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1、*开发区基础设施配套项目*物流园第一期建设工程可行性研究报告*市建筑设计院有限责任公司二OO 年 月 项目编制单位：*市建筑设计院有限责任公司项目负责人： 技术管理负责人：法人代表：*开发区基础设施配套项目*物流园第一期建设工程可行性研究报告编审人员名单编制人： 会计师 会计师、造价工程师 经济师 工程师 工程师核校人： 审核人： 审定人： 目 录第一章 总 论11、项目概况及目标12、编制依据及研究范围23、编制原则34、主要经济技术指标35、可行性研究结论5第二章 项目建设的背景及必要性6第三章 项目建设单位概况111、公司基本情况11第四章 行业分析及市场预测131、市场现状132、市场
2、预测18第五章 项目选址及建设条件221、项目选址222、基础条件223、自然条件24第六章 建设方案261、建设规模262、建设原则263、建设目标264、园区功能定位及结构设计275、项目建设各区布局与功能设计286、物流信息系统建设方案29第七章 专业技术方案331、总平面布置332、建筑结构343、供电系统344、通讯、电视、网络系统355、给排水设施356、消防357、通风空调368、广播系统369、节能措施36第八章 环境保护与安全卫生371、环境保护372、安全卫生37第九章 项目组织及运营381、项目运营模式382、园区管理系统383、项目实施方案39第十章 项目进度计划401
3、、工程进度402、项目进度40第十一章 投资估算与资金筹措421、投资估算依据422、价格及取费依据：423、投资估算424、资金筹措计划425、资金运筹计划436、还贷计划43第十二章 效益评价及不确定分析441、评价依据、范围及指标442、经济评价453、财务评价474、清偿能力分析485、不确定性分析48第十三章 社会效益分析49附件：（一）*发展有限公司营业执照；（二）*发展有限公司组织机构条码证；（三）*发展有限公司税务登记证；（四）国家发展与改革委员会发改办经贸200351号“国家发展与改革委员会办公厅关于*物流园一期工程项目审批问题的复函”；（五）*省发展计划委员会湘计经贸200
4、3256号“关于*物流园一期工程项目建议书的批复”；（六）*市发展计划委员会长计经贸2003335号“*市发展计划委员会转发省发展计划委员会关于*物流园一期工程项目建议书的批复的通知；（七）国家经贸委中小企业对外合作协调中心关于在*市开展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知（国家经贸委中小中心20016号），及附件：*市中小企业社会化物流服务体系建设试点工作第一批企业名单（八）*开发区管委会关于将“*物流园”列为开发区重点扶持项目的批复（长管经贸20023号）（九）*开发区管委会关于请求将区内企业*发展有限公司“*物流园”列为全国中小企业国际物流示范园的请示（长管委200210号）（十）国
5、家经贸委中小企业对外合作协调中心关于同意在*开发区（国家级）建立“湖南*中小企业国际物流示范园”的附函（国家经贸委中小中心函200211号）（十一）土地使用意向书（十二）*省关于加快我省现代物流业发展的若干意见（十三）第三方物流企业入驻*物流园意向协议附图： （一）*物流园平面规划图编制的指导思想是以工程的“质量、进度、安全”为核心，在组织机构、施工措施、安全生产上进行了组织落实，本技术文件将作为今后指导施工生产的依据。该工程将列为我公司昆山地区的重点工程，实行以合同工期为目标的项目法施工，全面履行工程合同，保竣工、保质量、保后期服务。第一章 总 论受*发展有限公司的委托，我们对*物流园第一期
6、建设工程可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了*物流园第一期建设工程可行性研究报告。1、项目概况及目标项目名称：*物流园第一期工程建设地点：*省*市*开发区建设单位：*发展有限公司建设期限： 2年*物流园项目拟建在*开发区内，东六线以东，319国道以南，东十线以西，漓湘路以北。物流园总体规划占地3000亩，总投资10.8亿元。项目第一期工程总投资27604.6万元，总建筑面积21.8万平方米，其中：仓储面积14万平方米，综合办公大楼2.8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米，
7、固定资产投资26804.6万元。项目建设目标：l 货运吞吐量达到8000万吨以上，宏观物流产值25亿元以上；l 与50家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代物流服务；l 建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；l 引进第三方物流企业50家以上，为60家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引510万名个人或企业成为园区的会员；l 现代综合性物流服务体系初步形成。 项目经济效益：项目第一期工程实施期内（22年，含2年建设期）实现
8、营业收入.80万元，实现利润73214.38万元，上缴税收46398.10万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。本项目的建设对完善*开发区的功能，促进我省物流业的发展，特别是*开发区、*市的经济发展和满足长沙地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。2、编制依据及研究范围2.1、编制依据（1） 国家发展与改革委员会发改办经贸200351号“国家发展与改革委员会办公厅关于*物流园一期工程项目审批问题的复函”；（2） *省发展计划委员会湘计经贸2003256号“关于*物流园一期工程项目建议书的批复”；（3） *市发展计划委员会长计经贸2003335号“*市发展计划委员会转发省
9、发展计划委员会关于*物流园一期工程项目建议书的批复的通知；（4） *发展有限公司*实业2002021号“关于申请*物流园一期工程项目立项的报告”；（5） 国家、*省、*市国民经济和社会发展第十个五年计划；（6） *市商贸流通业发展“十五”计划；（7） *开发区“十五”期间产业发展规划及2010年产业发展纲要；（8） 国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；（9） 国家经贸委中小企业对外合作协调中心20016号关于在*市开展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知； （10） *开发区管委会长管经贸20023号关于将“*物流园”列为开发区重点扶持项目的批复；（11） 国家经贸委中小
10、企业对外合作协调中心200211号关于同意在*开发区（国家级）建立“湖南*中小企业国际物流示范园”的复函；（12） 土地使用意向书（*开发区与*省*实业有限公司签订）；（13） *物流园总体规划；（14） *物流园公共物流信息系统规划方案；（15） 其它文件、协议等。2.2、研究范围（1） 项目建设的背景和必要性（2） 项目投资主体的情况（3） 行业分析及市场预测（4） 项目选址及建设条件（5） 项目布局及及各部分功能定位（6） 项目组织及管理系统（7） 项目效益评价及不确定性分析3、编制原则（1） 遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重
11、发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。（2） 按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。（3） 根据*省和*市“十五”计划，融入区域经济、合理安排进度。（4） 结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。（5） 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。（6） 我国*省及*市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管
12、理模式、运营模式。（7） 项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。（8） 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。（9） 消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。（10） 其它规定及客户要求。4、主要经济技术指标项目建设主要经济技术指标见表1-1。表1-1一期工程主要经济技术指标序号项目单位指标备注1占地面积亩9302建筑面积平方米2.1仓储平方米2.2办公用房平方米280002.3集装箱堆场平方米500003货运吞吐量万吨80004宏观物流产值亿元255项目总投资万元27604.60固定资产投资26804.60万元（建
13、设期利息944.62万元，土地款4900万元）；流动资金800万元6建设工期月247年平均收入额万元8457.08（22年计算期）8年平均净利润万元3327.93（22年计算期）9投资回收期年所得税前7.45年；所得税后8.45年（含建设期2年）10平均投资利润率%12.0611平均投资利税率%19.7012固定资产投资银行贷款偿还期年7.4213全部投资内部收益率%所得税前：18.27所得税后：14.19I=10%14财务净现值万元所得税前：18782.33所得税后：8315.71I=10%15建筑密度%2616容积率0.2917绿地率%355、可行性研究结论一、*物流园的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策；符合产业发展方向和要求；二、*物流园项目建设用地符合*开发区对该宗地的规划建设要求。*物流园项目作为*开发区基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善开发区的投资环境、促进*开发区招商引资将具有重要作用。三、*物流园总体规划占地3000亩，总投资10.8亿元。项目第一期工程总投资27604.60万元，总建筑面积21.8万平方米，其中：仓储面积14万平方米，综合办公大楼2.8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米，固定资产投资26804.6万元，建设工期2年。项目第一期工程实施期内（22年，含2年建设期）实现营业收入.
