物业质量管理法律制度

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1、1,第11章 物业质量管理法律制度,11.1 物业的质量监督制度 11.2 建筑工程的质量责任制度 11.3 物业的竣工验收制度 11.4 物业的质量保修制度 11.5 商品住宅的质量保证书和使用说明制度,2,11.1 物业的质量监督制度,11.1.1 政府的质量监督 1.1.2 群众的质量监督,3,11.1.1 政府的质量监督,1）担任建筑工程质量监督站站长、监督员必须具备相应的资质条件 2）实施质量监督的内容 3）实施质量监督的程序,4,1）担任建筑工程质量监督站站长、监督员必须具备相应的资质条件 担任监督站站长应当取得建筑类工程师以上职称，其中，特大城市和负责大中型工业、交通项目监督的监

2、督站站长应当取得建筑类高级工程师职称。担任监督员应当具备相应建筑类中专以上学历并从事设计或施工5年以上。,5,2）实施质量监督的内容 （1）建筑工程开工前的监督 （2）工程施工中的监督 （3）竣工核验,6,3）实施质量监督的程序 （1）建设单位在工程开工前一个月，应到监督站办理监督手续，提交勘察设计资料等有关文件。 （2）监督站应在接到文件、资料的两周内，确定该工程的监督员，通知建设、勘察、设计、施工单位，并提出监督计划。 （3）具体实施质量监督的各项工作。,7,1.1.2 群众的质量监督,建筑法第63条规定：“任何单位和个人对建筑工程的质量事故，质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部

3、门进行检举、控告、投诉。”建筑工程质量的群众监督就是指群众根据建筑法第63条的规定，对建筑工程质量事故及质量缺陷，向建设行政主管部门和其他有关部门进行检举、控告和投诉。,8,11.2 建筑工程的质量责任制度,11.2.1 建设单位的质量责任和义务 11.2.2 勘察、设计单位的质量责任与义务 11.2.3 建筑施工企业的质量责任 11.2.4 工程监理单的质量责任和义务 11.2.5 建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位的质量责任与义务,9,11.2.1 建设单位的质量责任和义务,建设单位也就是业主，它是工程的投资者、使用者，其质量控制对保证建设工程质量具有关键作用。为了保证建设工程的质量，

4、建设单位首先要承担起相应的质量控制责任。,10,1） 开工前的责任和义务 2） 在选择勘察、设计、施工单位方面的责任和义务 3） 在工程监理方面的责任和义务 4） 在建筑材料、建设构配件和设备使用方面的责任和义务 5） 在竣工验收与档案管理方面的责任与义务 6） 建设主体和承重结构装修工程,11,11.2.2 勘察、设计单位的质量责任与义务,1） 进行勘察设计的质量责任与义务 2） 设计文件的质量要求,12,1） 进行勘察设计的质量责任与义务 （1）在承接工程时的责任和义务 从事建设工程勘察、设计的单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。 勘察、设计单位应当承接

5、工程质量监督机构对其资格的监督检查。 禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。禁止勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。 勘察、设计单位不得转包或者违法分包所承担的工程。,13,（2）在编制与实施勘察、设计文件方面的责任和义务 勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。 注册建筑师，注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责。 勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。,14,设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。设计文件应当符合国家规定的设计深度

6、要求，注明工程合理使用年限。 勘察、设计单位应按照国家现行的有关规定，技术标准和合同进行勘察、设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度，参与图纸会审和做好设计文件的技术交底工作。 设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位做出详细的说明。 设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。,15,（3）在建筑材料、建筑构配件和设备选择方面的责任和义务 设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求 必须符合国家规定的标准。 除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工

7、艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。,16,2） 设计文件的质量要求 （1）设计文件应符合国家先行的有关法律、法规、工程技术标准和合同规定。 （2）工程勘察文件应反映工程地质、地形地貌、水文地质状况，评价准确，数据可靠。,17,（3）设计文件的深度，应满足相应设计阶段的技术要求。施工图应配套，细部节点应交待清楚，标注说明应清晰、完整。 （4）设计中选用的材料、设备等，应注明其规格、型号、性能、色泽等，并提出质量要求，但不得指定生产厂家。 （5）对大中型建设工程、超高层建筑以及采用新技术、新结构的工程，应在合同中规定设计单位向施工现场派驻设计代表。,18,11.2.3 建筑施工企业的质

8、量责任,1) 在质量责任承担方面的责任与义务 2）在承接工程时的责任与义务 3）在建筑材料、建筑构配件和设备进场时的责任与义务 4）在施工中的责任与义务 5）在施工教育培育方面的责任与义务,19,1) 在质量责任承担方面的责任与义务 (1)施工单位对建筑工程的施工质量负责. (2)施工单位应当建立质量责任制,确定工程项目的项目经理,技术负责人和施工管理负责人. (3)建设工程实行总承包的,总承包单位应当对全部建设工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。,20,（4）总承包单位依法将建设工程分包给其他单

9、位的，分包单位应当按照分包合同约定对其分包工程的质量承担连带责任。 （5）实行总包工程，总包单位对工程质量和竣工交付使用的保修工作负责。分包单位要对其分包的工程质量和竣工交付使用的保修工作负责。,21,2）在承接工程时的责任与义务 （1）施工单位应当依法取得相应的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程，不得擅自超越资质等级及业务范围承包工程。 （2）禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程，禁止吃工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。 （3）施工单位不得转包或者违法分包工程。,22,3）在建筑材料、建筑构配件和设备进场时的责任与义务 （1）

10、建筑施工企业应谨慎地选择材料供应厂商。 （2）建筑施工企业对于进场的材料应当按照合同的约定，依据设计要求、技术标准进行检验。 （3）建筑施工企业应加强施工现场的材料管理，包括材料计划管理、材料的存储与保管、材料领发、材料使用监督、材料回收等。,23,4）在施工中的责任与义务 （1）施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。 （2）施工单位必须监理、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录。 （3）施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行

11、检测。 （4）施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。 （5）应当接受工程质量监督机构的监督检查。,24,5）在施工教育培育方面的责任与义务 施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训；未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。,25,11.2.4 工程监理单的质量责任和义务,1)在承接工程时的责任和义务 2）在执行监理任务时的责任与义务 3）在处理与建筑材料、建筑构配件和设备供应单位关系方面的责任和义务,26,11.2.5 建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位的质量责任与义务,1）建筑材料、建筑构配件和设备生产厂家承担的一般质量

12、责任 2）建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位承担的特别质量责任,27,1）建筑材料、建筑构配件和设备生产厂家承担的一般质量责任 （1）不存在危及人身、财产安全的不合理的危险，有保障人体健康，人身、财产安全的国家标准、行业标准的，应当符合该标准； （2）具备产品应当具备的使用性能，但是，对产品存在使用性能的瑕疵作出说明的除外； （3）符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准，符号以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况。,28,2）建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位承担的特别质量责任 （1）建筑材料、构配件生产及设备供应单位对其生产或供应的产品质量负责。 （2）建筑材料、构配件生产及设备

13、的供需双方均应签定购销合同，不能感按合同条款进行质量验收。 （3）建筑材料、构配件生产及设备供应单位必须具备响应的生产条件、技术装备和质量保证体系，具备必要的检测人员和设备，把好产品看样、定货、存储、运输及核验的质量关。,29,（4）建筑材料、构配件及设备质量应当符合下列要求： 符合国家或行业现行有关技术标准规定的合格标准和设计要求； 符合在建筑材料、构配件及设备或其包装上著名采用的标准，符合以建筑材料、构配件及设备说明，实物样品等方式表明的质量状况。,30,（5）建筑材料、构配件生产及设备或者其包装上的标识应当符合下列要求： 有产品质量检验合格证明； 有中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址；

14、 产品包装和商标样式符合国家有关规定和标准要求； 设备应有产品详细的使用说明书，电气设备还应附有线路图； 实施生产许可证或使用产品质量认证标志的产品，应有许可证或质量认证的编号、批准日期和有效期限。,31,11.3 物业的竣工验收制度,11.3.1 概述 11.3.2 房屋建筑工程和市政基础施工工程的竣工验收 11.3.3 城市住宅小区竣工综合验收,32,11.3.1 概述,工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序，有的是工程项目管理的最后一项工作。它是建设投资成果转入生产使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。,33,1） 有关竣工验收的条件 交付竣工验收的建筑工

15、程，应当符合以下条件： （1）必须符合规定的质量标准 （2）有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,34,2）建筑工程竣工验收合格后，方可使用 在实践中，竣工验收一般分为两个阶段进行。 （1）单项工程验收 （2）全部验收,35,11.3.2 房屋建筑工程和市政基础施工工程的竣工验收,1）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收的条件 2）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收的程序 3）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告 4）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收的备案,36,11.3.3 城市住宅小区竣工综合验收,1）住宅小区竣工进行综合验收必须具备的条件 2）住宅小区竣工综合验

16、收应当提交的文件 3）住宅小区竣工综合验收的程序 4）住宅小区竣工综合验收结果的处理,37,1）住宅小区竣工进行综合验收必须具备的条件 （1）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求； （2）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全； （3）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求； （4）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平； （5）拆迁居民已合理安置。,38,2）住宅小区竣工综合验收应当提交的文件 （1）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划及各个单项工程设计文件（图纸）等； （2）工程承发包合同； （3）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件； （4）竣工资料（图纸）和技术档案资料； （5）建设行政主管部门规定的其他文件资料。,39,3）住宅小区竣工综合验收的程序 （1）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城