某物流园建设工程项目申请报告.doc

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1、常德新合作商贸连锁有限公司湘西北农产品大市场物流配送中心建设项目可行性研究报告 61 1 湖南省高星物流园建设工程 项目申请报告 省国际工程咨询中心省国际工程咨询中心 二二 0 一一 0 年六月年六月 0 目 录 1 总论.1 1.1 项目建设单位的基本情况1 1.2 项目概况2 2 发展规划、产业政策及行业准入.11 2.1 项目所在地区发展规划概况11 2.2 项目建设符合区域发展规划的要求11 2.3 项目建设单位业务背景分析12 2.4 项目建设服务需求分析13 3.1 物流中心类型19 3.2 建设内容23 3.3 建设规模23 4 工程技术方案.28 4.1 园区功能区划分28 4

2、.2 工程技术方案29 4.3 总平面布置36 4.4 土建工程40 4.5 供电设计44 4.6 给排水设计48 4.8 弱电设计52 5 节能方案分析.54 5.1 节能标准与分析54 5.2 能源消耗种类和数量分析55 5.3 节能措施55 5.4 节能管理56 6 建设用地、征地拆迁及移民安置分析.59 6.1 项目选址及用地方案59 6.2 征地拆迁及移民安置规划方案63 7 环境影响和环境保护.65 7.1 建设物流园的意义65 7.2 环境现状65 7.3 不利因数66 7.4 综合治理及资源综合利用66 7.5 环境保护效果67 7.6 环境保护结论67 8 投资估算与资金筹措

3、.70 8.1 投资估算70 8.2 资金筹措76 9 财务评价.77 9.1 经营收入及经营税金77 9.2 总成本费用估算78 9.3 财务效益分析79 9.4 不确定性分析80 9.5 经济评价结论81 9.6 社会效益81 附表： 1、项目总投资使用计划及资金筹措表 2、房地产销售收入、营业税金及附加估算表 2-1、租赁经营房地产经营收入、营业税金及附加估算表 2-2、货物周转经营收入、营业税金及附加估算表 3、总成本费用估算表 4、项目投资现金流量表 5、利润与利润分配表 6、资金来源与运用表 7、借款还本付息表 8、敏感性分析表 2 附件： 1、 湖南省经济委员会关于对的批复湘经交

4、通2007320 号 2、省委政研室调研组关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建 议 （2008 年 8 月） 3、 湖南省建设用地预审报告书 （先导）国土预审字2010第 1 号 4、 湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单 （2009）政国土字第 725 号 5、湖南省环境保护厅关于高星物流园项目环境影响报告书的批复湘环 评20097 号 6、广州铁路（集团）公司关于石长铁路望城县铁路客货运规划问题的函 广计函2006526 号 7、长沙市人民政府关于对石门至长沙铁路增建第二线建设方案建议的复 函 8、湖南省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委物流业调整和振 兴专项投资管理办法的

5、通知 湘发改财贸2009348 号 9、湖南和立东升实业集团营业执照 10、湖南和立东升实业集团税务登记证 11、湖南和立东升实业集团组织机构代码证 12、20062008 年度湖南省和立东升实业集团有限公司财务报表 13、中国建设银行湖南省分行出具的中国建设银行贷款承诺书 意承编 号（2009）第 2 号 14、 股东会决议 附图： 1、湖南省高星物流园建设工程区域位置图 2、湖南省高星物流园建设工程总平面布置图 0 1 总论 1.1 项目建设单位的基本情况 本项目建设由湖南和立东升实业集团完成。湖南和立东升实 业集团负责项目的申报、融资、开发、工程建设、组织前期工作 及日常运营、管理等工作

6、。 湖南和立东升实业集团成立于 1994 年，是一家以经营现代 物流园区开发和管理、现代商贸物流、房地产开发、电子商务、 机电设备安装、新型建材、高新技术创业投资为主的综合性民营 企业集团。注册资本 1 亿元，净资产达 8.6 亿元。公司现有员工 168 名，其中高级职称 36 人、中级职称 57 人；研究生及以上学 历 28 人。 集团下设太阳桥物流园有限公司、湖南九纬高新技术创业投 资有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳阳中南批发交易大市 场有限公司、湖南九泰置业投资有限公司。 集团将致力打造成为世界领先的民族物流产业综合服务运营 商，经过多年不懈努力，成功创建了现代物流枢纽中心模式，形

7、成了集团的业务特色，建立了“太阳桥物流园”强劲现代物流品 牌。集团在“立足长沙，连线岳阳、武汉、北京，营造全国信息 共享、资源互动的现代物流格局，融入国际物流产业链”的战略 思想指导下，在岳阳、长沙、武汉构建了物流网络体系，实行专 业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展。 为立足长沙，集团于 2009 年初投资湖南省高星物流园建设 工程，开始开展本项目的前期工作、工程建设及物流园建成后的 湖南省高星物流园建设工程项目申请报告 1 日常工作等。 目前，集团经营运转良好，连续三年年上缴国家税费均超过 3000 万元，赢利能力强，资产优良，资信 AAA 级。集团先后荣获 “全国商务系统先进集体

8、” 、 “湖南省重合同守信用单位” 、 “湖南 省招工扶贫先进企业” 、 “信贷诚信企业” 、 “纳税诚信企业” 、 “财 源建设先进单位”等光荣称号。 集团总裁冯杨辉先生，湖南省临湘市人，出生于 1981 年， 毕业于湖南大学机械工程系。毕业后一直在湖南和立东升集团任 职，2005 年进入公司管理层，2008 年任集团公司总经理。曾参 与和立东升公司太阳桥物流园项目一、二期项目的运作与开发， 具有物流园工程建设与运营管理经验。为做好湖南省高星物流园 建设工程的商贸物流地产开发与运营、工业园区开发、基础设施 投资等业务，集团下设办公室、项目工程部、财务室、招商部、 外联部等部门，拥有一批经验丰

9、富的市场研究、营销招商、工程 管理、房地产、物流管理、财务管理等专业技术人员。立足湖南 长沙，放眼世界，致力于成为民族领先的物流与工业地产综合运 营商。 公司将秉承“专业、稳健、卓越”的经营理念，坚持以专业 能力从市场获取公平回报，成为行业持续的领跑者；通过规范的 企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、 最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 2 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 湖南省高星物流园建设工程 1.2.2 项目建设背景 物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型 服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费 作用大。它作为现

10、代经济的重要组成部分和工业化进程中不可或 缺的综合服务支撑，是国民经济发展的基础产业。加快发展现代 物流业，构建国家级区域物流中心，对于转变经济发展方式，调 整和优化经济结构，提高经济运行质量和效益，加速推进“两型 社会”建设与新型工业化步伐，具有十分重要的战略意义。同时， 在当前国际金融危机影响的背景下，加快实现物流业的调整与振 兴，是促进经济平稳较快发展，增强国民经济竞争力的重要举措。 长沙作为湖南省会城市具有得天独厚的区位优势，在全国发 展战略布局中，发挥承东启西，联南接北的枢纽作用，在多边的 大流通过程中可以东西逢源，南北策应，既得益于沿海市场的强 劲辐射，又受惠予内陆市场的全面联动。

11、长沙在中南经济圈中承 担资源依托，流通连接，技术吸纳，经济辐射的中心城市，成为 区域经济发展的强劲“增长极” ，具有担当中南地区的商贸物流 中心优势。近年来，长沙市物流产业发展迅速，为促进城市经济 发展，辐射带动“长株潭”及周边地区发展发挥了重要作用。长 沙物流业主要布局在河东地区，产业相对集中且发达，各种物流 湖南省高星物流园建设工程项目申请报告 3 枢纽中心基本成型。而长沙河西地区具有良好的工业基础和优美 的生活环境，但区域的物流业却是制约“大河西”开发的瓶颈。 如随着业务量的增加和贸易的升级，现有的仓储运输条件和硬件 设备能力已远远不能满足各钢材商的经营。因此，作为长株潭 “两型社会”建

12、设的示范区，随着大河西先导区开发建设的深入， 长沙发展的重心将进一步转移至河西地区，新增客货运量将大大 增多，在一定程度上将超过目前货运、客运的承载能力，在此情 况下，若没有发达的物流业，势必阻碍和延缓先导区开发建设。 望城县环绕长沙西侧，是长沙联通湖南西部地区的必经之地。 其紧临长沙大河西先导区，并地处“3+5”城市群中心地带，是 建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地。在新的发展形势下，按 照“交通先行，物流依托”规律，望城县选择适宜区域建设现代 物流枢纽中心，以缓解物流供需矛盾状况。为此，望城县委、县 政府及相关部门进行了大量工作： 2006 年 11 月，获广州铁路（集团）公司关于石长铁路

13、望 城县铁路客货运规划问题的函 （广计函2006526 号） ，同意望 城站 2020 年预留发展 200 万吨货场到发能力，远景按 500 万吨 的规模预留。 2007 年，编制了望城县现代物流发展规划纲要 ，预计项 目建成后，实现年货物吞吐量 300 万吨、年市场交易额近 150 亿 元、实现年税收 8000 万元、创造就业机会 30000 个，将成为中 南地区最大的物流基地。 2007 年 8 月，湖南省经济委员会湘经交通2007320 号文批 复同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入“十一五” 长 4 株潭城市群现代物流业发展规划 ，并建议将项目更名为“望城 县高新物流中心” 。 2

14、008 年，湖南省委政策研究室专门对大河西先导区交通物流 问题进行了调研，并于 8 月提交了关于配套建设长沙河西大交 通大物流枢纽中心的建议 ，湖南省委书记张春贤对此予以了批 复。 为进一步优化长沙物流业结构，特别是改善“大河西”区域 物流布局不合理，物流分散经营，横向联合薄弱，组织化程度较 低，物流技术含量不高的状况，推动“大河西”区域物流业现有 的结构和布局调整，加快推动长株潭“两型社会”改革建设和 “35”城市群建设发展，2008 年 9 月望城经济开发区管委会与 湖南和立东升实业集团有限公司双方就共同建设大河西先导区国 家级区域物流中心项目湖南省高星物流园达成协议，同意项 目开发用地位

15、于望城经济开发区内，占地 2000 亩。项目建设拉 开序幕。 2009 年 3 月，为进一步优化投资环境，加快推进项目建设， 望城县人民政府还颁发了望城县招商引资优惠办法 ，以此从 财税、用地、收费等方面给予政策上的优惠，为进一步促进高星 物流园项目的建设提供了良好的政策支持。 1.2.3 项目建设地点 湖南省高星物流园项目选址于望城县经济开发区南侧。地块 东临马桥河路，南与星城大道为邻，西接望城大道，北靠石长铁 路复线。项目依托大河西先导区唯一的火车货站望城火车站 湖南省高星物流园建设工程项目申请报告 5 而建，并处于京珠西线、长常高速连接线星宁快速干道和湘 潭到岳阳的城市快速干道雷望大道的

16、交汇处，紧邻金星大道、 雷锋大道、望城大道、长沙市三环线、319 国道等。 石长铁路复线紧邻项目地块北侧，被市委、市政府列为 2009 年度长沙市十大基础设施项目之一，对促进望城县、长沙地区， 乃至湖南省经济发展有着重要意义。 项目总用地面积 134.73 公顷（合 2020.98 亩） ，扣除市政道 路、用地外，项目净用地面积 116.87 公顷（合 1753.00 亩） 。项 目地为平地，交通条件、水、电、信基础设施完善，建设条件较 好，是建设物流中心的理想地块。 1.2.4 建设内容与建设规模 根据湖南省高星物流园发展设想及市场定位，湖南省高星物 流园将建设大型物流基础平台；大型钢铁信息服务平台；加工商 贸交易平台；物流企业总部平台以及物流增值服务平台等。 湖南省高星物流园在铁路运输方面，石长铁路目前货流吞吐 量还处于刚刚起步发展的初期，预计 2015 年将超过 75 万吨/年， 2020 年达到 150 万吨/年，至 2030 年将达到 250 万吨/年；在陆 路