000元/平米 丁桥8500元/平米 下沙8500元/平米 闲林7500元/平米 天都城7000元/平米,各板块产品间的品质差异不大，板块品质近似，而置业目标的可替代性正在逐步增强！ 特别是九堡、三墩、华丰、丁桥、滨江二线。,“90方” 三大趋势,“90方”三大趋势,趋势一、90方
6、小三房成为供应主流，且竞争逐步加剧！,与两房相比，小三房更占据竞争优势，受到开发亲睐,模型一 项目之争，两房对三房 上河VS视界VS银树湾VS风景大院 舒适两居与紧凑三居之间的对比经市场验证后得到答案，小三房明显占据了市场优势。另一方面，上河75方两居相对滞销也说明了一个问题：置业者对空间功能完备性的要求。,模型二 板块之争，两房对三房 乔司VS九堡 将两板块竞争锁定在6月份左右，我们发现两地之间价差当时达到2000元/平米以上，但九堡“小三房”代表泊林公寓与魅力之城明显更受市场亲睐，而与紧邻九堡并且同样具备地铁概念的乔司相比呈现出销售优势。,具有完备的功能空间，小三房成为置业者首选,理由一、
7、能够适应家庭结构的变化。如：子女与父母房，甚至保姆房的预留，被认为是理性的置业选择； 理由二、能够适应习惯性的家庭生活模式。如：视听室、独立书房，甚至吸烟室，被认为失去一些主卧面积也未尝不可。,且小三房市场竞争加剧,主城区90类板块遍布小三房,九堡,华丰,丁桥,天都城,乔司,申花,桥西,滨江,闲林,除中心区域外，小三房基本在主城区所有板块中都有出现； 下沙主要以90平米两房为主，与目标客群的背景、环境基础有直接的关系； 三墩目前还没有真正意义上的小三房，但在该区域的金地项目与中海项目未入市之前还不能轻易判定；,趋势二、“90方”，与投资绝缘！,受政策影响：“90类”产品持续供应放量； 受地段影
8、响：“90类”地段天生不丽质； 受产品类型影响：“90类”小三房的持续放量；,90方无法避免,验证90方：纯住类产品,趋势三、90方，无地段！,主城边缘和卫星城，是“90方”的聚集地,理由一 总价因素导致了90类板块间的替代性加强； 理由二 交通环境与到达距离类似致使板块替代性进一步强化； 理由三 配套档次与品质在一定程度上趋同； 理由四 新杭州人没有地缘障碍，需要落户的去下沙； 理由五 学区问题不影响置业“90类”的本地人；,“90方”无地段的多重理由,趋势一、90方小三房成为主流，且竞争加剧； 趋势二、90方，与投资绝缘； 趋势三、90方，无地段；,一、扫描“90类”，观市场竞争格局,二、
9、扫描“90类”，观竞品传播诉求,三、扫描“90类”，寻找明星楼盘,来看一些“90类”产品的传播（一）,SLOGAN：温暖而真实的生活 属性定位：国际形式，中国内涵,SLOGAN：市中心国际品质高度 属性定位：独揽运河八景精装公馆,来看一些“90类”产品的传播（二）,SLOGAN：金燕显贵，名园传邸 属性定位：市中心/三河三园/人文公馆,SLOGAN：流淌上品生活 属性定位：270度双水岸科技生活,来看一些“90类”产品的传播（三）,SLOGAN：源艺术，纳世界 属性定位：ART DECO艺术筑品,SLOGAN：CROSS品质社区，先进生活方向 属性定位：主城区CLD品质大盘,来看一些“90类”
10、产品的传播（四）,SLOGAN：有风，有风景，有风景的心情 属性定位：拱宸桥西，品牌教育圈，世界级运河景观住品,SLOGAN：在都市中行走，在风景中停留 属性定位：新古典浪漫庭园,来看一些“90类”产品的传播（五）,SLOGAN：江景无边，山境无限 属性定位：90平米全江景公寓,连城国际,观澜时代,在90类产品的推广中，一个有趣的现象,上东城,海派风景,视界,燕园,上河,西岸,上东城,他们对于地段位置的诉求（一）,主城区CLD品质大盘,连城国际,连接主城的大型国际社区,观澜时代,CBD后花园,海派风景,桥西板块北向延伸,他们对于地段位置的诉求（二）,视界,市中心国际品质,燕园,市中心/三河三园
11、/人文公馆,上河,市中心75平米进步两房,流淌上品生活,西岸,他们要牢牢抓住城市的尾巴！,绕城线路是区分城里城外的标准吗？ 不远处，到底是远还是近？ 紧邻主城，想要说明什么？ 做钱江新城的后花园，要等多少年？ 用运河概念就能挤进市中心吗？ 与运河概念无关，桥西板块的北向延伸能带来多少利益？,一、扫描“90类”，观市场竞争格局,二、扫描“90类”，观竞品传播诉求,三、扫描“90类”，寻找明星楼盘,90方，无偶像！ 纵观整个杭州，找遍所有板块，在置业者心目中没有任何一个项目能够成为90平米的样板标准； 置业者在挑剔取舍的过程中接受现实，置业后没有任何成就感，找不到有家之后的愉悦与满足！,但市场上仍
12、有这样的项目存在,嘉里桦枫居 项目特点 25万平米全部精装修； 位于城东北方向，居城北、华丰两板块交界处，是城市东进政策的受益者，随着秋石高架与留石高架的开通，项目价值日渐突显。 SLOGAN：生活就在不远处,优秀小三房格局,2,1,3,7.65米,3.6米,2.95米,整体进深7.65米； 主卧3.6米面宽； 独立餐厅； 分区合理，功能空间较全面； 居住舒适度高； 部分单元同样实现一梯两户；,整体精装修,此外，还包括建筑大堂精装修、楼梯公共空间精装修、地下车库精装修和社区入口的入户门厅理念。,赞成美树 总户数：1184户 占地面积：5.3681万方 建筑面积：12.8835万方 容积率：2.
13、4 建筑密度：21.1 绿地率：30% 车位比例：1：0.558 建筑形态：高层、小高层 建筑风格：ART DECO 景观设计：贝尔高林主笔，古典英式园林 主力户型格局：90平米小三房,90方，社区品质的表现 得房率83%以上 部分小三居实现三房朝南 带储物间（或储物阳台）的小三房 带套间（主卧）的两房 90平米一梯两户,90方以上，社区品质的再提升 得房率83%以上 夹层、高厅，类别墅的空间 135平米两梯两户 双阳台一露台 豪华主卧套间,贝尔高林担纲设计,波托菲诺 星河湾（广州） 金色家园 金色海岸,ART DECO精工建筑,采用ART DECO装饰艺术锻造辉煌挺拔的建筑形态，雕琢以铁艺与别致顶冠使建筑充满了细节审美，一种醇和浓厚的情绪与意境形成独树一帜的空间气场，卓尔不群，洋派优雅。,精品社区配套,精品商业走廊与精品会所成为业主日常生活的后台，在建筑与园林的掩映下，增强了社区的环境体验感，为生活凭添情调；,90方产品遍地开花 小三房成为趋势，且竞争激烈 90方产品与投资绝缘 90方产品无地段 90方无偶像楼盘 90方产品在传播上不舍“城市情节” 贴身竞争对手的产品规格逊色于本案 锁定三墩、华丰、九堡、钱江二线，同时关注丁桥 分流桥西目标客群,结论,THE END!,
