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1、2013-5-24,蚌埠新地城市广场银泰城 设计管理经验交流分享,商业项目概述,项目概况 业态配置 业态技术要求,商业设计管控流程,设计阶段划分 责任划分 设计流程,商业设计重点管控,商业动线设计 外立面设计 消防设计 冷热源比选经验,商业设计经验总结,各阶段关注重点问题 设计部与商管沟通机制 商业项目特点总结,一、商业项目概述,一、商业项目概述-项目概况,销售型物业：出售比例一般能够基本收回投资，很多公司采用这种模式，便于再次投资扩张与企业运作,自持型物业： 一般拥有较高的商业价值，开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。,一、商业项目概述-项目概况,项目总图,一、商业项
2、目概述-项目概况,SOHO公寓,儿玩、KTV、健身,购物中心,写字楼,情景商业街,LOFT公寓,文化中心,智选酒店,一、建筑规划设计-银泰城业态配置,蚌埠银泰城规模巨大总建筑面积近12万（含地下商业），业态包含：百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。,一、建筑规划设计-银泰城业态配置,蚌埠银泰城商业业态结构呈现“4：3：3”比例分步 购物零售功能=40% 餐饮功能=30% 娱乐休闲功能=30%,一、建筑规划设计-商业街业态配置,蚌埠情景商业街总建筑面积近3.5万，以海派建筑风格的多层中小型单体，
3、通过各类连廊串联集中而形成了室外购物、休闲娱乐、餐饮、文化于一体的综合性商业场所，业态布局与购物中心形成差异。,一、建筑规划设计-商业街业态配置,情景商业街在保留了传统步行街的特点的同时，加入更多视觉，空间和景观元素，表达特色步行街的丰富性和多样性，给顾客带来更好的购物体验和愉悦感。,一、建筑规划设计-商业街业态配置,街区业态结构呈现“2：4：4”比例分步： 购物零售功能=20% 餐饮功能=40% 娱乐休闲功能=40%,一、商业项目概述-业态的技术要求,蚌埠银泰城各业态面积需求 零售类精品首饰、手表：50120 平米。（如：I DO 、周大福、天梭等） 餐饮类西餐商家：200300 平米。（肯
4、德基，必胜客、星巴克等） 餐饮类中式餐饮：2001000 平米。（外婆家、海底捞等） 餐饮类甜品商家：50100 平米。（哈根达斯，breadtalk 等） 健身娱乐类商家：8004000 平米。（影院、冰场、金仕堡等） 服务类商家：1501000 平米。（优衣库，MJ H&M等） 儿童游乐类：10003000平米。（乐宝、艾尔玛等）,一、商业项目概述-业态的技术要求,各业态主力店工程技术条件考虑因素,超市主要工程技术条件 卸货区与库房位置与动线 柱网跨距、荷载、层高、防火墙与消防疏散 超市出入口与收银线位置 超外区域交通流线与交通设施可达性 后场降板区域、生鲜区排油烟 冷热源系统 集水井、化
5、粪池、污水井、隔油池与垃圾房,影院主要工程技术条件 起坡、地面、楼板承重 噪声与隔声要求 IMAX/巨幕厅设置的专项工程条件 空调系统 柱网跨距与各厅净高要求 购票、等候、入场、散场与疏散流线 强弱电条件,健身中心主要工程技术条件 层高、柱距、结构荷载条件 空调系统 淋浴间与卫生间给排水 各场馆用电量 泳池更衣、淋浴、消洗流线 除湿机房、锅炉房、水循环与过滤设备设置,冰场主要工程技术条件 室内条件要求，如温度、湿度、风速、阳光是否直射 结构载荷要求，静荷载、人荷载、冰车荷载和机房荷载 地面沉降要求，冰面楼板与主管沟楼板沉降 层高要求 制冷机房主要参数：电功率、供排水量 冰车房设置、融冰池降板、
6、内部装修 空调机房及除湿设置，设备管线路由与周边影响预判 设计工作与成本、工程搭接。充分考虑进场时间、订货 周期内、外装的影响闭合时间。,二、商业设计管控流程,一、建筑规划设计,二、商业设计管控流程设计阶段划分,一、建筑规划设计,二、商业设计管控流程设计阶段划分,1、概念方案阶段：（土地摘牌前） 开发部提供项目规划设计交底单，政府协议，挂牌条件。明确项目设计条件。（强排用地规划要求，建筑规划要求，其他）。 进行概念规划方案设计，并通过集团签批。移交相关部门进行测算。为集团决策提供相关依据。 与当地政府沟通，直至方案通过，土地摘牌。 2、方案设计阶段：（土地摘牌后） 落实设计条件：项目销售物业产
7、品定位建议，市政条件等。 成本控制部-提供项目目标成本指标。项目描述，建造标准。 与当地政府沟通：消防、交通、环评、人防、立面 等。 招商中心：提供主力店、步行街业态规划； 商管公司-提供经营管理要求。 召开各专业论证会：结构，供电方案，空调方案。 进行方案设计。召开方案评审会。获得集团签批通过。移交。,一、建筑规划设计,二、商业设计管控流程责任划分,3、项目初步设计阶段： 商业主力店技术对接、谈判。方案确认，工程界面 房产技术条件谈判，租赁区域划分，面积确认。 初步设计评审会。 专项外委设计:内装，外装，外环境，泛光照明，导向系统设计、住宅弱电智能化设计，商业步行街室内设计、中庭钢结构采光天
8、棚设计，商业主力店二次设计等等。 4、施工图设计阶段 初步设计、施工图交底。第一版、第二版施工图。 施工图设计评审与优化。 机电顾问配合、BIM设计 参与、配合项目机电设备招投标技术参数的确定。 二次专项设计，内外装、幕墙、采光顶、雨棚、广告位、泛光照明、景观、标识标牌、智能化等。 主要建筑材料审核封样。 内装/外装/外环境。 如：石材，玻璃，铝板，地砖等等装饰材料 。 项目整改，协助处理现场工程技术问题。,二、商业设计管控流程责任划分,集团研发部,A:发展战略部研发商管交接环节,B:研发部设计部交接环节,概念方案设计,方案设计,扩初阶段,施工图设计,实施阶段,运营阶段,项目公司,商管公司,C
9、:项目公司设计部-工程部交接环节,二、商业设计管控流程责任划分,条件,成果,环节 A,战略发展部-研发部-商管交接,项目 操作期, 概念规划阶段,发展部: 挂牌条 件或合 同,土地 摘牌,概念方案设计(强排用地规划要求),概念规划终稿 （董事长签批） 集团研发部 建筑所,单体概念方案 （董事长签批）,移交 及 用途,发展部：技术指标、 谈判沟通,成本部：成本测算 商管公司：租金测算,项目规 划设计 启动会,集团战略发展部提供规划设计条件,商管公司提供业态规划意向,设计管控的流程介绍,设计管控的流程介绍 环节 A 环节 B 集团研发部-项目公司交接环节,、方案设计阶 段,、初步设计,、施工图设计
10、阶 段,结构方案论证,现场踏勘 总图设计,基坑支护方案 论证会 商业业态 规划布局,空调冷热源论证 供电方案论证,城市公司主责 集团研发主责 商管公司主责,总图报规单体报建,概念方案确认 （董事长）,单体方案 确认 单体方案评审会,初步设计 确认 初步设计评审,二版施工图 提供商家 二次机电 条件及划 铺方案,规划设计启动会,地面交通组织设计,业态工程技术条件,一版施工图 审图、办证、招标,综合协调会,环节 B,20,环节 C 项目公司设计部-工程部交接 、 实施阶段 设计日常巡检， 发现问题进行整改,环节D 项目系统- 运营系统交接环节 、运营阶段,实施,中期检查,规划验收 （设计落实确认）
11、,复 盘 （设计成效确认）,规划验收单,规划系统 复盘会,验收前，设计综合验收，坚持设计落实情况，并对不符合设计要求项目进行统一整改,设计管控的流程介绍,三、商业设计重点管控,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控交通动线设计,蚌埠新地城市广场交通概况 蚌埠新地城市广场项目 B 地块位于东海大道-延安路交叉口西南侧，毗邻蚌埠万达广场、光彩大市场、 宝龙城市广场等大型商业及娱乐中心。距蚌埠高铁站约 3km，距张公山公园约 2.8km，距蚌埠市政府约 1.9km，具有良好的区位优势。,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控交通动线设计,1、外部交通系统,A1、A3 出入口双向进出，对应的 B1、B
12、3 地库出入口也为双向进； 2) 基地内部机动车通道组织为西向东单向运行，由西侧 A2 口进、东侧 A5 口出，且 A5 口由于衔接主干路，只能右转出基地； 3) B2 地库出入口为单向进， B4 地库出入口为单向出，相邻的基地出入口组织为 A6 进、A4 出的形式； 4) 在东海大道-虎山东路交叉口处，虎山东路只允许右转进出；,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控交通动线设计,1、外部交通系统,酒店、文化中心临时接送流线： 考虑酒店前厅入口距离 A2 出入口较近，酒店接送流线组织为 A2 进、A3出； 2) 为减少到达文化中心的车辆绕行，文化中心临时接送流线组织为A4、A5 均可进出； 3
13、) 文化中心在基地内部靠近延安路侧设置部分临时小汽车停车位。,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控交通动线设计,1、外部交通系统,出租车停靠点布局： 1） 北侧东海大道出租车停靠站主要服务于写字楼及购物中心的出行需求，流线组织为右进右出。 南侧出租车停靠站设置于基地内部休闲广场东西两侧，主要服务于酒店及 两栋公寓的出行需求，泊位数共 8 个，单排布置，流线组织为单向，经 A2 口进入，休闲广场南侧绕行后从东侧 A5 口离开； 3） 东侧延安路出租车停靠站主要服务于超市、购物中心及街区商业的出行需求，设置于 11#东北侧空地上，单排布置，共 8 个泊位，其流线组织为经 A6口进、A5 口出。,
14、一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控交通动线设计,2、楼层水平动线规划,三大衡量指标： 1）可见性（对商铺） 一个商铺的可见性决定其租金价值，商铺通过曝光效果，商业展示，吸引消费客流，商铺被看见的概率越大，吸引消费客流越多，铺位价值越大。 2）可达性（对顾客） 好的动线，清晰的动线指引可将人流带向各个店铺，没有商业死角，最少重复路径可以逛完所有店铺；,3）位置感（对商业项目） 合理的动线设计，应提高动线设计的次序性，提供顾客位置感，位置感不强，商铺减少了被逛的机会；实现顾客在商业楼层区域内均衡的分配，通过商业动线与业态巧妙搭配和穿插，减少“死铺”面积，针对不同业态，不同动线分步，实现各业态价
15、值体现，达到商业项目价值最大化。,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控交通动线设计,3、楼层垂直动线规划,垂直动线是促使顾客从低楼层到高楼层运动的流线设计。 商业项目人流与租金一般呈现“金字塔”型分步，楼层越低越吸引消费者，资金也越高，垂直动线设计通过目的性强的业态与布局合理的交通工具，引导消费者上行。,三大衡量指标： 1）便捷性 方便快捷的拉升客户至高楼层，减少等候时间和疲劳感。 2）均衡性（对顾客） 垂直动线与平面动线相辅相成，平面布局上，结合水平流线，均衡的垂直拉动人流，避免“死铺”和“冷铺”，提升高楼层不同层面的商业价值。 3）次序性 主要指扶梯上下流线次序的排定，有效引导消费者到达不同层面。,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控交通动线设计,4、蚌埠银泰城动线设计,立面内凹，会影响最优质店铺的展示，建议采用切角 北主入口内两组扶梯安排对顾客视线产生严重遮挡，位置不适当。 根据商业可见与可达性分析，此处铺位价值较好，双面铺提议要在此处设置约 1,000 平米的一个次主力店，为此，需要将店铺租赁线向外拓张(如图示)才可满足面积要求，挑空区的设置亦需做相应调整。 (4) 店铺展示面应流畅延续，不应出现错台。 (5) 客、货运直梯设置不尽合理，两个中岛区块全无货梯服务。 (6) 超
