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1、一 餐厅连锁经营选址中应考虑的因素在餐厅连锁店选址的过程中，必须对所选定的潜在地址的相关因素进行详细的分析，影响餐厅连锁企业营业地址选择的因素从宏观上讲包括地理因素、社会因素、文化因素、经济因素和市场因素等，具体来讲包括以下内容： 1.地区经济。饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需要之后的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般地，当人们的收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务，尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高，因此，餐厅连锁企业一般应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。 2.区域规划
2、。在确定餐厅连锁店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目的选定连锁企业，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。 3.文化环境。文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人
3、，对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响连锁经营的规格和规模。 4.消费时尚。一段时期的流行时尚，往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向。随着人们消费水平的提高、卫生观念的增强，人们在餐饮消费上越来越注意就餐的环境卫生，这样外表装修美观、舒适、洁净的连锁餐厅就越来越为人们所接受。 5.竞争状况。一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能会导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作
4、用，对餐饮企业是有利的。在选择连锁经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得连锁经营集团在投资前认真研究和考虑的。竞争既是一种威胁，又是一种潜在的有利条件，只要把竞争对手作为一面镜子认真分析其优势或劣势，就便于我们在竞争中掌握主动。 6.地点特征。地点特征是指与餐饮经营活动相关的位置特征。如餐饮企业经营所在的区域，如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。连锁餐厅所处的地点直接影响餐厅经营的项目和服务内容。 7.街道形式。这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个地方来，还是他们因旅游而使人口发生移动。 8.交通状
5、况。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得。如果交通的数据最近还没有被统计出来。那么可以选取一天中最有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段几天时间内统计的数据应去除那些带有偏见的结果。晚餐时间的统计可能会由于靠使用长期车票的人的交通产生很大的影响。交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证餐厅建成以后，有充足的客源。 9.规模和外观。餐厅的餐厅位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场和其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和
6、外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。10.餐厅的可见度和形象特征。 餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知。餐厅可见度是由从各地往来的车辆和徒步旅行的人员的视角来进行评估的，这对于坐落于交通拥挤的高速公路傍的地点是重要的，餐厅的可见度往往会影响到餐厅的吸引力。同时，餐饮企业无论从经营内容、方式、菜品质量、服务、装璜等方面，还是在所选地址上都应具有明显的突出的形象特征。对坐落在拥挤的商业中心的连锁餐厅尤为重要，形象特征会增加整个连锁企业集团的吸引力。 11.经济成本。餐厅连锁经营的关键因素之一就是经济成本， 在选择连锁餐厅时就应充分考虑所在
7、地区影响将来经营的成本因素。（1）土地价格或建筑物租金。 地价或租金的费用是在逐渐上涨的，而且餐饮企业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，有较大潜在优势的位置。（2）能源供应。能源主要是指水、电、 天然气等经营必需具备的基本条件，基本标准是“三通一平”。在这些因素中，水的质量尤为重要，因为水质的好坏直接关系到烹调的效果。（3）原材料的供应及价格水平。 餐饮企业经营每天都必须大量采购鲜活的原材料，如果所在地区原材料供应不足，会影响餐饮企业的服务水平和声誉，如从外地空运会增加成本，影响企
8、业经营。如原材料有供应，那么货源是否充足，价格是否合理、稳定，都是在选择连锁经营的区域是需要考虑的因素。（4）劳动力供应状况及工资成本高低。 餐饮企业需要使用许多掌握高技术大人员，如厨师或具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对连锁餐厅尤为重要，这关系到整个连锁集团的服务水平和声誉，以及向其他地区的拓展问题。（5）旅游资源。这一因素主要影响着过往行人的多少、 旅客的种类等，因此对旅游点资源一定要仔细分析，综合其特点，选择适当的位置和餐厅的种类。二 连锁餐厅选址的原则连锁餐厅的选址是一项复杂的工作，在考虑上述基本因素的基础上，还应确定具体的经营场所。选择具体的经
9、营场所应遵循下列基本原则： 1.目标市场原则。任何餐饮企业，都要根据目标市场，选择适当的地点，建立相应的规模，选择相应的设施设备和相应的经营内容和服务档次。连锁餐厅的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民区域和工薪阶层工作区域，经营方式上可选择快餐、自助餐等。 2.容易接近原则。连锁餐厅应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区，要尽可能的设置规模相当的停车场，方便顾客来往；连锁餐厅应按所在地人们行进、停留的规律选址。总之，餐厅原则上应选择在顾客容易接近的地段和位置，因为顾客是以方便性来决定进入哪家餐饮企业的。 3.具有可见度原则。连锁餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程
10、度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对餐厅的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善。一般而言，连锁餐厅宜紧靠某条主要街道，繁华的商业区域或某个公寓区。 4.投资预期目标原则。连锁餐厅在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，如经营品种、方式等，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置的优越程度。三 连锁餐厅选址的模式和方法为了方便准确的找到连锁餐厅选址的方法，当今世界上的餐饮行业都已开始利用计算机来建立选址数学模型，作为人们选址的辅助参考。这里提供美国餐饮企业家卡尔卡彻恩廷（Carl Karch Ent）设计的一个选址模式，这
11、一模型是通过占有充分的市场资料，运用多元回归分析来预测和评估某一连锁餐厅的位置优劣。 1.对于某一连锁餐厅位置来说，要想进行评估，都必须获得如下有关本区域的数据：（1）附近街道上的日常交通流量（每天的车辆数）。（2）本区域内所有餐厅的座位数。（3）工薪阶层人口所占该地区人口的比例。（4）10分钟以内即可到达餐厅的职员的估计人数。（5）周围10分钟就可到达的单身人数。（6）本地区人口的平均年龄。（7）营业区域内已有的连锁餐厅数。（8）本区域方圆2.5公里以内的人口总数。由此可建立如下线性回归方程： YaX,1AX,2BX,3CX,4D 其中： Y这家连锁餐厅的预计销售额。 A本区域内所有餐厅的座
12、位数。 B工薪阶层人口在该地区人口中所占的比例。 C该地区人口的平均年龄。 D10分钟内到达这家餐厅的职员人数。 a经验系数。 X,i用来衡量A、B、C、D4个因素权重的系数。 2.如果上述4项主要信息参数达到如下的要求， 则在该区域内选择连锁经营企业就具备成功的条件：（1）本地区所有餐厅座位数A不少于1200个。（2）该地区约有75的人口属于工薪阶层，即B75。（3）该地区人口的平均年龄C在2632岁之间。（4）10分钟内大约有10000名职员可到达这家餐厅，D10 000。当然，任何一个模型都不可能十分全面的说明所有的问题，连锁餐厅的选址问题，还有待于进一步的研究更先进的、切实可行的数学模
13、型，以对我国餐饮行业连锁经营的发展起到较大的促进作用。 2005年成都连锁企业开店计划和选 欧尚已开店铺：成都金牛店已于2003年11月13日开业，建筑面积达4.8万平方米选址标准： A、单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距99米，承载量8001000千克/平方米B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.53公里内常住人口达到2530万开店计划：12家百联集团已开店：成都东方明珠店，建筑面积1万平方米；成都天府汇城店，建筑面积15万平方米选址标准：A、城市主干道，社区人口密集区B、单层面积4000平方米以上开店计划：3家左右人人乐商业集团已开店：成都草市街店建筑面积2万平方米左
14、右成都双楠店建筑面积22500平方米;自贡店建筑面积9000平方米;泸州店建筑面积12000平方米选址标准：A、单层面积4000平方米以上，四层以内 B、社区人口密集区，交通便利开店计划：23家伊藤洋华堂已开店：成都春熙路店建筑面积3万平方米;成都双楠店建筑面积3.2万平方米选址标准： A、单层面积4000平方米以上，有足够的停车场 B、居民密集，交通便利，有一定的消费能力开店计划：12家麦当劳选址标准：A、主力店一层，交通便利，面积400平方米左右 B、城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持 开店计划：56家五星电器已签项目：成都八宝街项目，面积6000多平方米，4月底开业选址标准： A、
15、总面积30006000平方米左右B、地段较为成熟，有一定的竞争力开店计划：6家以上西单商场已开店铺：西单金沙店已于2005年1月8日开业，面积3万平方米左右选址标准：A、单层面积4000平方米左右，百货有中庭，城市一类商圈内 B、大卖场单层4000平方米以上，社区居民密集区，交通便利 开店计划：2家左右易初莲花已开项目：汇龙湾项目定于2005年8月底开业，面积2.2万平方米左右，博瑞优品道项目已于2004年11月签约，面积2.1万平方米左右选址标准：总面积2万平方米左右，社区密集区，交通便利 开店计划：23家左右新一佳已开店铺：龙舟路店、西城店、双流店、龙泉店选址标准： A、成都市方圆300公
16、里内的县区城市，社区居民密集区或一类商圈 B、总面积4000平方米以上不等，4.5米以上的层高 开店计划：6家左右成百永乐已开店铺：成都8家选址标准：A、总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于3米 B、交通便利，有足量停车位开店计划：68家人民商场已开店铺：10家 开店计划：成都23家，二级城市2-3家 仓储式超市建筑要求 1、 建筑面积：1000020000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右； 2、 地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面； 3、 用电荷载：2*800KVA,双回路用电; 4、 照明: 照度不小于600lux; 5、 用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨 6、 冬季采暖:18摄氏度20摄氏度; 7、 夏季制冷: 24摄氏度26摄氏度; 8、 通讯: 一条DDN数据专线积20门电话(
