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1、 一年该行业与上证综指走势比较行业专题1.41.21.00.80.6房地产沪深300A/18 O/18 D/18 F/19 A/19 J/19优势地产股的股息率研究l 当前时点，高股息公司可以值得关注股票投资的收益主要来源于两个部分：股息收入和资本利得。股息率是股息与股票市值的比值，是重要的选股因子。在当前市场环境下，股票分红较资本利得更具有收益确定性，那些高股息率的公司可能更容易获得机构投资者青睐。相关研究报告：房地产 2019 年 8 月投资策略：聚焦“低估值+双增长”个股 2019-08-13房地产行业专题研究：2019 年中国房地产融资形势观察 2019-08-12方法论专题研究：A
2、股地产板块的择时框架研究 2019-08-02房地产 2019 年 7 月投资策略暨中报前瞻：优选“低估值+双增长”品种 2019-07-16地产 A 股 2019 年下半年投资策略：求“稳” 是主基调 2019-06-24 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明l A 股市场分红情况复盘自 2005 年来，上市公司分红占比逐步提升，上市公司分红意愿不断增强。A 股市场整体股息率虽低于恒生指数和德国 DAX 指数，但超过了日经 225 指数和标普 500 指数，表
3、明当前 A 股较有配置价值，以大蓝筹为主的上证 50、沪深 300 的股息率较高，而以小市值股票为主的中小板指、创业板指的股息率较低。A 股不同板块股息率差别亦较大，银行、钢铁、汽车、房地产等成熟型行业股息率较高，而军工、计算机、传媒等成长型行业股息率偏低，2018 年地产板块股息率达 3.42%，排名 28 个行业中第 6，从股息率角度看，地产板块具有配置价值。l A 股高股息率房地产企业概览截至 2019 年 8 月 15 日，按 WIND 给出的结果，A 股房地产板块 131 家房地产企业 2016 年、2017 年、2018 年静态股息率情况如下（以下标的仅作列示，不做推荐）：连续三年
4、大于 3%的房企为 9 家，如金科股份、荣盛发展、金地集团、招商蛇口、万科 A；连续三年大于 2%的房企为 12 家，如新城控股、华夏幸福、保利地产；连续三年大于 1%的房企为 22 家，如蓝光发展、华侨城 A。l 港股高股息率房地产企业概览截至 2019 年 8 月 15 日，按 WIND 给出的结果，港股房地产板块 77 家房地产企业 2016 年、2017 年、2018 年静态股息率情况如下（以下标的仅作列示，不做推荐）：连续三年大于 5%的房企为 13 家，如合景泰富集团、禹洲地产、龙光地产；连续三年大于 4%的房企为 12 家，如旭辉控股集团、华润置地、龙湖集团；连续三年大于 3%的
5、房企为 16 家，如碧桂园、中国海外发展。l 优势地产股估值较便宜，或具备较高的股息率在当前股价位置，国信证券房地产研究团队重点覆盖的优势地产股的估值已比较便宜，并且其股息率大多连续三年维持在较高水平，2018 年的股息率较前两年提升明显。A 股如新城控股、金科股份、荣盛发展、金地集团、蓝光发展、华夏幸福、华侨城 A、招商蛇口、万科 A、保利地产的 2018 年静态股息率分别达 6.2%、5.7%、5.4%、5.1%、4.6%、4.6%、4.5%、4.1%、3.9%、3.7%。优势地产股中的内房股，其股息率较 A 股更高，包括合景泰富集团、禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、碧桂园、佳兆业集团、
6、华润置地、龙湖集团的 2018 年静态股息率分别达 10.6%、10.1%、7.5%、6.7%、6.0%、4.7%、4.1%、4.1%。假如上述优势地产股 2019 年现金分红不低于 2018 年，在当前股价位置，可以判断： 优势地产股或具备较高的股息率。l 风险若经济失速或房地产行业降温超出市场预期，而政策又迟迟不转暖。请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野 本土智慧Page 25投资摘要关键结论在当前股价位置，国信证券房地产研究团队重点覆盖的优势地产股的估值已比较便宜，并且其股息率大多连续三年维持在较高水平，2018 年的股息率较前两年提升明显。假如上述优势地产股 2019 年现金分红不
7、低于 2018 年，在当前股价位置，可以判断：优势地产股或具备较高的股息率。核心假设或逻辑股票投资的收益主要来源于两个部分：股息收入和资本利得。股息率是股息与股票市值的比值，是重要的选股因子。在当前市场环境下，股票分红较资本利得更具有收益确定性，那些高股息率的公司可能更容易获得机构投资者青睐。与市场预期不同之处部分投资者对于地产股的判断或过于悲观，认为房地产行业大周期已见顶，属于夕阳产业，没有什么配置价值。我们认为：从股息率角度看，优势地产股具备配置价值。股价变化的催化因素一、若在房地产政策偏严、偏紧的背景下，中国经济结构能成功实现优化、产业成功升级，届时对房地产的政策打压将无必要，其他产业亦
8、将反哺房地产；二、若经济失速并叠加房地产行业下行，为了“救急”，房地产调控不得不放松， 并伴随着货币政策更高频率、更大力度的宽松。核心假设或逻辑的主要风险若经济失速或房地产行业降温超出市场预期，而政策又迟迟不转暖。请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野 本土智慧内容目录当前时点，高股息公司可以值得关注5股息率是重要的选股因子5当前房地产基本面动态跟踪5当前政策形势跟踪8A 股市场分红情况复盘10A 股高股息率房地产企业概览12港股高股息率房地产企业概览15优势地产股估值较便宜，或具备较高的股息率18风险19附表：A 股、港股房地产板块股息率一览20国信证券投资评级25分析师承诺25风险提示2
9、5证券投资咨询业务的说明25图表目录图 1：商品房销售额累计同比增速6图 2：商品房销售面积累计同比增速6图 3：房屋新开工面积累计同比增速6图 4：房屋施工面积累计同比增速6图 5：房地产投资累计同比增速6图 6：房企开发资金累计同比增速7图 7：个人按揭与定金及预收款累计同比增速7图 8：全国首套房、二套房购房贷款利率7图 9：房企土地购置面积累计同比增速8图 10：土地购置费积累计同比增速8图 11：自 2005 年来上市公司分红占比逐渐提升10图 12：各大指数近 12 个月股息率一览10图 13：A 股不同指数近 12 个月股息率一览11图 14：SW 房地产板块历年股息率一览12图
10、 15：金地集团上市以来分红统计13图 16：招商地产（招商蛇口）上市以来分红统计13图 17：金科股份上市以来分红统计13图 18：荣盛发展上市以来分红统计13图 19：万科 A 上市以来分红统计13图 20：新城控股上市以来分红统计14图 21：华夏幸福上市以来分红统计14图 22：保利地产上市以来分红统计14图 23：蓝光发展上市以来分红统计14图 24：华侨城 A 上市以来分红统计14图 25：合景泰富集团上市以来分红统计16图 26：禹洲地产上市以来分红统计16图 27：龙光地产上市以来分红统计16图 28：旭辉控股集团上市以来分红统计16图 29：华润置地上市以来分红统计16图 3
11、0：龙湖集团上市以来分红统计17图 31：碧桂园上市以来分红统计17图 32：中国海外发展上市以来分红统计17表 1：2014 年至 2018 年 SW 各板块股息率一览11表 2：2009 年至 2013 年 SW 各板块股息率一览12表 3：A 股重点房地产企业股息率概览（截至 2019 年 8 月 15 日）15表 4：港股重点房地产企业股息率概览（截至 2019 年 8 月 15 日）17表 5：部分优势地产股股息率及估值情况（截至 2019 年 8 月 15 日）18表 6：A 股房地产板块股息率一览（截至 2019 年 8 月 15 日）20表 7：港股房地产板块股息率一览（截至
12、2019 年 8 月 15 日）23当前时点，高股息公司可以值得关注股息率是重要的选股因子股票投资的收益主要来源于两个部分：股息收入和资本利得。股息率是股息与股票市值的比值，是重要的选股因子。在当前市场环境下，股票分红较资本利得更具有收益确定性，那些高股息率的公司可能更容易获得机构投资者青睐。股息率通常有两种计算方法：一、股票市值取当前市值，股息选取最近年度的现金分红：股息率 LYR = 最近年度分红汇总（税前）/股票市值；二、股票市值取当前市值，股息选取过去 12 个月内的的现金分红：股息率 TTM= 近 12 个月现金股利（税前）/股票市值。股息收入是通过上市公司利润分配而来，根据中华人民
13、共和国公司法规定， 企业当年实现的净利润，一般应按照下列内容、顺序和金额进行分配：一、计算可供分配的利润：将本年净利润（或亏损）与年初未分配利润（或亏损）合并，计算出可供分配的利润。如果可供分配的利润为负数（即亏损），则不能进行后续分配；如果可供分配利润为正数（即本年累计盈利），则进行后续分配；二、提取法定盈余公积金：在不存在年初累计亏损的前提下，法定盈余公积金按照税后净利润的 10%提取。法定盈余公积金已达注册资本的 50%时可不再提取。提取的法定盈余公积金用于弥补以前年度亏损或转增资本金。但转增资本金后留存的法定盈余公积金不得低于注册资本的 25%；三、提取任意盈余公积金：任意盈余公积金计
14、提标准由股东大会确定，如确因需要，经股东大会同意后，也可用于分配；四、向股东（投资者）支付股利（分配利润）：企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度分配，公司股东会或董事会违反上述利润分配顺序，在抵补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，必须将违反规定发放的利润退还公司。为了督促上市公司规范和完善利润分配的内部决策程序和机制、增强现金分红的透明度、支持上市公司采取差异化、多元化方式回报投资、完善分红监管规定、加强监督检查力度，根据证监会发布的上市公司监管指引第 3 号上市公司现金分红，上市公司应将现金分红政策差异化：一、公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在
15、本次利润分配中所占比例最低应达到 80%；二、公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 40%；三、公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%。值得注意的是，历史分红并不一定能反映公司未来分红的变化。当公司业绩稳定时，分红也较为稳定，可用公司历史分红测算公司未来的分红情况；当公司业绩剧烈波动时，分红也会随之剧烈波动，用公司历史分红测算未来分红的方法会产生较大误差。当前房地产基本面动态跟踪根据统计局公布的最新数据，2019 年 1-7 月，商品房销售面积累计同比增速-
