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1、中山北路项目市场研究报告第一部分 项目投资环境分析 一、经济、政策、市政环境分析1、 宏观经济、政策、市政环境分析（1）上海市宏观经济发展状况1.1 GDP与GDP增长率从99年到2002年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，GDP总额从99年的4035亿元人民币上升至2002年的5400亿元，基本上保持每年10%左右的增长率。2002年上海人均GDP已经达到4900美元。 根据城市十五规划，今后五年，上海国民经济将保持持续快速健康发展，GDP年均增长率继续高于全国2-3个百分点，到2007年人均GDP达到7500美元左右。健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。图1-1 上海GD
2、P与增长率变化 数据来源：上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。单位：亿元人民币1.2 外商直接投资合同金额98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外，基本保持着较稳定的增长，2002年更是达到了105.76亿美元。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员，而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的重要潜在消费者。但此外也应该看到，部分外商投资开始从房地产行业的各个领域挤入，房地产市场资金的复杂化加剧了市场的竞争。图1-2 上海FDI及增长率变化数据来源：上海市统计局，单位：亿美元1.3 房地产投资总额92年以来上海的房地产投资额呈现出
3、波浪型向上抬升发展，经历了土地购置高峰期、房屋建设高峰期、投资建设低靡期和新一轮城市发展四个阶段。99年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开始活跃，2000-2002年房地产市场的投资水平均超过97年第一个波峰。未来三年上海房地产市场将继续保持在650-750亿元水平。房地产投资市场的活跃表明了国内外资本对于上海房地产市场未来发展的乐观和信心。图1-3 上海房地产投资总额变化数据来源：上海市统计局，单位：亿元人民币（2） 重大产业政策上海房地产市场受政策的影响程度较大。97年以来，上海市房地产市场经过了高峰、低潮、高峰的“U”型发展历程。为了更好的引导市场走向成熟，加强宏观调控，上海市政府出
4、台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策，取得了很好的效果。2.1 土地政策（1）1992年，土地使用权有偿出让制度全面推行。（2）1994年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。（3）1996年，颁布并实施土地使用权出让办法，加强土地市场管理。（4）2001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。（5）2002年，全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。（6）2003年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查，进一步规范上海市经营性土地使用权出让工作。2.2 购房政策（1）1998年，住房制度改革的全面推进，售后公房可上市交易。（2）2001年，新的预售标准实
5、施。（3）2001年，内外销商品住宅交易并轨，住宅商品房市场统一。（4）2003年，实行经济适用房价格管理办法。（5）2003年，取消本市非居住房屋租售对象限制。（6）2003年，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。2.3 拉动政策（1）1994年，实行蓝印户口政策。（2）1998年，实行购房退税政策。（3）1999年，实行购房契税补贴政策，由地方财政补贴0.75%的契税，按0.75%征收。2.4 抑制政策（1）2002年，取消蓝印户口政策。（2）2002年，不再延长
6、退税截至时间。（3）2002年，取消购房契税补贴政策。（4）2003年，加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作。（5）2003年，央行出台应对非典影响做好当前货币信贷工作的通知。（6）2003年，房地产贷款，应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目。（7）2003年，预售标准提高为“结构封顶”。（8）2003年，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。（3）重大城市规划、市政城市建设日新月异。随着新一轮城市改造的进行，轨道交通的建设、苏州河的整治、旧区改造的实施、浦江开发、郊区化计划实施等等
7、一系列改变城市面貌和传统居住理念的重大市政工程相继规划、启动和完工。伴随着世博会的申办成功，整个城市体现出了无限活力。（1）轨道交通1、2、3号线相继开通，其他线路规划及部分施工。（2）苏州河整治工程。（3）浦江开发规划启动。（4）世博会申办成功。（5）中环线工程开工。（6）一城九镇计划启动。 2、上述因素发展对房地产市场影响（1）经济运行的良好趋势为房地产市场平稳发展提供了坚实基础未来三年，城市GDP水平仍将保持每年两位数水平增长，并在调整产业结构的同时加大力度引进外资，2005年人均GDP水平将达到6500美元。上海的经济地位在国内外都将得到进一步提升，为房地产市场的平稳发展提供了坚实基础
8、。（2）产业政策的及时有效性为房地产市场的健康发展提供了充分保障上海房地产市场刚刚发展10多年，尚有较多不完善不成熟不规范之处。作为城市发展的支柱产业之一，政府对产业发展将起到监督和宏观调控作用。从历年产业政策的颁布、实施情况和实际效果来看，其具备了较强的及时性和有效性，对于城市房地产市场的健康发展起到了相当关键的作用。相信未来几年，针对城市房地产市场发展中出现的各类问题，政府将继续调整、颁布、实施相关产业政策，为房地产市场的健康发展提供充分保障。表1-1 历年产业政策对房地产市场的影响产业政策主要影响土地政策规范一级市场，促进公平竞争，保证市场健康住房制度改革促进房地产市场化的关键因素新预售
9、标准保证消费者利益。但市场出现供应短缺，空置房被大量吸纳，并加快价格上涨。内外销房并轨吸引更多国内外客户资金，导致高档住宅在近年升温。非居住用房并轨商铺等非居住用房热潮诞生拉动政策促使房地产市场短期内走出低谷抑制政策减小投机机会，降低泡沫成分数据来源：上海中原市场研究部（3）规划、市政的强大力度为房地产市场的多样发展提供了强大动力城市经济地位的定位和经济发展形势让城市产生了新的发展格局，为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，城市结合自身特点在发生着新的布局规划、发展。新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生，为城市房地产市场的多样发展提供了强大动力
10、。表1-2 上海房地产市场热点发展态势市场热点关键促进因素目前发展态势轨道交通周边住宅轨道交通发展依旧是住房发展趋势苏州河沿岸住宅苏州河整治后续储备地块少，目前向其上游延伸小户型公寓烂尾楼改造市场发展过了最高峰，进入惯性发展阶段产权式酒店（含商务型）烂尾楼改造小户型公寓变种，炒作因素大于产品研发，市场呼唤真正的该类精品江景住宅浦江规划江景豪宅毕竟是稀缺的，投资势头不减世博效应圈世博申办成功价格上涨幅度过大过快，开发商预收了未来升值空间，投资风险相当大一城九镇发展一城九镇开发，轨道交通建设以及相关产业发展未来投资新热点，一、二、三级市场皆具有巨大的投资空间商铺投资内需拉动相关政策市场运行态势良好
11、，但在政策干预下，投资回报有所下降全装修住宅装修住宅政策住宅发展趋势，但目前市场并不规范可售型写字楼并轨政策以及经济结构变化已从萌芽期发展到发育期，具有较大的投资价值二、上海房地产市场环境分析1、总体供求及价格特征1995年至今上海市房地产市场商品房供求经历了供大于求（1995-2000年）、供小于求（2000-2002年）、供求平稳（2002年至今）三个阶段。在良好的经济环境和相应的政策拉动下，上海商品房的需求量从99年开始大幅增大。受到2001年新的预售标准限制，商品房供应一度出现短缺，从而出现了供不应求的市场特征。2001年下半年，受到预售标准限制的一批商品房集中上市，另外，楼市的利好吸
12、引了大量的投资资金，市场供应急剧增加，短时期内就实现了供求平稳，供略大于求的市场状况。图1-4 上海市历年商品房供求分布数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会发展历史统计资料19492000，95年至今上海市商品房价格基本保持了平稳向上的趋势。但是2000年之前商品房长期处于供大于求的不景气状态，故价格涨幅不大，并且有一定的起伏；而2000年以后，在商品住宅价格的拉动下，两年内商品房的价格累计涨幅达16%。图1-5 上海市历年商品房价格分布数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会发展历史统计资料19492000，2、市场结构发展分析2.1 市场结构发展因素的发展趋势经济发展、城市
13、人口发展、城市规划情况是影响城市房地产市场发展的三大因素。作为商品房主体的商品住宅、商业物业、写字楼三大物业发展均受以上因素影响。三大因素的未来发展对于市场结构发展起到相当关键的作用。表1-3 市场结构发展的因素近期发展趋势细分市场影响因素因素发展趋势商品住宅经济发展n GDP增长每年保持两位数n 人均GDP为2005年为6500美元n 居民收入快速增加城市人口发展n 户籍人口增加150万n 外地人和境外人士的比例不断提高城市规划情况n 轨道交通逐渐完善n 住宅郊区化开始显现n 十五期间住宅供应7500-8000万平方米商用物业经济发展n 居民实际收入不断增加n 恩格尔系数逐渐降低城市人口发展
14、n 户籍人口增加150万n 外地人和境外人士的比例不断提高n 旅游参观人数逐年增加城市规划情况n 期末外商业网点总数要达到3000个n 市外零售总额达到100亿元，年均增长15%n 期末建立3到5个市外大型配送中心n 期末超过2000家的大型连锁商业企业n 扩大内需政策继续实行写字楼经济发展n 三次产业产值不断上升n 期末三种产业产值比重为1.546.552 城市人口发展n 劳动力数量不断增加n 期末第三产业从业人员占总就业人员的 50%城市规划情况n 内环线以内，以第三产业为重点，适当保留都市型工业n 内外环线之间，以高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治、完善现有工业区n 外环线以
15、外，以第一、二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，发展现代化农业和郊区旅游业数据来源：上海中原市场研究部 注：近期是指2003-2005年。2.2 各细分市场结构发展分析2002年登记预售的商品房中，以成交面积统计，商品住宅占96.3%，商业用房占2.1%，写字楼占1.6%。非居住商品房所占比重过小，而一个成熟的房地产市场其非居住商品房所占比重应该在10%以上。结合影响各细分市场结构发展的因素变化趋势，以及上海市“十五”规划等已有资料，对各细分市场近期（2003-2005年）的市场结构（供应规模、供应格局）做以下预测。表1-4 各细分市场结构发展分析细分市场市场结构发展预测商品住宅供应规模n 住宅投资额每年500亿人民币n 20002002年住宅土地出让可建面积为5239万平方米 ，
