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1、第六章 成本法,搜集有关不动产开发建设的 成本、税费、利润等资料,测算重新构建价格,测算折旧,求取积算价格,概念 成本法，简要地说，是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧，然后将重新构建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。 所谓重新构建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。 所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新构建价格之差。 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为
2、导向来求取房地产的价值。通常把成本法求得的价值简称为积算价格。,第1节 成本法的基本原理,理论依据： 生产费用价值论 ：商品的价格是依据其生产所必需的费用决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。 从卖方的角度来看，不动产的价格是基于甚过去的“生产费用”，重在过去的投入； 从买方的角度来看，不动产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。 由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。,适用对象和条件 适用对象：只要是新近开发建设、可以假
3、设重新开发建设或者计划开发建设的不动产，均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益性不动产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的不动产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在不动产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价 。,现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多
4、也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争(即可以自由进退的市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。,温馨提示,应注意的是，不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3个问题： 一是应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；供小于求
5、时，应在客观成本的基础上调高评估价值。 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在没有人流的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论是什么人来建造该商场客观上都需要那么多成本，但该商场却没有那么高的价值。因此，在运用成本法评估这类房地产价值时还应进行适当的减价调整。 成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。,温馨提示,成本法的操作步骤 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 ； 测算重新构建价格； 测算折旧； 求取积算价格
6、。,第2节 不动产价格构成,运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚不动产价格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当不动产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。,以“取得不动产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的不动产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分不动产价格构成。 在这种情况下，不动产价格通常由如下7大项构成： 土地取得成本；
7、 开发成本； 管理费用； 销售费用； 投资利息； 销售税费； 开发利润。,土地取得成本 指取得不动产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的不动产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由不动产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。 在目前情况下，根据不动产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种： (1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。 (2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者不动产
8、开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地。,征收集体土地下的土地取得成本 包括征地补偿安置费用、相关税费和土地使用权出让金等土地有偿使用费 (1)征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗的补偿费，安排被征地农民的社会保障费用。这些费用一般是根据有关规定的标准或者采用市场法求取。 (2)相关税费，一般包括以下4项税费：征地管理费，耕地占用税，耕地开垦费，新菜地开发建设基金。这些税费一般是依照有关规定的标准求取。 (3)土地使用权出让金等土地有偿使用费，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。,城市房屋拆迁下的土地取得成本 包括房屋
9、拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费 (1)房屋拆迁补偿安置费用，一般由以下5项费用组成：被拆迁房屋的房地产市场价格，被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，搬迁补助费，安置补助费，拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。这些费用一般是采用市场法或根据有关规定的标准求取。 (2)相关费用，一般包括以下4项费用：房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，房屋拆迁估价费，房屋拆除和渣土清运费。这些费用一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。 (3)土地使用权出让金等土地有偿使用费，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。,市场购买下的土地取得成本 包括购买土地的价款和应当由买方(在此为
10、房地产开发商)缴纳的税费 (1)土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。 (2)买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。,开发成本 是指在取得的不动产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。 在实际中，开发成本主要包括下列几项： (1)勘察设计和前期工程费； (2)基础设施建设费； (3)房屋建筑安装工程费； (4)公共配套设施建设费； (5)其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等；
11、 (6)开发建设过程中的税费。,管理费用 是指为组织和管理不动产开发经营活动所必需的费用，包括不动产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。 销售费用 是指销售开发完成后的不动产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算 。,投资利息 投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金
12、还是自有资金，均应计算利息。,投资利息的计算 （1）应计息的项目 包括取得土地成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计利息。 （2）计息周期 （3）计息期的长短 （4）计息方式：单利和复利 （5）利率的高低 （6）名义利率和实际利率 在复利计息下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率(也称为有效利率)的概念。假设名义年利率为 r, 一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m,至n年末时，在名义利率下的本利和为： 名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即：,例子,年利率为6%,
13、存款额为1000元，存款期限为1年，如果按一年6%的利率计息1次，按半年3%(6%2) 的利率计息2次，按季1.5%(6%4)的利率计息4 次，按月0.5%(6%12) 的利率计息12 次，试计算在这4种情况下的本利和及名义年利率和实际年利率。,销售税费 是指销售开发完成后的不动产应由不动产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类： (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。 (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。,开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售
14、价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列4点： (1)开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称税前利润，即： 开发利润=开发完成后的房地产价值-土地成本-开发成本-管理费-销售费用-投资利息-销售税费； (2)开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润； (3)开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应利润率来测算。 (4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得
15、到的。,开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应利润率来测算。 1)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即： 开发利润直接成本利润率（土地取得成本 + 开发成本） 2)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用+销售费用，相应的利润率称为投资利润率，即： 开发利润投资利润率（土地取得成本 + 开发成本+ 管理费用+销售费用） 3)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息+销售税费，相应的利润率称为成本利润率，即： 开发利润成本利润率（土地取得成本 + 开发成本+ 管理费用+销
16、售费用+ 投资利息+销售税费） 4)计算基数 = 开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率称为销售利润率，即： 开发利润销售利润率开发完成后的房地产价值(售价),第3节 成本法基本公式,成本法最基本的公式 房地产价值 = 重新构建价格 - 建筑物折旧 上式可以根据以下两类估价对象而具体化： 新开发的房地产； 旧的房。,(1)适用于新开发的房地的基本公式 新开发的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 (2)适用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物价值建筑物建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 (3)适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地价值取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润
