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1、金海湾花园交收楼筹备方案广州高力国际物业服务有限公司二00四年十月目 录一、 金海湾花园交收楼指南 21、 物业交收程序 32、 发展商向物业管理公司移交工作流程 43、 管理公司交楼前的准备工作流程 54、 交楼当日现场安排 6 5、 交楼当日流程 11二、 工程接管验收工作指导 121、 遗漏工程跟进工作流程图 14附：楼宇验收记录表 15公建设移交情况表 16遗漏工程根据一览表 172、 物业公司接管时需要的资料图侧 183、 机电设备（设施）接管验收方案 20附：机电设备（设施）接管验收整改工程进度表 23机电设备（设施）验收整改通知书 24机电设备（设施）验收交接记录表 254、 房
2、屋接管验收标准（建设部）附：1）金海湾花园业主收楼通知书（参考版）2）广州市金海湾花园业主入伙一次性收费项目建议表金海湾花园交收楼指南楼宇交付使用，是物业管理公司接管楼宇的一项重要工作。如果疏忽大意，对工作存在的缺陷未能在接管物业前整改完毕，接管后交付业主时，必将引致投诉，这不但影响发展商和物业管理公司的形象，而且还影响到日后的销售业绩。因此，必须慎重对待。物业移交包括三个步骤：1 由施工单位元在工程竣工后交付发展商(房产公司)：2 由房产公司向管理公司移交；3 管理公司向业主移交使用。这个阶段的工作通常逐个单元向业主进行交楼，工作量大，要求认真细致地进行。实际上，大多数物业的交接工作是在工程
3、基本完工，而且尚未办理竣工验收时进行的，必须注意处理好以下问题：1. 会同房产公司代表、施工单位代表认真对工程质量进行检查，存在问题做好记录，三方代表签字确认，并由房产公司督促施工单位限期整改；2. 整改完毕，三方代表检查确认合格，可以办理移交手续，管理公司可以接收锁匙。楼宇交收程序： 施工单位、建筑商 政府部门验收合格及发出合格证 发展商1签订物业管理委托合同2物业验收3收楼时间安排4制定收楼程序5接管业主资料 物业管理公司1发出收楼通知书2发出收楼须知 销售部 业主收楼开发商向物业管理公司移交工作流程： 成立收楼小组 审查竣工资料 制订移交计划 楼宇验收 整改后检查 办理移交手续全面接管与
4、房产公司联系，要求售楼部提交业主资料。内容包括：1 前期物业管理服务协议；2 业主相关资料（房号/业主名称/面积/联系电话）；3 发展商在售楼时向业主承诺的资料，如：管理费、二次装修的优惠条件等。管理公司交楼前的准备工作流程：催收资料 1通知书样本及业主房款交付情况；2由房产公司销售部通知业主收楼；3印刷交收工作的确定。 收楼通知书的准备包括管理公约、业户手册、装修手册、收楼证明、收楼确认书、业户档案表、遗漏工程维修单、装修申请表、装修人员出入证等有关文件、表格及证件的印刷。 交楼文件的印刷准备审查售楼合同、身份证等是否齐备。 核实业主资料代业主在银行开设存折及取款卡。开设业主银行帐户 物业开
5、荒清洁绿化布置 检查翻修一、 交楼安排： 交楼日期： 交楼数目： 二、 交楼现场布置1 交楼处布置1) 悬挂升气球；2) 拉横幅；3) 绿化布置、保洁；4) 保安岗设置；5) 垃圾桶设置；6) 金海湾花园简介、交楼工作流程表；7) 张贴有关文件：a) 政府有关收费文件；b) 项目竣工综合验收合格证(如有)；c) 楼宇通邮地址、邮编等。2 物品1) 各类标示牌 (包括：收款处、接待处、交楼处、咨询处、洗手间、平面图、管理公司名称、商场名称、公共设施导示、警示语、电梯标识、楼层牌、楼宇门牌等) 及通告栏、意见箱等；2) 钥匙柜 个；3) 钥匙圈个。三、 交楼各环节的说明1. 楼宇交付时应该具备以下
6、条件：1) 建筑商、施工单位、发展商、设计单位、初验合格；2) 政府各相关部门验收合格证，并发出竣工验收合格证；3) 市政水、电、电话管线已接驳到各楼宇；4) 市政规划路、主要园林绿化已完成；5) 广州外围及楼宇内的施工材料、废料已清理完毕；2. 财务部按销售部发出的收楼通知书收取应收款项，办理手续时应该先验收以下文件：1) 购房贷款合同原件、认购书或原件；2) 贷款抵押合同及办理该合同之有关单据(按揭客户)；3) 购房付款收据(包括房款及费用收据)；4) 购房契约或认购书上注明到期需缴付而尚未缴付的房款；5) 本人身份证(如业主未成年请带户口簿)；6) 办理入伙需交的其它费用A. 管理费预收
7、 ：3个月 元/单元B. 水电费周转金： 元/单元C. 专项维修资金： 元/单元3. 财务部在验明业主文件及收齐有关款项，开具发票并发出收楼证明。4. 交楼处验收以下文件后交锁匙予小业主：1) 收取收楼证明正本并存于管理公司业户档案中；2) 核对购楼者的收款发票正本并把影印本存于档案中；3) 校对所有购楼者的身份证正本并把影印本存于档案中；4) 联名业主中如只有其中一人到场收楼，则到场业主需持未能到场业主的亲笔委托书及身份证原本收楼，委托书原件及身份证影印件须存于业户档案中；5) 单位购楼者，验楼人应持单位开具的委托公函及本人身份证原件，委托公函及身份证影印本存于业户档案中。5. 手续齐全后协
8、助业主签署有关收楼文件并发放有关物品：1) 签署有关收楼文件：A. 楼宇移交确认书(一式两份)；B. 管理公约 (最后一页为签署页，一式三份)；C. 遗漏工程维修单(一式三份)；D. 业户档案表；E. 借用锁匙记录表(如有遗漏工程)。2) 管理公约；3) 业户手册；4) 装修手册及申请装修有关材料(如需要)；5) 门匙；6. 业主离开前交楼处需收回填妥的以下资料：1) 收楼确认书；2) 管理公约签署；3) 遗漏工程维修单(一式两份)；4) 业户档案表；5) 电话安装申请表(如有)；6) 借用锁匙记录表(如有遗漏工程)。四、 交楼场地及人员安排：1 交楼地点：2 交楼时间：上午 至 下午 至 3
9、 交楼间数：平均每天 间。4 交楼当天安排： 月 日 上午： 交楼仪式 月 日 下午： 交楼 5 交楼当天场地、人员及物品配置： 总场地： M2 1) 接待处：A. 接待人员： 名(负责核对业主身份证及收楼证明，并通知管理员领取该业主单元锁匙带业主看楼)。管理员 ： 名(负责带业主验楼、确认电表读数及协助业主填写遗漏工程维修单)。B. 物品： 木台 ： 张 椅子 ： 张 报纸、杂志 ：若干 饮水机 ： 台 纸杯 ： 只 蒸馏水 ： 瓶 垃圾桶 ： 个对讲机 ： 台笔 ： 支雨伞 ： 把 文件袋 ： 个2) 交楼处：A. 接待人员： 人(发放第三项第5项所列物品)。 人(协助业主签署有关收楼文件
10、，并将填妥资料收回放入该单元的业主档案袋)。B. 物品：统一样式木台：张(或长木台 张) 椅子：张白纸：若干签字笔：支复印纸：若干复印机：台文具(订书机等)：若干文件柜：个对讲机：台3) 收款处：A. 财务人员： 人C. 物品：统一样式书台： 张(或长木台 张)椅子： 张计算器： 个收据及复写纸： 若干入住交款单：若干财务进帐单：若干收楼证明：若干收费一览表： 张4) 咨询处：A. 物业主任： 人(协助处理有关业主收楼事宜，并适时解答业主的问题)。咨询人员： 人(接受业主的咨询，并负责解答物业主任未能解决的业主问题)。B. 物品：统一样式木台： 张椅子：若干白纸：若干签字笔： 支政府相关文件：若干份对讲机： 台5) 其它人员：物业经理： 人(负责交楼之全面协调工作)。工程人员： 人(协助交楼工作，配置对讲机于验楼区)。清洁工人： 人(负责交楼现场清洁及更换饮用水)。保安员： 人(负责交楼现场保安工作)。五、 交楼当日流程： 交楼当日流程需张贴于交楼现场当眼处，以便业主明了整个收楼程序。(因 应个别业主的特殊要求及发展商的实际情况稍有变动。)业主收楼程序指引一、 开发公司 (销售中心)1) 交验贷款抵押借款合同原件或认购书原件；2) 交验贷款抵押借款合同及办理该合同有关
