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1、方案设计阶段成本的控制,柳老师,6.1 总图 6.2 单体 -建筑,结构,施工图. 6.3 配套、基础设施设计影响,六、 设计指标对成本的影响,成本关注实际建筑面积,面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性 研发关注：规划指标,成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的，一旦总建筑面积数值发生误差，再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果,销售面积、建筑（报规）面积、实际建筑面积：,6.1 总图,成本测算中关注的指标内容,6.1 总图,地下面积增加成本,合理设置地下部分建筑面积 当地政府对地下车位的配比要求， 营销对人车分流的要求,在地基基础条件允许的情况下，地下建筑面积比例尽量降低 地下
2、建筑增加土护降、防水等费用，同时会提高单体建筑钢筋、砼的含量,地下面积占比：,6.1 总图,利润率9.87%,产品单一,减少过度附赠（地下车位、宅间额外地下室）,利润率14.3%,丰富业态、涵盖更多客群，加快去化,调整原因,调整措施,调整结果,减少低利润产品比例，增加高密度、高溢价的产品。,减少配套车库的面积。通过新产品解决停车指标的问题。,叠院13.6%,联排A19.28%，联排B19.22%,某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高,6.1 总图,开发成本调整情况对比,6.1 总图,机动车停车,非机动车停车,地下商业及超市,A,B,6.1 总图,地下车库优化：,6.1 总图,人防面积及标
3、准要求,自建人防 异地建设人防费缴纳 以上两种方案需要充分对比，选择最优的成本方案,人防面积占比：,人防车库比地下车库单方造价高500元/平方米： 主要原因： 1.人防设备及人防通风的设置 2.人防临空墙、顶板等的钢筋和砼含量高 人防车库的产权属于人防办，所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊，人防面积占比加大，可售业态单方成本增加,独特风格与成本制约,业态类型：高层、洋房、别墅等；以及其建设规模占比 建筑风格：颐和、地中海、民国等,直接影响分供方的选择，间接影响组团的划分和施工组团划分，从而影响成本 建筑风格决定了工程实施的复杂程度，从而影响成本，如：层层退的洋房、各楼栋之间的差异、户型的复
4、杂程度等,业态类型及建筑风格对成本的影响：,6.1 总图,园区出入口数量、位置对成本的影响： 主要影响景观成本，但最重要的是与交房后物管成本息息相关,6.1 总图,每一个出入口的后期物业成本:,一、户型配比：户型大小，户型内房间布局； 单体得房率对成本的影响：高层优化对比,优化后,优化前,6.2 .1 单体建筑,体型系数:0.29,体型系数:0.31,承重墙以外隔墙做法的优化,某高层优化前后成本对比,6.2 .1 单体建筑,成都悠山郡的类独栋,斜屋面的坡度过大，除屋面板需要双面支模外，屋面防水、屋面瓦的施工难度都有很大程度的增加,无锡滟澜山类独栋项目,6.2 .1 单体建筑,外墙材料占比对成本
5、的影响,成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比,6.2 .1 单体建筑,单体体形系数 单体窗墙比,墙地比：外围护结构表面积（含门窗）/总实际建筑面积 窗地比：（外窗+外幕墙展开面积）/总实际建筑面积,研发与成本的重要单体指标对应关系：,6.2 .1 单体建筑,分业态产品建造标准： 分档次产品建造标准：,6.2 .1 单体建筑,附件：高层产品限额标准,单体基础及结构形式 单体钢筋含量（地上、地下） 单体混凝土含量（地上、地下）,以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响,6.2 .1 单体结构,层高对单体造价的影响：,地下室层高增加0.1米，单方成本上涨38元 地上层高增加0.1米，因为隔墙增加，外
6、装、外保温增加，单方成本增加在40元以上,6.2 .1 单体结构,建筑物高度的控制 60米：是50年一遇/100年一遇基本风压的分界点， 重庆：0.40kN/m2、0.45kN/m2，水平风荷载增加12.5%。 深圳：0.75kN/m2、0.90kN/m2，水平风荷载增加20.0%。 30米：是框架结构抗震等级的分界点。 60米：是框架剪力墙结构抗震等级的分界点。 80米：是剪力墙、框支剪力墙抗震等级的分界点。 抗震等级每提高一级，内力放大系数、构造措施均提高一级。 当建筑物高度超过且接近分界点时，尽量通过优化层高、标准层面积、楼层数，使建筑物高度按照高度分界点控制。,同时注意层数对消防的影响
7、,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,建筑物高度的控制 对结构成本的影响因素 建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度 对结构成本的影响程度 重庆市高层住宅：50年一遇基本风压0.4kN/m2、地震设防烈度6度、层高3米,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,建筑物高度的控制 对结构成本的影响程度 深圳市高层住宅：50年一遇基本风压0.75kN/m2、地震设防烈度7度、层高3米,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制 高宽比定义 H/B=高度/平面宽度(短边边长) 示例：建筑物高度H=120m，标准层面积A=900m2 方案一平面 方案二平面,6.2 .1结构成本控制的技术
8、关键点,建筑物高宽比超限的控制 对建筑成本的影响 平面窄长 楼层外周长 外立面面积 外立面成本：门窗，外墙墙体：石材、瓷砖、涂料、抹灰等 节能成本 ：保温材料厚度、保温面积 对结构成本的影响因素 高宽比超限程度 风荷载大小 地震设防烈度,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制 对结构成本的影响程度 深圳某项目：高层公寓住宅，地震设防烈度7度， 50年一遇基本风压0.75kN/m2 ，地面粗糙度C类，高度为99.8米，结构进深为13.0米，高宽比达7.6(规范建议6)。 比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约45元/m2，增幅为9.2%。,6.2 .1结构成本控制的技术关键点
9、,建筑物高宽比超限的控制 对结构成本的影响程度： 深圳某项目：三维效果图,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制 高规4.2.3条规定：A级高度钢筋混凝土高层建筑结构的高宽比不宜超过表4.2.3-1的数值 。,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制 示例 建筑物高度H=120m，标准层面积A=900m2 方案一平面 VS 方案二平面 H/B： 4.0 VS 8.0 平面周长： 120m VS 150m，外立面成本增幅约25%！ 结构成本： 估计增幅约10%！,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制 小结： 合理控制建筑物高宽比
10、高宽比 建筑成本 、结构成本 对结构成本的影响因素 高宽比超限程度、风压 、地震设防烈度 结构成本,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,结构超限的控制 结构超限的影响有哪些？ 结构成本的增加：结构体系不合理造成成本 ，超限加强措施成本 。 含钢量可能会增加0100%不等。 设计周期的风险：重庆市评审专家对“结构平面不规则”控制的很严！ “结构平面不规则”通过超限审查的概率很低。 结构超限的控制要点 尽量不超限:与建筑充分沟通，采取一些结构处理措施，尽量避免超限。 关注结构加强措施引起的成本增加： 结构超限的严重程度，对成本的增加量。 关注超限审查报告中的结构加强措施，对成本的增加量。 加强与
11、评审专家的事前沟通： 有效控制结构加强措施成本，确保超限审查会的顺利通过。,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,结构超限的控制 结构超限的影响 结构成本 、设计周期 结构超限的控制要点 尽量不超限、结构加强措施成本、 评审专家的事前沟通 结构超限的取舍 外立面 PK 项目成本， 项目定位的取舍？,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,结构转换的控制 结构转换的影响有哪些？ 结构成本的增加： 1、结构转换层本身 2、整栋塔楼抗震等级提高 销售单价提高：结构墙、柱减少，使用空间开阔。 成本增幅估算 错误的算法：只计算转换层结构成本的增幅。 未计入整栋塔楼抗震等级提高引起的结构成本增幅。 正确的算
12、法：全结构转换经验估算： 含钢量 1520kg/m2 ， 面积范围为整栋塔楼的楼面面积总和(从嵌固层至屋面)。 结构转换的取舍？ 投入产出比。,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,结构转换的控制 相关案例-1：后工项目结构转换-投入产出比 原项目一期3#楼： 高层住宅，3#楼塔楼楼面总面积：25000m2，该塔楼影响裙楼商铺面积：4000m2 ，上部结构墙肢较多、较密，拟采用全结构转换。 投入产出分析： 投入25000m2 x 20kg/m2 x 5.0元/kg = 250万元 产出销售单价应提高：2500000元 / 4000m2 = 625元/m2 转换后售价提高625元/m2 ，没问题
13、！ (未计入地下车库停车效率提高价值) 分析结果：结构转换，OK!,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,结构转换的控制 小结： 结构转换的影响 结构成本 、销售单价 结构转换成本增幅估算方法 错误算法：只计算转换层成本增幅 正确算法：面积总和x1520kg/m2 (全结构转换) 结构转换的取舍？ 投入产出比,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,设计荷载的控制 车库顶板荷载控制 消防车道、扑救场尽量避免设在车库顶板区域 消防车活动区域：35kN/m2，应考虑折减。 无消防车活动区域：建议取4.0kN/m2，不另行附加施工临时荷载 。 尽量减少覆土厚度：案例- “礼嘉三期1组团车库顶板覆土、管
14、网优化” 砌体荷载控制 砌体高度应扣除结构梁高 示例：3.0m层高，梁高500mm，板厚100mm。 习惯算法：砌体高度取3000-100=2900mm 合理算法：砌体高度取3000-500=2500mm 两种算法相差16%！,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,设计荷载的控制 砌体荷载控制 门窗洞口的荷载应区分输入 外墙砌体：2.0(200厚空心砖)+0.4(内抹灰)+0.8(外抹灰等)=3.2kN/m2 铝合金门窗：0.5kN/m2 砌体荷载是铝合金门窗荷载的6倍左右！ 关注不同部位砌体的容重差异：应区分计算，不得简单取大值计算。 重庆公司砌体材料，不同部位分别采用了三种容重的空心砖/多
15、孔砖： 外墙材料： 200mm厚页岩空心砖(外壁厚度大于25mm)，容重为1000kg/m3。 内墙材料： 1）200mm厚页岩空心砖，容重为800kg/m3； 2）100mm厚多孔砖，容重为1400kg/m3； 3）卫生间多孔砖，容重为1400kg/m3； 4）管井(水井、强弱电井)多孔砖，容重为1400kg/m3,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,设计荷载的控制 小结： 车库顶板荷载控制 消防车道、扑救场避免设在车库顶板区域 不另行附加施工临时荷载 尽量减少覆土厚度 砌体荷载标控制 砌体高度扣除梁高 区分门窗洞口 砌体容重差异,6.2 .1结构成本控制的技术关键点,6.2 .1施工图阶段成本控制的技术关键点,附件：,问 题 解 答,
