a公司咨询项目建议书.ppt

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1、,二一三年十一月,A公司咨询项目建议书,Team Talent,2019/8/24,什么是商业地产？,所谓商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。,商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,我国正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业开创了中国模式下的“订单式商业地产”，此后，各大房地产开发商相继推出商业地产品牌，我国已经处于商业地产最兴盛的时期

2、。,广义的商业地产是指用于从事商业活动的房产或地产，一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产。其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。,广义 定义,狭义 定义,特 点,国内 情况,2019/8/24,目 录,1. 商业地产行业研究 1.1 环境分析 1.2 市场分析 1.2.1 供需分析 1.2.2 竞争分析 1.2.3 行业趋势 1.3 A公司SWOT分析 2. 人力资源案例分析 2.1 万达地产薪酬体系改进案例 2.1 中海地产人才培养体系案例 2.3 恒大地产绩效考核案例 3. 咨询工作初步规划,4,SWOT分析,宏观,中观,行

3、业研究,A公司SWOT分析,环境分析,1. 商业地产行业研究,5,1.1 环境分析,6,1.2 市场分析,成都商业地产市场概况,五星级酒店 截至2012 年，成都建和规划的五星级标准酒店已达143 家，加上已投入使用的五星级酒店，2015 年这个数字将达到惊人的205 家。 城市综合体 据四川省商业地产联盟的数据，截至2012 年4 月份，成都已开工建设的综合体项目已高达104 个。2012 年，成都的商业综合体总面积达到1061 万平方米，比2011 年增长了1 倍。 写字楼 截至2013 年第二季度，成都优质写字楼总存量达439 万平万米。第三季度，成都的办公楼新增供应逾58 万平方米，达

4、到历史最高水平，导致市场空置率环比激增5.6 个百分点至40.8%，创10 年来新高。,据锐理机构数据显示，截至2012年末，成都商业地产存量已达1100万平方米，远远超越了北京、上海、广州、深圳等一线城市的商业地产存量。,2019/8/24,1.2.1 供需分析,成都主城区商业市场 2012年主城区商业地产市场供应159.19万平米，同比增长63%，成交71.01万平米，同比下降8%，供求比为2.24:1，供大于求凸显，市场低迷。其中高新区供应面积74.19万平米，成交面积23.26万平米，供求比3.2:1，是整个成都供求比失衡最严重的区。 成都郊区商业市场 2012年郊区商业地产供应191

5、.06万平米，同比增长14%，成交面积110.46万平米，同比增长27%，供求比为1.72:1，相较主城区郊区商业地产市场更广阔。 成都市场供求分析总结 由以上数据可知，成都商业地产供应量快速增加，在一定程度上超过了市场消化和吸纳的能力，空置率高，租金上不去，投资商业地产存在风险。 主城中高新区竞争最为激烈，存量最大，成华和金牛也由于“北改”也是当前商业投资密集区域；而郊区商业成交热度高于主城，投潜力较大。,8,行业内竞争分析 大量资金注入壮大商业地产规模竞争力度也越来越大 更多大型商业项目呈现,供应商议价能力 土地供应商 资金供应商 建材供应商,购买者议价能力 最终消费者 商家,潜在进入者威

6、胁 海外竞争加强 商业地产中介公司 建筑施工企业 商业地产咨询公司 其他企业,替代品威胁 电子商务对商业用房购买的影响 老式沿街商铺,波特五力模型,1.2.2 竞争分析,9,万达 万达集团在成都商业地产中占有最大的市场份额，目前在成都已开业2个万达广场， 7个影院，1家百货店，另有1家星级酒店在建。万达的战略重心：开拓电影院线、高星级酒店市场，强化商业与其他物业类型的传递 华润 2010年3月22日，华润置地商业地产的最高端旗舰产品大型城市综合体华润万象城启动，这也意味着知名商业地产品牌万象城正式入驻成都。该项目集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体，被定位为成都最好，西南地区最

7、具示范效应的“一站式”购物中心，面向中高端市场，为中产阶层及其家庭提供优质生活。 龙湖 龙湖时代天街和北城天街两大“天街系”项目在成都市场上呼风唤雨。2012年龙湖时代天街项目蝉联了成都商业地产销售榜的前三。时代天街是目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心。项目占地458亩，总体量达到180万平米，完整涵盖了休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大城市功能。集合了超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、精品家居馆、先锋数码港、美食天地等。,1.2.2 竞争分析,行业内竞争分析,房地产行业出现两极分化，中小企业生存艰难。调控之年，大企业整体业绩飘红，且较易获

8、得大量融资，以价换量快速回笼资金。中小企业融资困难，拿地有限，随时面临被兼并的危险。据兰德咨询预测，2013-2015年或将至少有30%的房企出局，以中小企业为主。 近年商贸流通企业沿着自身价值链向上延伸，纷纷涉足商业地产领域，比如宜家家居等。 近年来全国各大房企纷纷进军成都商业地产市场。香港地产三大巨头在成都表现强劲，海外势力如仁恒地产等也陆续登陆成都。商业地产竞争异常激烈。,业内主要竞争者,10,1.2.2 竞争分析,海外竞争加强,其他企业,建筑施工企业,商业地产咨询公司,商业地产中介,成都是西部经济纽带，加入WTO后，许多外商选择在成都投资。他们的运作比国内成熟、管理水平更先进、资金实力

9、更雄厚，具有强大市场竞争力,该行业容易达到商业地产所需资金及专业人员数量,有实际操作经验和一定的客户群，当拥有一定的资金来源专业人才后，可立即进入商业地产行业,主业范围仅限于土门建造施工的传统定式正在被打破，一大批建筑施工企业进入房地产开发强势企业,经营不成功需要转行或者公司实力比较强需要跨行经营,潜在进入者威胁,11,土地供应商,资金供应商,建材供应商,供应商议价能力,1.2.2 竞争分析,12,购买者议价能力,替代品威胁与购买者议价能力,1.2.2 竞争分析,2019/8/24,1.2.3 行业趋势,由前面的供需分析和竞争分析可以看出成都商业地产过剩的趋势最短将持续3-5年时间，基于201

10、2年的数据我们大胆对近两年商业地产市场做出预测：,14,SWOT分析,1.3 A公司SWOT分析,优势,劣势,楼市低迷导致政府出让土地收入减少，商业土地供应增加 成都城市化发展速度迅猛，商业消费需求大 成都地区经济实力排名逐年升高，经济环境大好 高新技术使修建工业园区成为商业地产的新契机 近年成都郊区县城商业地产成交量呈上涨趋势，有较好的投资机会 国外建材大大量进入，国内建材价格有所下降,2012年成都商业地产存量大，需要消化期 成华区和金牛区等都核心区域投资密度过高，难以进入 近年发展较好的高新区商业地产供严重过于求 国内货币政策紧缩，打压整个行业中长期资金面 成都近年海外投资增加，对国内开

11、发商形成挤压 电子商务零售业处于发展高峰，网购人数增长较快，对传统购物产生威胁,公司在西部地区小有名气，进入商业地产领域容易打响知名度 近年公司发展势头迅猛、资金充足，处于多元化发展最佳时机 公司是西部地区成长起来的本土企业，对西部基本情况比较了解,公司主要产业为住宅，缺乏商业地产开发经验 公司与成都现有商业地产开发公司的规模有一定差距,2019/8/24,2. 商业地产企业如何筑巢引凤 标杆企业人力资源案例分析,16,2.1 万达地产薪酬体系改进案例,薪酬体系现状及改进方向,1,2,薪资体系方案实施,3,4,存在问题：人力资源管理理念的不适应，薪酬管理体系的单一落后。根据调査，“对薪资的不满

12、”占据离职原因的70%以上。 离职率高于行业均值。其中一线员工与部门副总监离职率较高。 薪酬混乱混乱，无规律性，普适性。 薪酬体系当中缺乏激励机制。 高层、基层薪酬低于行业平均水平。,2,4,薪酬体系改造方法,17,2.1.1 薪酬体系现状及改进方向,月薪区分为基本工资和岗位工资,按照不同的岗位职能将其差异化,使月薪能够体现岗位价值。,薪酬结构单一, 全部 岗位执行一样的薪资架构,由月薪、年底奖金构成。,年终奖没有与个人的考核结果挂钩。 所有员工享有一样的年终奖金系数,“年终奖金系数*月薪”就是年终奖金的最终发放数。,奖金与绩效考核挂钩,发挥其激励功能。,所有员工全部实行等级薪酬制,变为宽带薪

13、酬与等级薪酬相结合的薪酬架构,宽带薪酬制适用于管理、技术、销售人员。基层及事务性岗位保留等级薪酬制。,调薪和调职两种激励方式合二为一,造成晋升渠道单一,晋升耗时过长。,调薪调职区分开,设立管理和业务序列双职业通道。,原有岗位序列过多。岗位设置一是层级分明,等级森严;二是各业务条线未针对自身业务特点设置岗位;三是分公司单纯模仿管理总部的岗位设置。,将所有原有岗位细分职能,重新归纳为到三类职位序列:职能管理、专业技术、招商租务。,现 状,改 进 方 向,18,2.1.2 薪酬体系改造方法,重设岗位序列,归属原有职位,简化薪酬级别,遵循原则： 岗位职责偏重原则：如某岗位关键职责属职能涵盖两个序列,则

14、归属职责涵盖较多的序列。 薪酬就高原则，如某岗位可归属两个序列，最终归属年收入总额较高的序列。,遵循原则： 就简不就繁,将部分薪酬级别删除,拉长每次薪酬评级的考核周期,减轻管理压力 将福利与薪酬等级挂钩,形成清晰区间 将薪酬与新的岗位层级挂钩,并区分薪级和薪等两个层次 建立宽带薪酬与等级薪酬结合制,岗位序列及薪酬级别搭建,19,2.1.2 薪酬体系改造方法 。,制订人 力成本规划,岗位价值评估,薪资结构及考核政策调整,选择较为普遍的海氏(Hay)工作评价系统，结合专家评价法和岗位排列法来做岗位估值。 评估的最主要的付酬因素有三种:技能水平、解决问题的能力和职务职责。 进行薪点值的相关换算和赋值

15、 得到薪资岗位对应表,各岗位薪资结构重设 将奖金分为年度“年度奖金”和“月度奖金”。,年度奖金不再计算为年薪的一部分,而是定义为“公司整体绩效超额奖金”。 “月度奖金”是“考核奖金”, 只考核个人业绩指标, 根据岗位具备不同比例。 对应绩效考核制度重设,岗位赋值及薪资结构调整,20,2.1.3 薪资体系方案实施,可能遇到的障碍,一直执行薪酬保密政策, 员工缺少与原有薪酬体系比对,可能片面误解为公司是出于成本考虑在进行降薪裁员,造成团队动荡。 员工已经习惯于无绩效指标的工作, 因考核得分低得不到原有月薪的考核部分时,会造成心理动荡和流言。 新的薪酬体系下职能部门低于其他部门,故会造成职能部门人员

16、的情绪反弹。 招商和技术岗位将面临较大考核的压力, 忽视对本岗位的积极影响, 认为其他部门更“占便宜“。 360考评结果会影响收入,可能造成小团队文化和官僚文化。,实行半年过渡期,过渡期内,只进行考核,最后的薪酬全额发放,让员工在过程中体会绩效考核方案的可执行性和客观性,最后真正接纳这种制度。 在过渡期内进一步进行薪酬调研,逐步完善岗位赋值和绩效指标的动态调整,寻找与员工预期和公司目标更好的切合点。 实施前的培训宣导中,不做全员会议,而是分岗位序列进行,针对不同的岗位员工强调为其带来的直接收益,淡化其他岗位的好处。 对于连续得分较低的员工,要辅以领导谈话、轮岗、培训等辅导措施,帮助其业绩达标。,对策及解决方案,21,2.2 中海地产人才培养体系案例,人才队伍建设,1,培训体系建设,2,人才培养制度化建设,3,人才培养品牌建设,4,以人才的内部培养为主要特点。逐步形成一套贯穿人才培养全过程的科学化的人