某综合楼可行性研究报告.doc

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1、小关综合楼可行性研究报告小关综合楼可行性研究报告 北京北京 投资开发有限公司投资开发有限公司 20082008 年年 4 4 月月 1818 日日 目目 录录 前前 言言- - 4 4 - - 第一章第一章 项目概况项目概况- - 5 5 - - 1.1 项目名称 .- 5 - 1.2 项目简介 .- 5 - 1.2.1 租赁范围.- 5 - 1.2.1 渔阳集团结论：- 6 - 1.2.2 结论：- 6 - 1.2.3 综合结论- 6 - 第二章第二章 项目投资环境和市场分析项目投资环境和市场分析- - 7 7 - - 2.1 北京市商业物业需求分析 .- 7 - 2.2 北京市商业体量分布

2、情况分析 .- 7 - 2.2.12.2.1 商商业业分布情分布情况况 - 7 - 2.2.2 各环路项目分布情况分析.- 9 - 2.3 各环路的商业发展与城市发展关系分析 - 12 - 2.4 北京交通干线和沿线商业的分析 - 15 - 2.5 已落成、正报规、待建项目情况对比分析- 18 - 2.6 商业项目物业形态对比分析 - 20 - 第三章第三章 区域分析及经营定位区域分析及经营定位- - 2121 - - 3.1 项目区域分析 - 21 - 3.2 项目优劣势分析 - 23 - 3. 3 项目功能定位 .- 25 - 3.3.1 定位方向：- 25 - 3. 4 消费群定位 .-

3、 26 - 3. 5 价格定位 .- 26 - 第四章第四章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措- - 2727 - - 4.1 项目投资估算的主要假设和标准 - 27 - 4.2 投资估算 - 27 - 1、租金水平 .- 27 - 第五章第五章 项目经济效益评价项目经济效益评价- - 2828 - - 5.1 收入 - 28 - 5.2 现金流量分析 - 28 - 第六章第六章 项目不确定性分析项目不确定性分析- - 2929 - - 6.1 盈亏平衡分析 - 29 - 6.2 敏感性分析 - 30 - 第七章第七章 结论结论- - 3131 - - 前前 言言 近年来，北京房地产市场快

4、速发展并日趋成熟，呈现以市 场机制为主导、以有效需求为依托、健康向上的繁荣局面。北 京商业的全面发展促进了商业地产的同步发展，商业业态日益 的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。而且，商业与 地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了 商业地产市场。城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、 商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的 相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进 作用。 北京 投资开发有限公司在综合考虑市场供需状况、城 市规划、以及合作方效益及自身社会效益、经济效益和环境效 益等诸多因素前提下，充分利用公司在商用物业经营方面所积 累的经验

5、和资金，决定租赁小关综合商业楼项目的经营权，因 此编制此可行性研究报告。 第一章第一章 项目概况项目概况 1.11.1 项目名称项目名称 小关综合楼小关综合楼 1.21.2 项目简介项目简介 1.2.11.2.1 租赁范围租赁范围 小关项目位于北京市朝阳区安定门外小关北里 43 号，东 至市运四场职工住宅区，西临北苑路，南至北京市冶金医院， 北至四运四场场区。大厦共建有 11 层，其中地下 3 层，地上 8 层，地下 2-3 层设为停车场，地下 1 层至地上四层用于商业； 地上 5-8 层作为写字楼，建筑面积 40280.17 平方米，为渔阳 集团与市运四公司合作开发项目。 1.2.21.2.

6、2 可行性研究结论可行性研究结论 税前指标： 财务净现值 NPV=￥8290 本方案在经济上是可行的。 投资内部收益率 IRR=17.85% 大于基准收益率在经济上是可 行的 税后指标： 财务净现值 NPV=￥3790 本方案在经济上是可行的。 投资内部收益率 IRR=12.78% 大于基准收益率在经济上是可 行的 1.2.11.2.1 渔阳集团结论：渔阳集团结论： 收益稳定增加收益稳定增加：现整体租赁方案年均租金收入 2249 万元万元，租赁期租金总额 4.7054 亿元。 资产增值资产增值：租赁期结束后，北京 投资开发有限公司投 入的约 300 万元的装修成本渔阳集团，起到了资产保值和增值

7、 的作用。 零经营风险零经营风险：渔阳集团不需承担项目经营的风险，如商铺 培养期、安全隐患处理等。 品牌提升品牌提升：本项目对该项目的整体包装宣传有利于区域品 牌提升，将使渔阳集团获得后继的经营优势。 区域价值提升区域价值提升：投资带动的最终价值提升将更多地表现在 物业价值的提升，渔阳集团可最终享有价值提升和更大的获利 机会。 本项目的合作对本项目的合作对渔阳集团来说是低风险、高回报来说是低风险、高回报。 1.2.21.2.2 结论：结论： NPV￥829 万元 内部收益率 IRR17.85% 结论:此项目在经济上是可行的，但存在较大的风险存在较大的风险。 1.2.31.2.3 综合结论综合结

8、论 此方案对于建设单位和经营单位在经济上都是可行的。 第二章第二章 项目投资环境和市场分析项目投资环境和市场分析 本章主要从北京市商业物业市场情况出发进行系统分析。 2.12.1 北京市商业物业需求分析北京市商业物业需求分析 据北京市统计局资料显示，北京市人均商业面积仅为 0.78 平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到 1.51.8 平方米，北京的人均商业面积也相继超过了 1 平方 米。根据商务部对北京商业发展的规划，到 2010 年人均商业 面积达到 1.0 平方米。北京商业升级存在巨大的空间，如农改 超等。这也是北京近段时间商业物业快速发展的市场基础。根 据对国内商业物业市场的研究，

9、商业物业发展与社会消费品零 售总额的增长呈高度正相关，近年北京社会消费品零售总额年 增长率在 16%左右，可根据此对北京市商用物业的发展进行预 测和量化。 2.22.2 北京市商业体量分布情况分析北京市商业体量分布情况分析 2.2.12.2.1 商业分布情况商业分布情况 随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马， 北京市商业地产市场已经进入一个集中供应的高峰期。根据伟 业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到 2007 年 11 月，北京市商业地产总供应量约为 1,600 万平方米，并且在未 来的三到五年内，还将新增 300400 万平方米左右的供应量。 如果按此增长速度计算，届时

10、静态总量将基本满足北京对商业 地产的需求，但以发展的观点来看，北京市短时期内不可能达 到整体饱和。 从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体 量的 25%，海淀区紧随其后，占 21%。 朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。朝阳区 主要商业放量位于几大商圈内，包括 CBD、建国门、朝外、燕 莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商圈形成时间 较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四环内大的 商业面积增加的可能性不大，放量基本围绕这几大商圈展开， 东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨 大。 海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、 当代

11、双安区域、世纪金源 mall、公主坟区域、大钟寺商业广 场等，主要以集中商业体形式出现。 东城区和西城区商业发展势头比较平缓，主要围绕王府井 和西单两个大的商圈来进行，物业形式以集中商业为主，大部 分物业经营状况良好。东城区近期商业放量不大，西城区主要 放量围绕在西直门北大街和西直门区域。 2.2.22.2.2 各环路项目分布情况分析各环路项目分布情况分析 如图表，从开发体量上可以看出，北京市整体上除二三环之间， 其它各环路在体量上无明显差异；这与这些地区面积呈反比， 商业项目供应由中心向外环路逐渐减少。二三环之间项目开发 体量明显少于其它环路，只有 911,288 平方米，占总开发体量 的

12、11%，主要原因在于，二三环之间受整体功能的限制，项目 多为商住公寓、写字楼、或酒店底商形式，如建外 SOHO、主 语城、顺驰蓝调、枫蓝国际等。其它环路项目，在体 量上并无明显差异。 二环路内包含了西单商圈、王府井商圈、阜成门复兴 门商圈、宣武门前门崇文门商圈等众多已经趋于成熟 的商业圈，随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街” 的改造，大面积商铺将被推出，东单商圈更趋成熟，这必然加 强了二环路内良好的商业氛围。但同时我们也应该看到，由于 二环路内的商业发展已经趋于成熟，这么多项目的兴建，也使 二环路内的竞争更加激烈。尤其以西单商圈和王府井商圈竞争 最为明显。 二三环路之间：东二环到东三

13、环区域驻扎了各大金融机 构和外资企业的办公地点，拥有大片 5A 级写字楼和高尚住宅 区，随着北京市政建设的进一步发展，这里将形成一个顶级企 业聚居区、一个高品质的富人生活区。现阶段此处可供大规模 商业开发的面积极少，已基本饱和。而南部二三环间由于居民 消费水平与商业发展环境都不太成熟，所以商业项目相对较少， 没有能够形成强有力的商圈。二三环之间的西部区域随着马连 道地区交通、教育及购物生活配套设施日益完善，以及马连道 商圈被规划为中央采购区,其周边的商业地产开发也日趋兴旺。 二三环之间的北部区域由于拥有东直门、西直门两大交通枢纽 商业和北三环沿线马甸、双安商业区的带动，相对而言发展比 较稳定。

14、北部区域的大钟寺地区将会建起体量较大的大钟寺国 际商业中心，此物业经营的成功与否将会影响到北三环商业区 的经营与定位。综上，二三环之间的区域东部已基本饱和，西 部和北部平稳发展，南部属于待启动地区，未来可挖掘的潜力 大。 三四环之间：南三四环之间依然是发展相对比较薄弱的 一个区域，但是随着木樨园商业圈的相成，百荣世贸的组建， 给南城带来了希望。南城的发展日益受到社会各界的广泛关注， 尤其是在政府建设南城，开发南城的大的方针政策指引之下， 随着南城开发建设的步伐正在不断加快，京津塘、京石、京开 等快速路相继通车，地铁 5 号线正在建设，若干条市政道路即 将开通，加上城市环线、铁路和南苑机场，南城

15、已经形成便捷、 立体的交通网络，南城必将成为一个新兴的商业区域。西三四 环的发展则弱于北三四环，这是由于北三四环处于亚奥商圈， 发展比较快，生活气息浓厚，被称为中心居住区(CLD)。以餐 饮、娱乐、超市等生活配套 行业为主形成了亚运村独特的商 圈氛围，并且规模正在日益壮大。东三四环由于包含了 CBD 和 燕莎两个北京最大的商业圈，尤其是 CBD 商业圈，在他的周围 兴建了大量的项目，例如万达广场、金地国际花园、华贸中心 等，形成了 CBD 次商圈，并不断延伸。 四五环之间：南四五环之间的商业项目主要集中在郊县南四五环之间的商业项目主要集中在郊县 大兴，本项目所在的区域是热点开发区域之一大兴，本

16、项目所在的区域是热点开发区域之一。东四五环的项 目则主要集中在望京商业圈一带和 CBD 的次商业圈一带。北城 则或以奥运为依托，发展奥运经济；部分以中关村的巨大人流 量为依托发展商业项目。而从商业项目的分布数量上我们又可 以看出，同在四五环之间，北四五环就发展的比较好，项目数 量众多，这主要是受到 2008 年奥运会的影响，依托奥林匹克 公园发展开了。 五环以外：可以看出北五环外的昌平和东五环外的通州 发展较其他郊县更好。其中尤其以北五环外项目最多，而其中 的亚北天通苑，无论是在社区面积上，还是在建筑面积上都是 最大的。 总的来看，北京各环线之间是以二环发展最好，三四环 相对比较成熟，五环以外发展势头迅猛。同一环线之间，则是 东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以及三环和 四环之间以东部发展相对比较成熟与完善，项目众多，竞争也 相对激烈。而四到五环之间以及五环以外则以北部为最优。 2.32.3 各环路的商业发展与城市发展关系分析各环路的商业发展与城市发展关系分析 根据北京城市总体规