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1、 XX超市重庆总部大楼暨城市生活广场物业管理投标文件（技术部分）二一九二一九年八月二十二日第一章 物业管理服务整体设想、策划及目标9第一节 物业管理服务整体设想91.0、项目概况：92.0、物业特点92.1、楼宇及公共环境物业的特点：92.1.1、开放式物业，进入物业的通道较多92.1.2、写字楼及商场人员比较集中，数量多92.1.3、设施设备多，管理要求高，维护保养难度大92.1.4、治安、消防安全隐患大92.1.5、物业服务需求多样化92.2、项目楼宇及公共环境公用设施及公共场所介绍：93.0、管理定位104.0、管理重点114.1、重点之一: 树立物业整体形象114.2、重点之二:机电设
2、施设备的维护、保养，确保物业增值保值114.3、重点之三:治安、消防管理服务114.4、重点之四：装修、施工混合进行，成品保护难度大124.5、重点之五：及时、高效、便捷的物业服务124.6、重点之六：商业氛围营造124.7、重点之七：物业服务创新125.0、管理目标126.0、管理模式126.1、管理流程126.2、设置监督机构136.3、完善的自我约束机制136.4、激励机制156.5、经营上采取经营目标责任制157.0、管理特色157.1、管理特色15第二节 本项目第一、二阶段物业管理的特点及要求161.0、第一个阶段物业管理的特点及要求、工作目标161.1、管理特点：161.1.1、前
3、期介入161.1.2、现场管理161.1.3、成品保护161.1.4、施工人员管理161.1.5、设施设备管理171.1.6、项目专家评审171.1.7、节能降耗171.1.8、应急预案171.1.9、招商配合工作171.1.10、店招管理171.1.11、主力店配合工作171.1.12、装修管理171.1.13、建渣管理171.1.14、承接验收、档案管理181.1.15、开业配合工作倒排计划181.2、管理要求：181.3、工作目标：192.0、第二阶段物业管理的特点及要求、工作目标202.1、管理特点及要求：202.1.1、基础服务202.1.2、标准化体系运行202.1.3、客户关系管
4、理202.1.4、CIS系统建立202.1.5、二次装修管理202.1. 6协同招商及商家入驻管理212.1.7、设施设备的养护与管理212.1.8、房屋建筑的维护与修缮212.1.9、停车管理222.1.10、节能降耗222.1.11、绿化、环境卫生的维护与管理222.1.12、档案管理232.1.13、商家联谊、促销活动232.2、工作目标：23第三节 物业服务内容、标准及对应措施241.0、物业服务内容：241.1、物业共有部位及设施设备的管理和维护；241.2、绿化养护管理；251.3、环境卫生的维护与管理；251.4、公共区域的秩序维护；251.5、物业使用禁止性行为的监督；251.
5、6、承接查验251.7、代收代缴服务251.8、协同招商的服务与管理；251.9、特约服务251.10、各类档案的收集与管理。252.0、物业基本服务标准252.1、综合服务内容标准252.2、房屋建筑的养护与维修262.4、绿化养护工作272.5、环境卫生的维护与管理272.6、公共区域的秩序维护283.0、实现物业服务标准的主要措施28第四节 岗位人员编制及说明311.0、第一个阶段物业管理的岗位人员编制及说明311.1、第一阶段组织架构图（合计34人）311.2、人员定编说明312.0第二个阶段物业管理的岗位人员编制及说明382.1、第二阶段组织架构图（67人）382.2、人员定编说明3
6、8第二章 物业日常管理方案48第一节 前期介入481.0、提要：481.1、招商配合工作491.2、开展客户服务需求调查491.3、进行物业交付前的实操性工作492.0、开荒保洁方案502.1.粗开荒：502.2、精开荒：503.0、按规范实施接管验收52第二节 客户入驻531.0、办理入驻高效迅捷532.0、入驻期的便民服务措施54第三节 投诉处理541.0、投诉受理542.0、投诉处理543.0、投诉回访55第四节 安全管理与服务551.0、治安形式分析552.0、安全管理的措施及对策552.1、确保护卫员的综合素质552.2、安全管理体系的建立552.3、安全管理的重点转移562.4、充
7、分利用技防措施56第五节 停车场管理561.0、机动车停车场管理561.1、智能停车场管理系统572.0、非机动车停车场管理583.0、卸货区管理594.0、停车场管理方案设想595.0、停车场管理方式60第六节 消防管理601.0、坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针。602.0、加强消防教育宣传和培训演练工作603.0、加强二次装修的消防管理614.0、建立消防快速反应分队61第七节 空置房管理62第八节 环境卫生的维护与管理631.0、绿化管理631.1、绿化养护标准631.2、绿化检查考核631.3、绿地保养措施631.4、绿化工作程序641.5、绿色植物周期养护汇总表652.0、
8、清洁管理652.1、清洁管理思路652.2、“零干扰”清洁管理652.3、重视清洁中的礼节礼仪662.4、环保清洁管理662.5、节能降耗662.6、污水的控制662.7、安全清洁管理672.8、清洁管理运作682.9、日常清洁工作计划及服务标准682.10、日常清洁作业程序712.11、不断提高服务质量计划753.0、消杀管理部分76第九节 应急事件处理预案781.0、目的782.0、适用范围793.0、职责794.0、程序要点794.1、处理各类突发事件的基本原则794.1.2、 统一指挥原则794.1.3、服从命令、团结协作的原则794.1.4、及时总结汇报原则794.2、盗窃事件处理8
9、04.3、打架斗殴事件处理804.4、抢劫事件处理814.5、泊车场交通意外事故处理814.6、水浸等自然灾害事故。824.7、地震灾害的应急处理程序834.8、其他突发事件处理。844.9、火灾事故紧急处理预案854.10、客户意外受伤和急病应急预案88第十节 制度和档案的建立与管理891.0规章制度的建立与管理892.0、管理规章制度汇编目录如下：892.1、公司管理规章制度汇编目录893.0、档案的建立与管理974.0、档案管理运作环节98第十一节 商业社区文化建设1061.0、商业社区文化建设目标1062.0、商业社区文化建设的总思路1063.0、社区文化建设的保障体系1064.0活动
10、计划的安排1075.0经费投入107第十二节 公共能耗分摊及代收代缴1071.0、公共能耗分摊1072.0、代收代缴108第三章 物业设施设备维护与维修管理109第一节 房屋及公用设施维修养护1091.0、房屋及公用设施的管理方式1092.0、建筑物管理的重点1103.0、房屋本体和共用设施维修养护计划1114.0、二次装修管理111第二节 机电设备设施管理1151.0、设备设施的特点1152.0、机电设备管理的原则和目标1153.0、机电设备前期介入管理1174.0、机电设备运行与维护管理（正式管理）1185.0、分系统设备管理1245.1、供配电管理1245.2、电梯系统管理1245.3、
11、消防系统管理1255.4、给排水管理1255.5、中央空调管理1255.6、弱电智能化系统管理1266.0、设备管理的应急措施及方案1266.1、设备系统的维修管理1266.2、各机电设备设抢修、应急处理方案1286.2.1、停电应急处理措施1286.2.2、给排水系统应急处理方案1296.3、电梯应急处理方案131第四章 经营管理指标承诺及管理措施1351.0、管理服务费及代收代缴费收取率1352.0、管理指标承诺及采取的措施1353.0、年违章发生率与处理率1394.0、业主年投诉率和处理率1395.0、业主综合服务满意率1406.0、绿化完好率1417.0、道路、车场完好率141第五章
12、担当本项目负责人及派驻现场人员情况142附表一：拟定担任本项目管理负责人的简历表142附表二：拟派驻现场的主要物管人员一览表144第六章 物业经费月度收支预算方案147第一节 预算说明1471.0、编制依据1472.0、物业管理费的构成1473.0、说明147第二节 物业管理费用测算1481.0、人员费用1482.0、常规费用1503.0、维护费用1524.0、营业成本合计1555.0、分摊费用（管理佣金）及应缴纳税金1556.0、项目总支出1567.0、项目收费面积计算1568.0、物业服务成本单价（元/平方米.月）测算1569.0物业服务费用报价（元/平方米.月）15710.项目利润157
13、11. 物业经费月度收支预算方案158第三节 停车场费用测算1591.0、停车场物业服务成本汇总表1592.0管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费用1593.0停车场设施设备维护费用1604.0、开办物资费用1605.0、公共区域保洁费用1606.0、行政办公费用1607.0、其他费用1618.0、管理费用分摊（年总支出*10%）1619.0、税金（年总支出+管理费用分摊）*5.565%）16110.0、总支出（营业成本+不可预见费用+分摊费用+税金）16111.1、单个停车位物业管理月成本测算（年总支出/车位个数/12个月）161第四节 投标报价1621.0、前期物业管理服务收费标准定价原则1622.0、前期物业管理各项费收费标准1623.0、投标报价162第七章 物业工器具配备计划163第八章 专项特约服务167第一节 社区便民服务16
