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1、阳泉市不动产登记中心工作实例,2017年5月,不动产登记案例分析,讲解人：吴小东,目 录,协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,宗地分割登记问题,继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,案例：冯某尧2003年从单位购得一套房改房，2007年6月，其妻邵某去世，2015年3月，其子冯某民凭我市公证处出具的继承文书办理了房产登记，将其母邵某对于该房产拥有的一半份额继承后转移至自己名下，同年4月，冯某尧将其对于该房产的一半份额以买卖形式转让至其子冯某民名下。今年1月，冯某尧的
2、大女儿冯某霞向公证处提出撤销申请，称冯某民隐瞒事实真相、伪造继承证据，侵犯其继承权，要求撤销公证，经调查后今年1月16日，公证处做出了撤销原公证书的决定。冯某霞遂持公证处的撤销决定向我中心申请撤销原转移登记，恢复原状。,对于冯某霞的撤销原转移登记、恢复原状的申请，我们认为法理上并不可行，理由如下：,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,第一，本案所争议的房屋作为房改房是申请人父亲冯某尧与其母亲邵某的共有财产，邵某自2007年6月30日已去世，其作为民事权利主体的资格已灭失，其曾享有的财产权也一并消灭，并且我市自2009年以后，办理房屋所有权登记
3、必须注明共有情况和共有人相关信息，由于该房屋原共有人邵某去世后已经不具有民事权利主体资格，因此我局无法恢复登记为冯某尧与邵某共有产权。而且恢复登记并不能反映该房屋真实的权利状态，因为根据物权法第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，自邵某死亡时，该房屋的所有权已经发生变化，即时由邵某的继承人取得。即使继承权公证书被撤销，对房屋所有权登记而言，也绝不是简单地撤销和恢复，而是应当通过协商或民事诉讼解决继承纠纷、明确房屋权属，并凭重新办理的继承权公证文书、提交的继承权相关证明或生效法律文书进行房屋转移登记。,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,第二，申请人父
4、亲冯某尧已经于2015年4月通过买卖方式将其拥有该房屋50%的所有权依法转让给了其子冯某民，依据不动产登记暂行条例实施细则第八十条:“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”之规定，申请人要求撤销继承转移登记恢复原状，只有在法院依法确认该买卖行为无效后，我局才能依照生效法律文书进行相应的登记。,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,第三，恢复登记在邵某的继承人名下也难操作。本案中，邵某究竟有多少继承人、是否留有遗嘱、继承份额如何等问题，必须由其继承人按
5、照不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例实施细则以及不动产登记操作规范（试行）提交相应材料并经过不动产登记机构严格查验、询问和审核、公示后才能予以确定，当然申请人通过公证和诉讼也是确定继承关系的合法渠道，登记机构只能依照上述程序或者提供继承权公证书或生效的法律文书进行登记，而无法擅自认定其继承人。,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,本案中，申请人冯某霞的继承权确实受到侵害，但是基于上述原因登记部门又无法恢复登记到继承前的原状，考虑到本案争议之房屋仍登记在冯某民名下，因此我们建议：,申请人冯某霞有何救济渠道?,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,1、申请人首先与原继承人冯某民进行
6、协商，协商一致后通过重新办理继承权公证书或提交相应继承材料后办理更正登记来解决纷争；,更正登记,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,2、如果原继承人冯某民拒绝更正，那可由申请人办理异议登记，防止善意第三人通过交易取得该房屋所有权后难以追回。当然异议登记只是一种临时保全措施，申请人还应当及时通过司法程序解决继承纠纷、明确房产权属，并凭生效法律文书进行相应登记。,异议登记,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,我局在提交人民法院的答辩书中，除了陈述上述理由外，还提出应依法驳回起诉或中止本案审理的如下理由：,然而冯某霞于今年3月24日向人民法院起诉我局，要求法院判令我局撤销对于该房产的
7、变更登记，恢复原状。,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。 本案中，因被答辩人是基于房屋登记行为基础的继承民事法律关系应当撤销为由，对房屋登记行为提起的行政诉讼，故被答辩人民事争议的处理结果是本案审理的依据和基础，在被答辩人至今未能处理有关房屋的产权归属问题以及遗产纠纷问题的民事争议的情况下，本案
8、应依法裁定中止诉讼。,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,行政诉讼法第六十一条：在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。,目前该案件仍在审理过程中,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,3、对于确实不愿办理继承权公证的当事人，严格按照不动产登记操作规范（试行）规定的程序收取要件，并且协调市公证处公证员协助我们进行审核，截止目前的2件申请均因未能提供完备的申请材料而未进行相应的登记。,目前办理继承、受遗赠的不动产登记取消强制公证后我们的一些做法：,1、积极协调阳泉市晋东公证处减化手续、降低收费。目前涉及不动产继承公证的收费标准下调为
9、：夫妻之间继承为原收费标准的1/4，子女继承为原收费标准的1/2；,2、主动引导涉及继承不动产登记的当事人办理继承权公证；,类型1：继承公证文书被撤销后的恢复登记问题,困惑：从我市公证处了解的情况看，每年涉及的遗嘱公证、继承公证纠纷和诉讼较多，目前如果仅靠登记部门独立审核办理此类登记可能产生不必要的纠纷和诉讼，而采用政府购买服务的方式办理涉及继承类的公证目前限于财政资金紧张也难以操作。,类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,案例一：申请执行人阳泉市三建工程公司与被执行人阳泉市建虹无机化
10、工厂因工程款欠款纠纷于2003、2004年经阳泉市城区人民法院和阳泉市中级法院两审判决后，因阳泉市建虹无机化工厂无力偿还欠款，2013年5月经双方协商，并经双方主管部门阳泉市国资委同意，阳泉市建虹无机化工厂以其名下的位于阳泉义东沟村27亩划拨国有土地使用权交付阳泉市三建工程有限公司，用于抵顶所欠工程款及利息，2016年7月，阳泉市城区人民法院下达执行裁定书和协助执行通知书，要求我局协助将阳泉市建虹无机化工厂的27亩国有土地使用权过户给阳泉市三建工程有限公司。,类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,案例二：2005年8月，阳泉市进出口公司以其所有的办公楼（该楼土地为划拨性质）为抵押
11、物向中国农业银行阳泉市分行营业部贷款160万元，抵押期限一年，并先后办理了房屋他项权证和土地他项权证，2006年1月，阳泉市进出口公司申请破产还债，同年5月通过召开债权人会议，确定了申请人中国农业银行阳泉分行的债权及债权额。2016年6月，中国农业银行阳泉分行与阳泉市国资委下属阳泉市经贸资产经营公司签订了委托资产批量转让协议，由经贸资产公司整体打包收购了中国农业银行阳泉分行拥有的我市市县两级企业不良货款，上述贷款中包含了阳泉市进出口公司的本金及利息570万元。2006年1月，阳泉市中级人民法院裁定阳泉市进出口公司破产。2016年12月，阳泉市中级人民法院裁定阳泉市经贸资产公司对于原阳泉市进出口
12、公司的抵押办公楼享有优先受偿权，并于今年1月下发协助执行通知书，要求我局协助办理该办公楼的过户手续。,类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。,涉及国有划拨土地使用权转让的相关法律法规,类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(中华人民共和国国务院令第55号)第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民
13、政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (二)领有国有土地使用证; (三)具有地上建筑物、其他附着物、其他附着物合法的产权证明; (四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。,类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,国家土地管理局对最高人民法院法经（1997）18号函的复函（国土函字1997第96号 1997年8月18日） 规定：对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不
14、属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。,最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释20055号)规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。,最高人民法院对安徽省高级人民法院的复函2005执他字第15号中表示：执行划拨土地使用权，人民法院应当事先征得土地管理部门的同意。,类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使
15、用权转让问题,设定抵押权的国有划拨土地上房地产的处分：,中华人民共和国城市房地产管理法第五十一条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。,中华人民共和国担保法第五十六条规定：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。,最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（法释20036号）规定：抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方
16、可享有优先受偿权。,类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,我们认为：依照上述房地产法律和相关规定，对于以划拨方式取得房地产使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批，准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依法缴纳土地使用权出让金。,准予转让,类型2：协助法院执行涉及国有划拨土地使用权转让问题,最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发20045号）规定：国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。 依照该通知精神，我局分别于2016年11月10日和今年1月12日向阳泉市城区人民法院和阳泉市中级人民法院提出了审查建议，鉴于不动产登记操作规范（试行）中未对审查建议格式予以明确，因此在
