投资分析报告（融资）.ppt

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1、,栖霞市果都新城投资分析报告,开发商：烟台市中房万丰房地产开发有限公司 二九年十二月一日,一、认识栖霞 二、房地产市场 三、地块分析 四、可行性开发策略 五、投资优势与回报,目 录,栖霞，中国优秀旅游城市，有国家重点文物保护单位、中国民间小故宫之称牟氏庄园，有中国著名道教太虚宫，有陡险异常，形如锯齿牙山森林公园，有“胶东小华山”之誉 崮山。 栖霞，中国苹果之都，果园面积68万亩，年产量7亿公斤。先后引进推广红富士、新红星、乔纳金等各类新品种60多个品系，推广应用苹果套袋、覆盖、摘叶转果、配方施肥等新技术20多项 。,栖霞，一座即既古老，又充满活力的年轻城市，更是一块美丽富饶、魅力四射、充满希望

2、的土地,认识栖霞,栖霞市位于烟台市区西部,是烟台唯一的一个内陆县级市,总面积2018平方千米，辖21处乡镇，968个自然村，人口68万，其中非农业人口10.67万人。城市化率15.5%， 辖15个镇、办事处，1个开发区，953个行政村(居委会)。 烟青、烟栖高级公路、文朱路、蓬水路等国道省道和县乡公路纵横交错，四通八达，全市南有青岛港、北有烟台港、东有烟台机场，蓝烟铁路横穿市内，形成了出入快捷的海陆空、立体式、现代化的交通网络。,半小时,2小时,1.5小时,栖霞简介,认识栖霞,2008年，全市完成生产总值136亿元，增长5.2；地方财政收入2.82亿元，增长10；社会消费品零售额60亿元，增长

3、19；城镇居民人均可支配收入13400元，农民人均纯收入6420元，分别增长11.8和10。,栖霞市消费能力非常强，将近达到了全民生产总值的一半。,随着栖霞市苹果种植业的越来越广阔，农民人均收入增长速度越 来越快，已经接近城镇人均收入增长率。,城市基本数据,认识栖霞,虽然一开始，市政府提出了向北发展的战略目标，但是距离城市约有3公里的距离，相对于日常生活购物，更是不方便，效果非常不明显。 本项目距离城市中心仅一河之隔，由于有接近一半面积的山地，促使南面发展缓慢，现政府重点支持南城，如果能够很好的利用这些山地，南城的发展指日可待。,行政中心,行政中心,3公里,认识栖霞,购物主要为万家购物广场和商

4、业步行街，商业步行街为栖霞最繁华的、也是最老的商业中心，有栖霞百货、供销售商场、银海服装商场、新天地服装广场。 2008年，栖霞市零售消费收入60亿元，人均消费9347元，强大的消费力足以促使栖霞建设更加规范、档次更高的消费场所。,购物场所,商业步行街,万家购 物广场,认识栖霞,纵观栖霞，虽然产业涉及到各行各业，却缺乏大型的专业市场，一个装饰品市场， 却只有不到40家的门面，而塔山市场却只是一个最为普通的菜市场，对于小商品、果蔬等专业市场，完全处于空白状况。 专业市场的建设不但能够弥补市场的空白，而且能够为增强市场的活力。,专业市场,塔山市场,装饰品 市场,认识栖霞,栖霞市主要依靠牟氏庄园、太

5、虚宫、牙山国家森林公园旅游景点全年接待游客70万人次，旅游产业总收入2亿元 ，人均消费285元。 由于城市相关配套比较落后，不足以使旅游人群滞留，导致人均消费力不足，基本是当天往返，消费主要停留在门票、车票两大项目。 建设与旅游相关的配套设施，如游乐园、寺院、高尔夫球场等，不但能够吸引人员滞留，而且能够带动消费。,太虚宫,牟氏庄园,翠屏公园,旅游资源,认识栖霞,栖霞目前有中档酒店果都大酒店、华昕商务会馆、悦心亭宾馆、竹园宾馆，其余多为小型宾馆。从中小宾馆入住情况来看，栖霞的住宿行业明显出现过剩的情况，目前入住率不足30%，而像果都大酒店、华昕商务会馆的入住率通常在70%以上，明显高于小型宾馆。

6、随着人民生活水平的提高，旅游观光、投资接待、业务洽谈等各项活动越来越频繁，对于高档需求越来越高。 高档酒店的建设，是一个城市的形象，也是必要的。,酒店行业,悦心亭 宾馆,果都大 酒店,华昕商 务会馆,认识栖霞,项目处于栖霞市最好的两所学校边缘，不但能够带来大量大气，而且能够带到一大批相关的产业，如图所示，实验小学和一中，从而带动了文化路大批文化产业。,文化教育,实验 小学,一中,二中,文化街,认识栖霞,翠屏 中学,栖霞市的纯住宅区并不多，主要集中在凤凰岭公园的北面，约有住房2000余套，其他地方多以商住两用的混合型住宅。 纯居住社区，不但能提高城市的居住品质，也是一种必然的趋势。,居住,纯居住

7、区,认识栖霞,一、认识栖霞 二、房地产市场 三、地块分析 四、可行性开发策略 五、投资优势与回报,目 录,2004年至2007年，全市（包含乡镇）共出让土地30宗，出让面积356.11 亩，规划建筑面积37.72万平方米，出让总地价8736.01万元，土地成交均价24.53万元/亩，其中市城共成交土地12宗，出让面积130.49亩，规划建筑面积17.33万平方米，出让总地价4427万元，土地成交均价33.92万元/亩。 数据来源中国土地资源网,栖霞房地产起步比较晚，发展速度比较慢，前期开发项目多以商住两用混合住宅为主。规模小、配套不全，从而大大影响了市民的居民程度。 2009年，有部分开发商引

8、入一线城市开发理念，在市场上引起了不小的反映。,2009年，全市共有5宗土地进行招拍，其中市城2宗，土地面积16804平方米，起拍均价31.31万元/亩。,房地产市场,大卖场倍受欢迎 大型超市与时尚卖场快速兴起，受到市民追捧，从商业楼盘调查的结果和数据的分析上，栖霞市目前的商业状况由于受到地域环境的现实条件影响，在零售商业的发展上已经接近于饱和的状态。万家购物广场的主导商家客户“家家悦”、“振华百货”所带来的先进商业理念和全新的商业操作手法，大大改变了商家和消费者对现代零售商业的看法和认识。 传统综合商场风韵尤存 传统综合市场以功能全、价格适中继续享有一定的市场竞争力然而其落后的配套、混乱的局

9、面使其形象大大打折，在零售上与超市存在着较大的竞争，市场份额也受到挤压。 专业市场潜力巨大 伴随着经济的发展，市场也在不断细分，各类专业市场随之产生在栖霞几乎处于空白状态，专业市场的出现，是与经济发展程度密切相关的，因此，随着经济的发展,专业市场是一个不可逆转的发展趋势。 大型国际化居住社区将得到热捧 随着人民生活水平的提高，越来越多的人更崇尚于居住的享受，对于居住的要求也越来越高，居住理念、配套设施已成为人民选择住房的首要标准。,房地产市场,房地产市场特征,2009年栖霞房地产供应一览表,房地产市场,房地产市场,重点项目介绍：华府名都,重点项目介绍：金苹果绿苑,房地产市场,重点项目介绍：雅景

10、华庭,房地产市场,重点项目介绍：鸿基丽景园,房地产市场,一、认识栖霞 二、房地产市场 三、地块分析 四、可行性开发策略 五、投资优势与回报,目 录,地块分析,项目位于栖霞市城市最南端，距离城中心一河之隔，与百货大楼等老商业区一脉相承。距市政府约3000米左右距离。 但随着市政府的重点支持，区域发展指日可待。 项目的建设，必将引动栖霞新一轮的居住、商业新潮，开启栖霞城市核心。,项目位置,行政中心,城市中心,地块位置,西至山谷底下河水为界,北面至翠屏路,南止南林家庄路口以北,东至迎宾路东面山脊,项目属于新兴地块，周边多以民房和空地、山地为主。,项目四至,地块分析,现场实照,地块分析,地块现状,1、

11、项目占地规模大，融商业、住房、旅游、休闲、购物、科研于一体，可供发挥空间大，便于品牌塑造； 2、周边拥有的外部交通条件优越，地块属于新城建设项目，规划起点高，打造高端物业条件更加成熟； 3、属于栖霞未来发展的新兴区域，由于政府重点扶持区域发展，区域前景一片光明。 4、项目总占地面积约4000亩，南北长约1.5千米，东西宽约2千米，其中平地面积约2500亩，山地面积约1500亩。 5、地块内有迎宾路项目南北穿插而过将项目地块一分为二， 栖霞母亲河白洋河从贯穿南北。 6、山地高差约定40米，坡度约三十度，部分地块坡度约50-60度。山谷数量众多。,地块分析,交通状况,项目内有栖霞城市主干道迎宾路从

12、项目内穿过，北至烟台，南至青岛以及联接栖霞各乡镇，东面文化路到达桃村、威海等地。现在1路、2路公交车从项目中间穿过。地块斜对面为栖霞汽车总站。交通便利，四通八达。,地块分析,周边配套,学校：翠屏中学、一中、小学、幼儿园 医院：栖霞人民医院南郊分院 购物：家家悦 餐饮娱乐：冠霞肥牛、顺风肥牛 银行：农业银行、邮政储蓄、农村信用社 政务：交警大队 交通：1路、2路,地块分析,项目内商业状况,1、以汽车站往南，至南林家庄为界，西边多为商品房，东边多为村民自有房屋。约有商户200余家，除有烟台知名商家”家家悦“超市外，其他商家均为个体经营户。 2、现有商家中，汽车零售和相关配件等与之相关行业所占比重较

13、为突出，约占有25%的比例，其次为餐饮，约占有20%的比例，果蔬种业约有15%比例，另有部分药店和小百货等其他行业。 3、地段内商户租金相对较低，15000-4000元/年不等（包含一、二层），面积共约130-150 。 4、地段屋内因有部分村民自建房屋，因此自营业主占有相当大的比例。 5、地段内商品房承建商品房比较早，一般为一、二层整体出售或一、二、三层整体出售，售价由2001年的1400元/涨到现在的2100元/ ，8年时间上涨约为50%，发展空间非常大。,地块分析,项目内商业租售一览表,地块分析,分析小结,1、白洋河从地块内南北贯穿而过，利于项目环境的营造； 2、迎宾路从项目贯穿，项目展

14、示性强、通达性强，易于塑造良好的商业氛围； 3、项目内有大量的山谷、山体，环境优美，无疑为建造山体别墅和休闲旅游的最佳场地； 4、地块内多为空地、山地、平房，拆迁量少，从而大量减少项目投入成本； 5、地块内房价上涨迅猛，5年时间房价上涨一倍，上升趋势、升值空间日新月异。,地块分析,一、认识栖霞 二、房地产市场 三、地块分析 四、可行性开发策略 五、投资优势与回报,目 录,地块属性,A,B,D,C,A地块：最靠近城市中心的地块，白洋河支流将地块拦截，地块以北繁华热闹，地块内为印染厂和钢材厂，目前已经全部停产。 B地块：沿迎宾路地块，地块平整，地块内有少数工厂和居民区， C地块：地块为大部分为为空

15、地，少量民房、工厂，有学校一所，地块平整，白洋河从地块内穿插而过。 D地块：山地和洼谷，地块为没有建筑，现全部为果树。,可行性开发策略,总规市意图,可行性开发策略,规划面积,以上建筑为可销售性建筑，面积合计约180万 ，其中住房面积140万 ，商业面积40万。,以上建筑形态仅供参考，具体面积根据地块的实际实用率进行规划确定。,可行性开发策略,可销售性建筑,可行性开发策略,自营性建筑,以上自营性建筑建筑面积共29万，旅游性设施建设面积共同113万。,以上建筑形态仅供参考，具体面积根据地块的实际实用率进行规划确定。,旅游性设施,总体构思说明建筑分布,1、翠屏路与迎宾路交汇处至翠屏公园山边， 即城关

16、村区域：2层观河商业楼，小高层公寓， 会议接待中心与酒店； 2、迎宾路两侧批发型商业双首层结构或高跨举 架双层结构门市； 3、沿河风情商业街，建筑特色化，如江南风情； 4、南三里店村委区域形成一个下沉式商业广场零售主力店 5、商业广场以南至林家庄路为拆迁安置区（多层住宅） 6、山系西坡各山谷建游乐设施，翠屏中学等开阔山谷建少量中档住宅，部分山谷建设风情别墅类产品。,7、山脊建顶级度假酒店高档特色餐厅与高端 特色休闲娱乐设施； 8、山系东坡由低到高建设中高档社区联排 别墅独体别墅，各类风情建筑； 9、山系东坡的沟西店小水库建设临湖会所休 闲商业与社区商业临水豪宅； 10、翠屏公园南移，在现有地块建设成英伦、西班牙风情谷，山北头改河道走势，形成景观。,总体构思说明建筑分布,五纵三横一脊一盘山1： 五纵1：霞光路南延沿山建设，在南三里店处与沿河路汇成一条路 五纵2：翠屏路北侧白洋河东侧沿河路南延 五纵3：迎宾路 五纵4：翠屏公园东侧沿河路（沿