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1、道奇项目建议方案,前言,面对这个新项目，如何成功的运作它？这是摆在面前最大的问题。我们的观点：要成功运作项目先要回答好三个问题 1、为什么？ 2、做什么 ？ 3、怎么做？ 让我们用下面的报告回答这三个问题： “市场分析”与“项目情况”告诉我们为什么！ “项目定位”告诉我们要做什么！ “产品设计建议” 告诉我们怎么做！,第一部分 / 市场分析,一、绵阳房地产市场简析,1、绵阳房地产发展在地理上已呈“集约式、组团式”发展。,从目前绵阳房地产项目的分布地理上可以看出，目前绵阳市房地产市场已呈现出“集约式、组团式”板块发展趋势。 目前，从区域上可以把绵阳房地产划分为五大板块：高水平政板块、市中心板块、
2、游仙板块、高新区板块和经开区板块。,2、房地产项目均价区域差异明显,从今年一季度房管局备案合同金额综合计算，绵阳市总体旁通住宅销售均价为1790元/平方米，别墅项目均价为3400元/平方米，电梯住宅均价为2600元/平方米。 从区域上看，市中心的房价达到了3000元/平方米以上，其次是经开区，房价为2351元/平方米，游仙区的房价为2081元/平方米。而高新区域的住宅销售均价在几个板块中仍处于较低的水平，仅为1540元/平方米。,3、绵阳市房地产高新板块项目发展空间巨大,从绵阳房地产项目的分布可以看出，高水平政板块、市中心板块是目前房地产项目最为集中的区域，而高新区板块项目比较少。 在近几年全
3、市新建的83个项目中，高新区仅仅占13个，而高水平政板块和市中心板块则分别占19个、22个。,4、未来绵阳市房地产高新板块面临激烈竞争,从今年7月5日到8月5日经房管局批准预售的项目量来看，目前市场的竞争主要体现在高水平政板块和高新区板块之间。 从批准预售的数量上看，平政高水板块有135套，高新区有213套；从批准预售的面积上看，平政高水板块有13777平方米，高新区有10800平方米。,二、小结,绵阳市房地产市场经过多年的发展已经走上规范、健康的道路，随着绵阳的城市发展房地产市场也将随之发展壮大，但发展壮大的同时将面临市场激烈竞争。 在此开发项目将面临机会和风险共存的局面,第二部分 / 项目
4、基本情况,一、项目在绵阳区位,本案占地面积43余亩，地处绵阳市城高新区区域内安昌河畔处距离绵阳市城区3公里； 东邻项目二期待开发地块； 西临空置闲地； 南面对安昌河； 北临花园和汉龙待开发的双碑鱼场。,二、项目周边配套设施,由于本项目周边还没有任何的房地产项目人烟稀少，所以配套设施目前还没有。包括：菜市场、医院、药店、学校、公共交通、银行、娱乐、休闲、餐饮等等。这也将要求本项目必须要有商业，来逐渐完善项目区域内的商业配套。,三、小结,本项目的地理位置较佳，周边环境不差，区域内的发展潜力巨大，由于本项目周边区域内还没有进行过房地产开发，所以本项目周边的没有任何的配套设施。,为什么？,在绵阳房地产
5、市场激烈竞争和项目存在先天不足的情况下要成功运作该项目，达到开发商的目标： 1、追求利润最大化 2、解决项目期望值与实际差异 3、要求去量快 4、致力于引领及突破 5、通过本案塑品牌形象 要求我们根据市场需求对项目作出创新： 1、定位创新 2、产品创新 才能防止项目与其他项目同质化，符合消费者需求从而达到成功运作的目的,第三部分 / 我们对项目定位,一、项目目标客户群定位,1、地块对住宅消费群的吸引力,2、住宅目标客户群定位,A、主力目标客户群定位 年龄：30-45岁左右 来源：绵阳市市区 职业：私营业主、个体工商户为主，部分为企业白领、公务员 特征：高收入高消费阶层，注重生活品质 吸引点：项
6、目塑造的江南园林、川西民居的意境的高品质生活 B、次主力目标客户群定位 年龄：50岁以上 来源：绵阳市市区及绵阳籍外出工作的回乡客 职业：离、退休人员 特征：在外工作时间比较久远，有可观积蓄且稳定收入，注重健康 吸引点：项目引生出的生态、健康生活方式 C、其他目标客户群定位 年龄：不限 来源：外出打工人员 职业：在外打工（经商），且有一定成就 特征：在外工作（经商）回乡为老人或者自己置业。 吸引点：项目高品质健康生活，且价格不高。,二、项目定位,当绵阳市房地产市场充斥以欧洲风格、澳洲风格、现代风格等各种定位的项目时，该项目的定位创新值的我们慎重的思考： 创新是项目的灵魂，如今的发展商不仅是住宅
7、的提供者，更是生活方式的提供者和保障者，也可视为居住文化的创造者，在整体规划设计上的成功可以说已奠定了项目的核心竞争力。房地产市场表面是供给不足，其实是有效供给不足，真正满足消费者需求的楼盘总是供不应求，好房子永远不愁卖。 怎么样才算好房子？好房子不只是用来住的，更是一种生活的方式和意境。在快速成长的房地产市场中，消费需求也趋向一种新的方向，人们不再满足简单的居住功能，而是期望一个能够与自然和谐共生，感受一种特别的文化气氛、生活气息，在享受生活情趣的同时获得一种精神上的享受。 思路清晰起来，一幅生活意境画面呈现：小桥流水人家；野径通幽、步移景异；楼台亭榭依水而建，荷塘水池星罗棋布“雨后两三荷声
8、，梦里一枕清凉”。这不正是现代都市人渴求的一种江南风韵的生活意境。,定位前的思考？,2、项目形象定位,融合江南、川西风格的生态住宅楼盘,小溪流水、亭台楼榭充分诠释江南园林的景观；坡屋碧瓦、石材墙体表现出川西民居的建筑风格。 两者通过人的生活融合一体，营造出人与人、人与自然和谐统一的生态、健康生活,1、项目整体定位,江南风韵 川西雅舍,3、项目产品定位,低容积,低密度,高绿化,小桥,流水,亭台楼榭,坡顶,石材立面,碧瓦,别墅品质,江南景观,川西建筑,高品质的 生态的 建筑群,4、案名与主定位语,江南印象 品江南之韵 与园林共舞,案名一,案名二,丽江雅舍 江南风韵 川西雅舍,案名三,道奇意境 江南
9、多层院落 川西花园社区,三、项目价格定位,1、项目住区比准价格,2、项目住区价格建议,项目住区比准价格：1628元/平方米 项目住区价格建议：1650元/平方米,做什么？,在对住宅建筑和现代生活的深刻理解下，我们确定了开发该项目的发展方向： 将项目打造成融合江南风格和川西风格为一体的生态住宅社区。营造出人与自然和谐共生，在享受生活情趣的同时获得一种精神上的享受的特别生活方式。 用项目营造的这种意境生活方式打动住宅消费者，从而认可项目的本身，完成项目的开发和销售，达到开发商预期目标。,第四部分 / 我们对产品的建议,一、对项目商业部分建议,1、对新增商业建议,设置位置：沿排洪沟两岸分别设置联体商
10、业铺面，形成小区内 商业街 商业结构：A）3、4、5号楼用板式连廊连接，使一层构成整体商业 B）2号楼改建成小区会所，与1号楼连接构成商业 C）A区商业与B区商业通过排沟上的景观桥相通 商业业态：社区商业（满足小区生活配套）如小超市、干洗店、茶 楼等 商业面积估算 A区商业街大概（长93米、进深12米）1116平方米 B区商业街大概（长47米、进深11米）517米 共可供应1633平方米,连接廊桥,商业A区,商业B区,景观桥,二、对项目住宅部分建议,1、住宅部分结构建议,A、底层住宅改成1跃2的结构，且带成私家花园,一跃二的跃层户型结构和独立的私家花园提升1楼户型价值 一跃二的跃层户型增加户型
11、面积，合理配比户型面积 满足不同消费者的需求,B、顶层住宅改成带屋顶花园的跃层结构,顶层的跃层户型结构和屋顶花园提升顶层户型价值 跃层户型增加户型面积，合理配比户型面积 满足不同消费者的需求,C、部分的二层住宅采用退台结构设计，增加户型的空中花园,二层空中花园有效提高二层户型的价值 退台式的设计防止底层商业对住宅的干扰,2、项目住宅风格设计建议,A、将江南风格景观元素融合进小区的景观设计中 排洪沟整治：设闸蓄水 按江南小桥设计横跨的两座景观桥 水岸种植成排杨柳 主题景观设计： 中厅以荷塘为主题设计一个水系主题景观 亭榭景观以荷塘依水而建 绿化景观设计： 采用坡地绿化设计，灵活多变地处理小区空间
12、 运用江南园林典型的借景、对景、分景、隔景的手法设计绿化景观，形成小中见大、虚实相间的景观布局。 天然的石材铺成的小径穿插在花涧水侧。 融合江南文化的设计：以有“江”和“南”字的诗词各栋建筑命名，比如“江天楼、江月楼、江鹤楼、南辰楼、南云楼、南屏楼,B、川西民居风格建筑元素融合进小区的建筑设计中 天然石材外立面、坡屋顶、青砖、碧瓦各种川西民居风格的建筑元素在小区的建筑上充分体现出来。用川西民居的建筑元素诠释出深厚的蜀地雅致文化。,3、项目住宅户型设计建议,A、住宅户型配比建议,户型的设置： 1）小户型 7090平米 两室两厅一卫（两室两厅双卫） 2）中户型 95115平米 三室两厅一卫（三室两
13、厅双卫） 3）大户型 120135平米 三室两厅双卫（四室两厅双卫） 4）超大户型 140平米以上 四室两厅双卫以上 户型的配比比例： 1）小户型 占25% 2）中户型 占60% 3）大户型 占10% 4）超大型 占5% 注：户型类型以错层为主，平层、跃层为辅,B、住宅户型设计功能建议,异型景观阳台设计 即可以增加外立面的的层次性，同时又可以克服室内设计的呆板。,入户花园设计 增加室内景观空间 玄关作用保护私密性,落地窗、飘窗设计 成为居室空间的外延 低窗台设计,可坐可卧,既增加使用空间,又开阔了视野,明厨、明卫设计 保证室内空气的流畅 空间的功能合理发挥,室内通道设计 合理的设置室内的通道，
14、使其具备多重功能通道，使户内实用率提高。,双卫、双阳台设计 功能分区更明确 更符合现代生活,C、住宅户型设计参考,一梯两户户型参考,室内面积的有效利用,穿堂风,入户花园+大阳台,卫生间增加衣帽间的功能,一梯三（四）户户型参考,室内面积的有效利用,楼梯朝向的合理运用调节户型功能,温馨的入户花园,错层、跃层户型参考,户型设计采用跃层、错层多样化设计，增加室内的层次感，同时满足消费者不同的要求。,错层结构,跃层结构,怎么做？,融合江南与川西风格的生态住宅社区的项目主题定位的指导下，我们从产品的本身着手进行创新。 对小区商业、景观设计、户型配比、户型功能设计等方面提出系列建议，从细节上来塑造小区生态的品质满足市场消费者对住宅的需求。从使项目以“短、平、快”的方式成功完成开发销售。,谢 谢！,
