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1、福州好景花园土地竞拍可行性分析报告项目编号：侠客行估字200488号项目名称：福州市好景花园土地竞拍总造价：.91元 楼面造价：1638.04元/M2土地面积：41032.87M2 建筑面积：M2建筑密度：30% 容积率：3.6 绿化率：35%建设单位：侠客行置业有限责任公司项目负责人：侠客行编制单位：侠客行置业有限责任公司编制负责人：侠客行 编制审核人：侠客行编制人：侠客行 编制日期：2004-7-3目录 一、技术经济指标1 二、可行性分析1 三、福州市好景花园土地竞拍成本计算表2 四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表3 五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表4 六、福州市好景花园土地竞
2、拍敏感性分析表5 一、技术经济指标： 1、用地面积：55832m2 2、容积率：3.6 3、可建面积：m2 其中：住宅面积：m2 商店面积 沿街商店面积：6916m2*2层=13832 m2 小区内商店面积：1200 m2*2层=2400 m2 另外可建车位：地下室面积9500 m2（车库450个） 4、绿化率：35% 5、密 度：30%以内（本方案按30%计算） 二、可行性分析 本可行性测算方案，销售收入为100%，因此在本地块投标中应考虑该因素。建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本项目的最理想的总地价款在9638万元以内。 附：福州市好景花园土地竞拍成本计算表 福州市好景
3、花园土地竞拍面积和销售收入表 福州市好景花园土地竞拍经济分析表 福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表 侠客行置业有限责任公司 二00四年九月十二日福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、征地、拆迁、前期费00259.9215.87%1-1-1征地补偿费项1237.5414.51%按实际发生1-2-1设计费平方米1818.001.1%18元/平方米1-3-1建筑招投标费项110000100000.050.01%1-4-1建筑核放样费项150000500000.240.02%1-5
4、-1施工许可证项120000200000.100.01%1-6-1消防审核费平方米44.000.25%2.二、建安造价00911.8955.67%2-1-1土建及安装费用平方米650650.0039.69%2-1-2地下室部份建安费用平方米0120000.000%2-2-1小区道路配套费平方米7070.004.28%2-3-1电梯费用部7083.145.08%2-4-1工程监理费项17.130.44%2-5-1工程监督费元、%0.221.630.1%2-6-1小区配水电费用等平方米100100.006.11%5.三、其他税费00.91466.2328.47%3-1-1营业税等元、%8.5.75
5、215.8113.18%3-2-1广告费项123.751.46%3-3-1销售管理费用元、%1.525.391.55%3-3-1建设管理费用元、%2.1623.441.44%3-4-1利息费用元、%5.6.76142.688.72%8-1-1不可预见费元、%3.7435.152.15%zzj总成本00.911638.04100.01%福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(元)销售模式备注1住宅元/2050000按建筑面积2沿街店面一层元/130006916000按建筑面积3沿街店面二层元/4000
6、6916000按建筑面积4小区店面一层元/100001200000按建筑面积5小区店面二层元/30001200000按建筑面积6车库元/套50000950004500按项目套数合计00000福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可租面积(M2)项目套数可租套数租赁收入(元)租赁模式备注000000合计000000福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆迁、前期费.5.5.5.52二、建安造价3三、其他税费.91.92.73.73.73.73合计.91.92.23.23
7、.23.23福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1投资计划.91.92.23.23.23.232资金筹措计划0.92.23.23.23.232.1 自有资金.52.52.63.63.63.632.2 借款0.4.6.6.6.62.21 向银行贷款0.4.6.6.6.6福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第41现金流入0.990.33.33.331.1销售收入0.990.33.33.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出0.92.23.23.
8、23.232.1开发投资、经营0.92.23.23.23.232.2其它支出000000净现金流量0.07-.23.1.1.1累计净现金流量00-.23.87.97.07福州市好景花园土地竞拍可行性报告资本金现金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1现金流入0.990.33.33.331.1销售收入0.990.33.33.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出0.52.63.63.63.632.1开发投资、经营0.52.63.63.63.632.2其它支出000000净现金流量0.47-.63.7.7.7累计净现金流量00-.63.07.7
9、7.47福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍卖价款万元500050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000021000220001.1 土地拍卖单价元/M212191219146217061950219324372681292431683412365638994143438746304874511853621.2 土地拍卖单价元/亩1.3 土地拍卖价款占比例%14.514.516.8319.0121.0622.9824.7926.5
