《创鸿里水项目前期策划报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《创鸿里水项目前期策划报告.ppt（110页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、创鸿里水项目前期策划报告,项目策划定位小组： 集团设计中心、南海营销、商业中心、商业部及开发部 2012-1-29,一、金沙洲规划 二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析 三、金沙洲未来2-5年供应概况 四、2008-2011年金沙洲畅销户型分析 五、部分即将入市的大型项目户型产品分析 六、项目定位 七、目标客户定位 八、住宅、商业产品定位及规划设计 九、启动策略（开发周期及规模） 十、财务分析 十一、售价预测及新政影响 十二、销售计划,目录,金沙洲简介,金沙洲位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积826万平方米，规划人口16万人，加上
2、黄岐未来规划人口,“泛金沙洲板块”总人口将近20万。,定位：广佛都市圈中心的居住新城,规划： 一 心：金沙洲大桥端的现代化商贸金融中心、 文化娱乐和行政办公中心； 二 带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是 可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有 较强亲水性和南方滨水区特征； 三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个 现代化工业仓储区,金沙洲规划,教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。 小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。 幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。 中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学
3、。 白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中 海金沙湾附近。 金沙中学则位于金沙洲板块比较中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小区。 现状：从数量上说，目前金沙洲小学和金沙洲中学提供的小学到初中的学位已可以满足金沙洲居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在金沙洲居住的广州市民并没有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。 远景：根据金沙洲居住新城控制性详细规划，金沙洲还将建设更多小学，随着将来金沙洲教育、交通、
4、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。,金沙洲规划,本 项 目,恒大酒店、运动中心,洲村菜市场,宏城超市 建设银行,浔峰岗生态公园,地铁6号线,白云中学,恒大华师附小,洲村卫生站,沙凤小学,鳌峰公园,划,医疗卫生用地,商业金融用地,划,划,划,轨道交通停车场,划,公交枢纽,划,公交站场,横沙小学,项目周边生活配套,洲村公交车站：213、257、974、 广231、广佛城巴4,传芳小学,武广铁路,本案,南海辖区,二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况 及各项目成交量价分析,金沙洲在售楼盘概况,2010年在售项目有9个，其中保利春天里半年里售罄，万科金域蓝湾二期和时代糖果二期
5、均处于扫尾阶段，三期将于2011年下半年推出。 在售项目以拥有一线江景的大规模社区，大户型产品为主，150-200是主流面积段，平均售价约1.6元/，带2000元/装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以60-100的小户型为主。,2007-11-17，A4-A6栋284套，75、95两种户型，均价约10000元/，当日售罄； 2007-12-22， A1、A2栋210套，75、95两种户型，均价10000元/； 2008-6-21，A3栋107套，75-95，均价10250元/,2007年11月，推出230双拼别墅，均价3.9-4万/；210多联别墅，均价2.5-2.8万/,
6、2007-12-15，C2栋，230单位，均价18000元/,2008-8-23，B2栋106套，均价11000; 2008-9-24，B3栋107套(国庆主推)7700元/起.95-170 ； 2008-12-13，B4栋120套，98-106户型，均价10000元/,2008-11-14，C1栋44套，全部230单位，均价16000元/,2008-10-25，A7栋66套，均价8800，70-95； 2008-11-14，A8栋61套，起价8100，70-95,金域蓝湾,2010-2-20，B11栋，70-802房，90-1003房单位，均价1.4-1.8万元/,2009-9-29，B9B
7、10栋，240套, 88-1033房单位，B11栋,266套,均价1.3-1.6万元/,2009-3-28，B5、A9栋320套，均价9000，95-98；B8栋,80-100,9000元/。,2009-6-13，B6、B7栋,均价11000-13000元/ ,100,2010-8-7，B12B13栋，70-802房，80万/套；90-1003房单位，110-120万/套,2008年共推出600余套单位，供应面积约6.2万；B栋类以95-130为主，C栋类以230左右的大平层单位为主，A栋类以70-100的2、3房单位为主，其中三房份额最多，约占60%； 新增供应中90-144单位比例最大，约
8、占68.6%。,金域蓝湾项目2008年供求概况,2008年共成交洋房约590套，新增供应成交率约97；总体成交均价约10000元/； 9000-10000元/的中档价位产品市成交主力；,供求基本平衡，90-110紧凑型园景三房最受欢迎。,数据来源：中原地产数据库,金域蓝湾2009-2010年供求概况,2009年共推出760余套单位，供应面积约6.7万。以95-104三房为主，以77-100两房作补充。51期间推出F型公寓单位，40-57的一房一厅，均价11000元/。 新增供应中90-104单位比例最大，约占70%。 2009年成交量月均约130套，除7月没有新货推出成交骤降之外，各月平衡出货
9、，成交价格稳步上升，全年成交均价约10859元/。 2010年以消化2009年余货为主，推货两次，以77-100的两三房为主，有江景资源的优秀单位均价达1.5万/，没特色的产品均价维持在1.1万/的水平，至今为止，二期余货消化完毕。 该项目的别墅产品成交均价达35,276元/。,数据来源：中原地产数据库,2008-6-28，二期5-8号楼394套，96-177的3-4房，均价7500元/，毛坯,2007-10-1，一期1-4号楼、41-45号楼约900套，127-185的3、4房，均价约14000元/；别墅250套，240-550，联排均价17000-24000/，独立均价约28000-380
10、00元/,2008-9-29，三期12-15号楼397套，96-177的3、4房，折后8600元/起，带3000元/装修,2008年实际新增供应近800套住宅，供应面积约11万；新增供应全部为95-200的3、4房，其中90-144的3房比例最大，占61%。,恒大御景半岛,2009年实际新增供应近1083套住宅，供应面积约15.6万；新增供应以127-178的3、4房为主，辅以少量96小3房和200大4房。 2010年实际供应近1320套住宅，供应面积约18万，新增产品结构及面积段与2009年产品基本一致。,2010年，21-30号楼，96-210的3、4房，折后12800-17800元/，带
11、3000元/装修,2009年，96-177的3、4房，折后8800-12000元/，带3000元/装修,2011-2012年的未来供应产品，127-200三房是主力户型，总建筑面积约20-23万。,2008年全年，恒大御景半岛成交约390套洋房，成交率为49%；成交均价约9370元/； 该盘7月份以6000-8000元/的毛坯价推出2期单位，新产品低价入市刺激了该月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同时成交均价全年最低。 受市场环境及限价项目推出等的影响，该盘的成交均价自4月份开始跌破10000元/，不过其成交量也随后大幅上涨；,恒大御景半岛2008年成交情况,数据来源：新浪地产数据库,恒
12、大御景半岛2009年供求情况,2009年1-8月，恒大御景半岛成交约1324套洋房，基本消化完2008年的余货和2009年新推售货量；成交总面积达19.7万； 该盘自3月份以不断更换组团名称成本价开盘的方式进行促销，7688元/起，送3000元/的豪华标准装修，新产品低价入市刺激了本年度持续的成交量。直至7月，市场回暖迹象已成定局，配合推新货的节点，开始提升售价，突破10000元/的关口。,数据来源：新浪地产数据库,恒大御景半岛2010年成交情况,数据来源：新浪地产数据库,该盘自2010年3月份以来，继续沿用2009年第一季度的促销手段，不断更换组团名称通过新开盘结合旧业主推介额外优惠、房博会
13、购房五重礼包等的方式进行促销，推出一口价单位12800元/，送3000元/的豪华标准装修。 2010年4月中，遭遇新政，该盘率先提出85折优惠，全新产品景观优秀，几乎户户望江，东南朝向为主。优质产品一口价11780元/起,高性价比入市刺激了本年度上半年的成交。伴随余货的消化，选择面收缩，成交量明显萎缩，售价仍然坚挺。,2007年11月下旬，A14、16栋，320余套86-123的2、3房，均价8500元/； 2008-3-8，A15栋163套，115-131的3房，均价6500-7500元/,2008-5-11，推A4、A6栋部分单位，约146套，84-140的2-4房，均价7000-7100
14、元/； 2008-6-18，A4、6、10栋部分单位9折推出，均价6300元/，300套单位当日消化约7成； 2008-6-27，A5栋160套，134-149的3房，均价6800-7800元/,2007年7月，A7-A9栋516套，85151的2-4房，均价6600元/,2007-1-20，A1-A3栋约400套，80-150 的2-4房，均价5500元/，带1000元/装修,2007年6月，A11-A13栋522套，85151的2-4房，均价6650元/,中海金沙湾,21栋，100-130园景单位为主，均价1.3万元/,A7-8栋，153-190江景单位，均价1.6万元/,A13栋，153
15、-190一线江景单位，均价2.3万元/,目前在售单位,中海金沙湾2008年新推售货量近850套，新增供应面积约10万； 新增供应中90-144的园景3房最多，约占66%，其次是90以下的两房单位，约占29%；,中海金沙湾2008年供求概况,2008年2-12月，中海金沙湾共成交1100余套洋房单位，成交均价约6660元/； 该盘3月份以7000元/的均价推出A14-16栋的新产品；在6月中旬通过合富采用一二手联动形式、以折后均价6300元/的价位销售，使得这三个月的成交量均超过200套，合计约占全年成交量的六成以上；另外，该盘在12月份以5600元/低价对西区清货，使得12月的成交量达到150
16、套左右； 中海金沙湾2008年各月份的成交均价多在7000元/左右，其中11月份更是跌破6000元/，同2007年最高时近11000元/的成交均价相比，目前已跌去近一半；,数据来源：中原地产数据库,中海金沙湾2009-2010年供求概况,2009年1-8月共推货约1160套，新增供应面积约14万；85-130的2-3房为主，约占70%，其次是153的四房单位，约占29%。 前8个月共成交1132套，成交面积达15万，均价约7683元/。,2009年8月至2010年11月，共成交1080套，成交面积约13万，均价约9900元/，带2500元/装修。,数据来源：新浪地产数据库,数据来源：新浪地产数据
