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1、住宅工程质量分户验收,湘渝川赣区域客户关系管理部,第一部分 关于住宅工程分户验收的几个基本问题,第一部分 分户验收的认知 (一)分户验收的概念 (二)为什么要进行分户验收 (三) 分户验收和竣工验收之间的区别 (四)分户验收的条件 (五)分户验收的作用 (六) 分户验收的现状 (七)分户验收组织和各自责任 (八)分户验收流程 (九)对分户验收时发现问题的处理 (十)单位工程竣工验收终止验收条件,目 录,第二部分 分户验收的内容、方法和要求 (一)分户验收的内容 (二)分户验收的依据和相关术语 (三) 分户验收前应做好的准备工作 (四)分户验收使用的主要仪器、工具 (五) 验收的方法和要求 (六
2、) 验收记录,第一部分 分户验收的认知,住宅工程质量分户验收 住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）,是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。,(一)分户验收的概念,1.住宅是一种特殊的商品，建设周期长、参建人员多、手工作业比例较大；而且使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，施工质量的一致性差。 2.现行国家规范采用抽样检验的方法，抽样检验就可能存在生产方风险和使用方风险。也就是说存在合格产品被拒收或不合
3、格产品被误收的可能性。对最终用户来说，虽然经过抽样验收合格，但碰上不合格的住宅，实际上就承担了100%的风险。 3.现行国家验收及设计规范对于一些质量问题无明确界定（如室内空间尺寸），对于有些质量问题无统一的检查规定（如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等）。而这些问题往往会引发住户投诉。 4.商品房价格居高不下,住户对房屋质量的要求越来越高,有些住户甚至不能容忍一点点质量问题.住宅质量问题一直是引发消费者投诉的热点问题。 5.一些建设、施工单位质量意识不足，对于住宅工程出现的质量问题处理不及时、不彻底甚至推委。一些关于住宅质量问题的经济赔偿往往难以到位。因此，使绝大部分质量问题在工程验收前得到
4、处理是很有必要的。可以说，实行分户验收对于提高住宅工程质量水平，构建和谐社会很有意义。,(二)为什么要进行分户验收(宏观）,1.为确保区域各项目实施成就共享计划，在缩短施工工期提前交付的前提下最大限度的保证工程质量，保障其使用功能和感观质量，即快又好的落实集团和区域年度目标。 2.提高业主收房满意度。 3.减少后期房屋维修量。 4.为集团创优100提供评定依据。,(二)为什么要进行分户验收(现状）,（三)分户验收和竣工验收之间的区别,分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同。 1、验收主体不同 。分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工
5、验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体； 2、验收对象不同 。分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收; 3、验收作用不同。 分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件； 4、验收内容不同 。 分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料等）并对分户验收进行复核； 5、实体检查数量不同 。 分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。,（四)分户验收的条件,(1)工程已完成设计和合同约定的工作量； (2)所含（子）分部工
6、程的质量均验收合格； (3)工程质量控制资料完整； (4)主要功能项目的抽查结果均符合要求； (5)有关安全和功能的检测资料应完整； (6)施工单位已提交给建设单位工程竣工报告。 在现实中，因施工进度和交付时间问题，一般是没有时间或不可能等以上条件达成才开始分户验收的。,(五)分户验收的作用,1.质量责任更加明确，质量意识明显增强 分户验收的质量状况与验收小组人员的责任直接挂钩，由验收人员签字的分户验收记录成为追究验收过程中弄虚作假行为的有效依据。因此参与验收的建设、施工、监理、物业等人员的责任心会明显增强，会更加注重事前预控、过程控制。可以说，分户验收促使施工单位努力提高施工质量，监理单位严
7、格进行验收，强化了源头质量的监管力度。 2.质量通病有效防治，住宅质量明显提升 通过分户验收的全面推行，很多原来按比例抽查不易发现的质量问题得以充分暴露，质量通病防治效果在落实分户验收中得到了保证。从已实行分户验收的省市的经验来看，分户验收使监督验收过程中发现的需整改问题大幅下降，使得住宅工程质量问题在交付住户前降至最低。 3.质量投诉明显下降，满意程度明显提高 根据已实行分户验收省市的经验，随着分户验收实施的不断深入，住宅工程质量通病得到有效遏制，涉及住宅工程观感质量和使用功能的投诉下降显著。,（六）分户验收的现状,从2005年3月1日在北京朝阳区开始对136个住宅工程进行一户一验的试点开始
8、，分户验收陆续在各地得到推广。目前，很多省市如北京、江苏、福建、宁夏、天津、太原、长春、大连、西安、武汉等都已开展分户验收工作并出台管理办法。 湖南省建设厅在2006年4月下发了湖南省住宅工程质量分户验收管理办法，四川省建设厅在2007年11月下发了四川省住宅工程质量分户验收管理规定，重庆市建设委员会2010年4月下发 了重庆市住宅工程质量分户验收管理办法。中华人民共和国住房和城乡建设部也与2009年12月颁布了关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知。,(七)分户验收组织和各自责任,分户验收由一般是由建设单位牵头，组织监理单位、施工单位、物业公司共同参与。 建设单位责任： 建设单位是分户验收工
9、作的第一责任人。分户验收工作是否认真开展，不走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括： 1、组织施工单位编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位、物业公司验收。 2、与施工、监理、物业单位共同研究确定分户检验批项目及内容。组织、协调施工、监理、物业单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。 3、与施工、监理、物业单位有关人员共同检查验收，并及时确认，签字盖章。,建设单位责任 ： 4、住宅工程交付使用时，住宅工程质量分户验收表应当作为住宅质量保证书的附件一并交给业主。住宅质量保证书所列事项： （1）保修范围和保修期限； （2）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话
10、以及办公地点； （3）物业公司名称、电话； （4）工程质量保修程序和处理时限； （5）建设单位工程质量保修监督电话。 附： 住宅工程质量分户验收表,(七)分户验收组织和各自责任,施工单位责任 ： 1、编制分户验收方案，主要内容有： （1）各方职责；参照相关规定，由建设单位组织施工、监理、物业单位确定。 （2）根据分户验收确定检验批和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量； （3）根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图； （4）根据设计文件，和户型特点编制含有各种户型、不同设计做法的户型做法表； 例： 2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应资
11、格，熟悉和掌握分户验收内容及方法，根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具。,(七)分户验收组织和各自责任,施工单位责任 ： 3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。 4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位，参加分包项目质量分户验收，完善手续。 5、住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容： （1）工程名称、竣工日期； （2）建设、设计、监理、施工单位全称； （3）建设、设计、监理、施
12、工单位负责人姓名。,(七)分户验收组织和各自责任,监理单位责任 1、验收施工单位制定的分户验收方案。 2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。 3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。 4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位对分户验收项目检查评定结果，并及时记录，签字盖章 。,(七)分户验收组织和各自责任,物业单位责任 1、已选定的物业公司应当参与分户验收。 2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。 3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公
13、共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位对分户验收项目检查评定结果 。,(七)分户验收组织和各自责任,（八)分户验收流程,（九)对分户验收时发现问题的处理,分户验收发现住宅工程存在实测实量、观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求等问题的，由建设单位书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查。（应做到每一检查单元计量检查的项目中有90%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差应在允许偏差的1.2倍以内） 住宅工程未进行分户验收或分户验收存在质量问题未整改的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。,（十)单位工程竣工验收终止验收条件,住宅工程竣工验收时, 发现以下三种情况时时
14、，工程质量监督机构责令停止验收， 并要求责任单位对有关问题进行改正，符合要求后方可重新组织竣工验收 ： 验收条件不符合相关规定； 分户验收记录内容不真实； 存在影响结构安全或影响主要使用功能的严重质量问题。 影响主要使用功能的质量问题包括： 外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏； 空间、主要构件尺寸偏差严重超标； 墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。,第二部分 分户验收的内容和要求,依据国家及各地方相关规定，分户验收的内容大致分为以下几个部分： 1、室内主要空间尺寸； 2、地面、墙面和顶棚质量； 3、门窗质量； 4、栏杆、护栏质量； 5、防水工程质量； 6、给水排水系统安装质量
15、； 7、室内电气工程安装质量； 8、建筑节能和采暖工程质量； 9、有关合同中规定的其他内容（室内精装部分）。,（一）分户验收的内容,（二）分户验收的依据和相关术语,分户验收依据：为国家现行有关工程建设标准，主要包括: 及：经审查合格的施工图设计文件,分户验收相关术语： 1、推算值：根据设计文件，由建筑设计层高、轴线等尺寸减去结构构件和装修层等尺寸计算得出的数值 2、偏差：实测值与推算值之差 3、极差：同一自然间内实测值中最大值与最小值之差 4、分户验收检查单元：分户验收过程中划分的最小检查单位 5、空间尺寸：住宅工程户内自然间内部净空尺寸，主要包括净开间、净进深和净高度尺寸 6、积水：自然排水
16、后残留水最深超过5mm的水体 7、裂缝：是指站在1M位置检查可以明显可见的裂纹或裂缝。 8、划痕：是指漆膜或保护膜（层）未破坏，站在1M位置观察明显的表面损伤。 9、损伤：是指破坏了漆膜或保护层，基层材料受到轻微的损伤。,（二）分户验收的依据和相关术语,（三)分户验收前应的准备工作,1、建设单位负责成立分户验收小组，组织制定分户验收方案，进行技术交底； 2、配备好分户验收所需的检测仪器和工具，并经计量检定合格； 3、做好屋面、厨卫、阳露台、外窗等有防水要求部位的蓄水（淋水）试验的准备工作； 4、在室内标识好暗埋的各类管线走向区域和空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标识清楚，并且暗埋的各类管线走向应附图纸。 5、确定检查单元。 (1)室内每一户为一个检查单元； (2)每个单元每层进户处楼（电）梯间及上下梯段、下休息平台（通道）为一个检查单元； (3)每个单元的每一面外墙为一个检查单元； (4)每个单元的屋面作为顶层一户的一个检查单元； (5)地下室的每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。,（四)分户验收使用的主要仪器
