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1、,十八大及三中全会背景下房地产发展大趋势,一，理解宏观就是理解明天,美国为首的C-O型包围圈 贸易壁垒和TPP内闭市场 中美冲突加剧期到来 中俄联盟冲突加剧 美日欧量化宽松 欧美再工业化 拉美再次被美国奴化 非洲壁垒加大 中亚五国通路阻塞 多条石油，天然气管道修建受阻 污染抬高了中国出口壁垒 粮食，种子，化肥，水，能源危机,一，中国新战略机遇期，面临着许多挑战,政治体制改革步履维艰 大面积，深度，结构性腐败 超级政府的非市场化，非理性，强行积累，牺牲式转型升级 公共产品打造能力低下（养老，医疗，房地产，金融，教育，投资，食品） 金融体系，国企的超挤压性经营 外资控制了二十五个主流行业 超大企业
2、的排他性发展 超过剩及过剩带来的恶性产业环境 地方政府债务沉重，土地财政僵局 非公经济创新受挫，中小企业发展难,国际,国内,二，习近平的五把手术刀,远期战略探索新型大国，国际责任，党政关系 自信与群众路线-理论自信，道路自信，制度自信，系统反腐，回归人民群众，重建信仰，促进党的自净与进化，发展 执政能力建设-社会平台与公共产品打造-食品，住房，教育，医疗，养老，金融，治安，农民进城 国际关系重塑-进攻性防务与融合性经济并举，文化回归与道路自信并重，联俄联中亚近欧近中东引亚入非控日化美 社会情绪管理-去怨气戾气，在互联网环境下打造新执政能力，文化引导，中国梦引导，尊重和引导个体的成就动机,三，克
3、强经济学：“一加九”的十大方法论,顶层设计+基层首创 改革红利论（改革红利、制度红利） 新引擎论（区域一体化、城乡一体化） 开放倒逼论 持续释放论（政策连续性与逐步释放） 内生动力论 利力叠加论（利益驱动、政府社会驱动力） 合理区间论（调结构、促改革、稳增长；积极的财政政策、稳健的货币政策） 转型主导论 创新驱动论,四，十八大：中国发展的新动力,传统三架马车（出口、投资、消费）转向新动力 中国发展新动力：新四化（城镇化（城乡一体化）、工业化、农业现代化、信息化），(及金融化，多层次金融市场及金融制度的健全建设) 三中全会更将未来的发展押宝至城镇化,1、城镇化：“两横三纵”战略格局,国家主体功能
4、区规划，提出两纵三横的城镇化格局，由22个左右的城市群为支撑。 根据今年中央城镇化工作会议，未来可能城市群可能达到32个。一是已基本建成的11个城市群，包括珠三角、长三角、京津冀、山东半岛、辽宁半岛、长江中游、中原、成渝、关中、海峡西岸、海峡东岸。二是正在建设的14个城市群，包括武汉城市群、长株潭城市群、江淮城市群、呼包鄂城市群、兰州城市群、乌昌城市群、黔中城市群、银川城市群、拉萨城市群、太原城市群、石家庄城市群、滇中城市群、环鄱阳湖城市群、南宁城市群。三是7个潜在城市群，包括豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群、徐州城市群、浙东城市群、汕头城市群、琼海城市群。其中，豫皖城市群、冀鲁豫城市群、
5、鄂豫城市群均属于区域级城市群，豫皖城市群包含城市：阜阳、亳州、商丘、周口；冀鲁豫城市群包含城市：安阳、鹤壁、濮阳、聊城、菏泽、邯郸；鄂豫城市群包含城市：信阳、南阳、襄樊、随州、驻马店。,未来将形成大中小城市群协调发展的多级化城镇体系,中国未来大中小城市群分布示意,围绕未来城镇化战略布局，下一步国家将统筹推进铁路、公路、水运、航空、输油气管道和城市交通基础设施建设，以此来发挥其对城镇化发展的支撑和引导作用。,五，十八届三中全会：全面部署深化改革动力,总目标,完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。 到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，形成系统完备、科
6、学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。,重点,经济体制改革：核心问题处理好政府与市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用,15项重要改革领域,组织保障,中央成立全面深化改革领导小组，负责改革总体设计、统筹协调、整体推进、督促落实。 成立国家安全委员会。,坚持完善基本经济制度积极发展混合所有制经济，鼓励非公有制,加快完善市场体系建立统一开放、竞争有序现代市场体系,加快转变政府职能建设法治政府和服务型政府,深化财税体制改革稳定税负，事权和支出责任相适应,健全城乡发展一体化机制完善城镇化健康发展体制机制,构建开放型经济新体制放宽投资准入，加快自贸区建设,加快社
7、会主义民主政治建设推动人民代表大会制度与时俱进,推进法治中国建设深化司法体制改革,强化权力运行和约束监督机制健全改进作风常态化制度,推进文化体制创新构建现代公共文化服务体系,推进社会事业改革创新教育、就业、收入、社保、医改,创新社会治理体制设立国家安全委员会,加快生态文明制度建设实行资源有偿使用制度和生态补偿制度,深化国防和军队改革深化军队体制编制改革,加强完善党对全面改革的领导成立全面深化改革领导小组,1、改革利好？,新型城镇化，二次土改：农地入市与集体土地入市 金融全面对内开放 各省发展战略比拼，地方政府发债 财税改革 资源再定价 融资体制的深入改革：利率改革，境外贷款，短融中票，集合债，
8、金融及准金融牌照的应用，金融业竞争及创新 人民币事实国际化：出口优势，东盟优势 技术贸易推动中国企业对欧美技术的再整合 混合所有制 教育、医疗、文化等服务业全面对内开放,二，未来不存在房地产业，只存在围绕城市发展的现代服务业,一，未来城市发展的根基,政府债，土地基金，金融机构，企业四种力量集结下的都市群及中心城市发展 都市圈，带，链，网的建设 基于交通及商务便利性的城市发展-高铁及高速公路客货流效应的发挥，空港及物流园区效应的发挥 产业集聚区的政策及市场双推动,二，城市再发育的动力,第一动力时尚中心，消费中心，商业中心，文化中心，金融中心 第二动力政务区，商业区，金融区，文化区再规划，再建设，
9、社区建设 第三动力都市园区，物流园区，创意园区，产业园区，龙头企业园区，保税园区，内陆港，总部基地，孵化器,三，城市需要丰富的现代服务,基本功能服务 金融及资产管理服务 消费服务 健康服务 生活质量服务 针对千层饼式社会阶层的圈层式服务,四，大背景下传统房企“五化”,金融化 标准化 集中化 高周转 低成本化,1，金融化：准金融行业，“烧钱来挣钱”,融资多元化（银行贷款、抵押贷款、IPO、债券企业债和公司债、基金、用户定金和预收款、资本金等） 投资多层次化 资金杠杆化 资产高周转化 信用资本化 资源资本化 资产证券化 收益资本化,17,房企融资起舞,凯德置地：“PE+REITS”双基金模式,凯德
10、置地的现金流创造,利用先进商业模式进行资金筹集,新建商业物业,培育期,成熟期,无现金流入 升值空间大,PE投资,高端商户租赁 现金收入稳定,REITS,PE+REITS是一种先进的商业模式，同时也是一种金融地产模式，凯德置地正式通过金融模式的创新进行了现金流创造，获得了大量的现金。,商业模式设计,通过商业模式进行现金流的创造是一种创新，企业必须通过自身企业资源和行业特点进行商业模式甚至是金融模式的创新，这样才能更好的进行现金流甚至企业的长期规划和发展。,2，标准化：“产品、运营、服务”标准化,3，集中化,规模化（千亿俱乐部-万科、保利、碧桂园、恒大、中海、绿地、万达） 集团化 布局集中 产品集
11、中 品牌及综合服务集中 马太效应、集中度上升（全国行业集中度、局部市场集中度）,集中化：未来5-10年行业集中度会迅速提高,我国房地产企业的类型,大企业特别是全国性房企市场占有率提高，是行业发展的必然趋势。随着非房地产为主业的公司转让项目或公司，一些中小房企在调控中被迫转让或破产，这都将促使行业集中度提高。 另外，房地产行业未来经营方式向精细化经营转变的趋势，为行业集中度进一步提高创造条件。,4，高周转：“六大”驱动因素,土地储备 标准化 品质基础 品牌保障 多元化融资 终端销售,绿地高周转模式：“绿地速度”快速拿地、快速开发,5，低成本化：“资金成本”+“项目成本”,资金成本（多元化融资、海
12、外融资、捂地捂盘代价） 设计成本 工程建设成本 营销推广成本 模式复制成本,五，曙光乍现-传统房企转型发展的一组实践,万达广场，高力汽车博览园替政府解决问题 万达城赌城市未来，押注城镇圈发展 绿地，开元以城市为一个综合项目，算大帐 大摩地产，光耀东方烂尾楼职业化处理模式 绿城代建模式合作界面 泛华模式大配电盘 升龙模式专注城中村改造，把麻烦留给自己 绿城，星河湾奢侈品级产品打造及品牌营造模式 悦榕庄，长白山度假城模式高端商业地产经营,六，新型房企的创新（越来越专业而锐利的定位）,塔塔化（极度低成本） 恒大化（极度大工业化） 母基金及基金化 富士康式代建化 奢侈品化（高体验式高价值式高科技式）,
13、三，XX泉的未来其实已经孕育于过去，但未来仍是被创造出来的，而非自然等来,一，XX泉的发展的选择-哪条曲线？,时间,增长,快扩张,慢积累,由快变慢-消化扩张后遗症,由慢变快厚积薄发,拐点,拐点,明年的目标?,目前的位置,再后一年的目标,时间,走一步看一步,可能造成机会主义或成长随机； 也可能因为内外部条件的变化引起较高的风险,目标,反向推算年度目标,目前的位置,时间,有计划的发展,推动企业持续成长,目标,5年后的目标,目标和能力资源匹配吗？ 是调整目标/还是增加能力？,其背后是不同发展思路在驱动抓机会，还是创造未来？,二，XX泉的已沉淀内涵高度支持我们下一步的发展,精品化 艺术化 高客户价值化
14、 圈层化 人文化 高品牌化,三，中国地产奢侈品化的道路还远远没有展开,市场通常所指的奢侈品,奢侈品品牌打造的十二个维度,中国仅有几个少数行业可以打造奢侈品,高度与生活相关，高关注度的，高感受度的，高媒体曝光度的 房地产(家居） 酒店 医疗 教育 金融服务 而国外普遍培育奢侈品的服饰，珠宝，酒业，皮具，手表，配饰等高手工水准，高传承与积累的领域，因时代与消费的变化，在中国不具备培育出此类奢侈品的土壤,XX泉可能的奢侈品化运作,品牌输出 代建 托管 服务标准化 衍生品 旅游产品化 Vertu化 文化产品 活动，庆典,何谓地产界的奢侈品,不单纯是售价或地段，用材概念上的投入，而是综合社会地位的营造
15、不是简单的兜售概念，而是打造一个高增值的稀缺入场券 业主不是买到一幢住宅，而是通往新贵生活的一个通道 业主通过购买住宅，商铺或度假，旅游产品去享受品牌背后所集成的人脉，通道和社会地位,四，XX泉的未来转方式，强内涵,把少数人创造变成组织创造，转方式，但要保持并醇化内涵 把集中核心决策式精品手工打造模式转变为分层次式，借助现代化组织的高效精品化运营 把单个项目十年磨一剑式封闭运作转变为多项目并行运转下的精品益精式，知识管理，创新叠加，价值点集成式运作 把气场洞察式项目资源获取转变为城市未来图像勾勒式投资条件筛选 把品味对消费感受传递式项目规划转变成基于大数据和消费理解的步骤化项目管理 把直觉式产品打造转变成模块化，职能化打造,
