豪宅产品基础分析

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1、前面的话 是分享，是大家互相的交流，只要有观点，都欢迎。 豪宅的话题会分为四个小专题。,豪宅产品基础分析,豪宅营销知识沉淀之一,及时沟通csc 策略中心,目 录 Part 1 豪宅产品的3个基础概念 Part 2 豪宅产品的价值地图 Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析 Part 4 豪宅产品的趋势探讨,Part 1 豪宅产品的3个基础概念,话题讨论： 大家认为，什么样的房子，才称为豪宅？,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,通俗的说法 富人居住的豪华住宅,易居观点 豪宅是最高层次的高端住宅， 是享受高品质生活、彰显身份地位、体现

2、阶层文化的物化空间形式； 在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,世联观点 从价格角度，豪宅的价格必然构成了一个城市的价值屋脊。 从客户角度，豪宅的客户必然是社会财富金字塔的顶层。 从产品角度，豪宅的产品必然具有相当的不可复制性。,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,观点小结 物以稀为贵， 定义豪宅

3、的核心在于其稀缺性。,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类,讨论 你认为，豪宅应该怎么几类？ A 城市中心豪宅 + 郊区豪宅 B 别墅型豪宅 + 高层型豪宅 或者是其他,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类,豪宅分类的可能性 因标准而不同 标定豪宅的参考量很多，这些参考量构成了豪宅的价值体系，后面会聊到。,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类,两种主流方式之一：以物业形态为标准的分类方式。,豪宅可分为独立型豪宅(别墅豪宅) 及 集合型豪宅(高层豪宅)两个大类，其评判标准略有不同,1. 别墅类豪宅，主要考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。

4、 2. 高层类豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。,与市中心距离,与机场距离,与交通要道关系,市区豪宅 市郊豪宅,近距离，满足条件 车程少于 30 分钟，满足条件,车程在一小时内 车程在半小时内,需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等 需临近环线、高速公路等,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类,两种主流方式之二：以地段通达性为标准的分类方式。,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅的价格条件,豪宅的价格 以认定价值为主要定价标准， 以价格明显超出平均水平为重要表征， 并且其价格敏感度低于品质敏感度。,根据中国的实际情况，如购买力、人口分布等影响因素， 各城市豪宅在其价格标准上

5、存在一定差异。 一线大型城市，价格为1000万元才刚达到豪宅的价格门槛 二线中等城市，一些别墅完全能够满足当地的环境条件， 产品也确实达到豪宅标准，但其价格仅300 万。,易居观点,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅的价格条件,Part 2 豪宅产品的价值地图,话题讨论： 作为豪宅产品，哪些价值是豪宅的核心价值？,Part 2 豪宅产品的价值地图,先天 禀赋,产品雕琢,无形 资产,Part 2 豪宅产品的价值地图,外部价值,内部价值,城市 资源,人文 资源,景观 资源,顶级景观 打造 园林 精工,功能 多元化 除了居住 外的衍生,艺术品 气质 内外臻美 境界,创新科技 新产品形 态科技

6、 运用,顶级服务 软硬方面 的共同打 造,顶级硬件 材质奢 华及高 科技,豪宅价值标准KPI,Part 2 豪宅产品的价值地图,观点： 豪宅价值标准KPI体现的是豪宅价值的均好性。 在其均好性之上，某一产品仍然有区别于其他产品的稀缺价值。,以深圳为例，看看各类以不同稀缺价值为核心的豪宅产品。,Part 2 豪宅产品的价值地图,类型1 以城市中心资源为稀缺价值的产品 星河国际,深圳星河国际 “CBD国际生活领域”,Part 2 豪宅产品的价值地图,类型2 以自然资源为稀缺价值的产品 香蜜湖一号,香蜜湖1号凭借稀缺城市湖景资源打造了深圳顶级豪宅,Part 2 豪宅产品的价值地图,类型3 以高科技为

7、稀缺价值的产品 红树西岸,凭借海景资源以及高智能化、生态化科技注入， 打造深圳最具现代感的城市豪宅。,极致高科技智能化：连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区,亚洲最大智能化社区智能化设施： 液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T 家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W 浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone 可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-6000 12路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF 8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L55

8、08RVF 4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A 4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL 8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NL PC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC 8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX 室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE) 智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart,社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。 以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。 全部1

9、301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。,高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性,JUST RIGHT热水循环/无需等待 采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。,户式中央冷暖空调+新风系统 新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气； 户式中央空调智能化

10、控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；,同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音 红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。,进水铜管/保障饮用水质量 采用美国NIBICO进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。,檫窗机/保持玻璃幕墙的美观,每户避雷器,阳台隔栅/保护隐私减

11、少对视,隔音楼板/阻隔垂直方向噪音 红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。,Part 2 豪宅产品的价值地图,类型4 以户型创新为稀缺价值的产品 蝴蝶谷,全新的创新产品突破市场，创造市场神话,户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度 100的赠送面积,类型5 以配套为稀缺价值的产品 波托菲诺,Part 2 豪宅产品的价值地图,依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活。,华侨城片区经

12、过十年发展，建成了完整的区域配套体系，形成了城市的区域中心地位，城市价值得到极大提升，已经具备打造顶级富人豪宅社区的条件,给人带来休闲、纯粹、宁静、开放生活方式的意大利小镇Portofino,成熟配套与异域生活方式完美结合的纯粹富人居住社区,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,从外 至内,地段 交通 山水条件 利用或创造新资源 ,建筑 园林 配套 服务 ,别墅豪宅 高层豪宅,两个案例的解读 星海湾一号（2010-2011 中国十大豪宅） 深圳幸福里,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,案例解读之一

13、星海湾一号（2011-2012 中国十大豪宅）,KEY WORD 1: 中国十大超级豪宅,整体价值,2011年4月，“中国十大超级豪宅”榜单揭晓，华润星海湾壹号赫然列鼎前三甲，是东北地区唯一入选的超级豪宅。,中国十大超级豪宅 华润星海湾壹号是华润置地多年豪宅探索旅程里的扛鼎之作，为中国首代复合资源型超级豪宅。 以200米高超五星级君悦酒店为领衔，集国宝级海邑别墅、稀世低密度平层官邸、擎天超高层、ONE CLUB顶级私人会所、高端商业为一体的大型地标性都市综合体项目。,作为区域最后一块可供开发的豪宅用地，项目伸入大连金融CBD腹地，北接星海广场，南面零距离临海，让大连城心之璀璨与一线海景资源收汇

14、一处。缔成既汇合CBD核心、一线海景、百年经典建筑，又融入世界顶级奢华服务经验和国际高端商业综合体的当代跨业态顶级豪宅，几乎每项硬性指标，都领先行业最高标准，放眼全国，绝无仅有。,地段价值,自然价值,大连一线海景资源,KEY WORD 2: 世界级大师设计团队共同打造,建筑价值,从英伦乔治式， 到ART DECO， 深入骨髓的贵族建筑,华润星海湾壹号聚合国际知名建筑设计大师，通过尖端建筑技术及高品质建筑材料让人居格调与凡品一并区隔，出类拔萃。别墅与多层在风格上向英国乔治王朝致敬，华贵中不失现代气息。,外立面远赴3000公里外， 采用纯手工开采的卡拉麦里金珍稀石材,擎天超高层悦府，采用ART D

15、ECO建筑风格，采用三段式构图手法精心打造建筑外立面的过渡，自下而上，裙楼顶级石材、中部铝板加玻璃、顶部玻璃，丰富的立面层次彰示外形的端庄与雄伟，构建项目顶级地标性。,园林价值,欧洲古典皇家礼仪园林， 不惜工本的园林构造。,华润星海湾壹号聘请国际顶级园林设计大师倾情打造，运用欧洲古典皇家造园手法，依托基地抬高和微地形优势，通过密林与轴线的层层展开，创造游园时的礼仪感和私密性，打造一个与顶级社区相匹配的奢致名园。,景观团队跋涉十几个省份甄选等树高、等冠幅的成年银杏。园中近百棵直径20厘米以上的珍贵苗木全部采取成树全冠移植的方式，倾心营造近海成品园林，在移入园林中时，需要经过吊装，360度视觉调整

16、再吊装，再调整的过程，以此对树冠的方向和角度反复调试，使其呈现出最优美的一面，让开放空间过渡到绿化的内庭院时，构成一个完美的花园链。,配套价值,超五星级君悦酒店、ONE CLUB东北亚顶级私人会所，打造专属社交配套,君悦酒店作为世界超豪华酒店的旗舰物业，一路引领酒店服务标准走向极致。大连君悦酒店，将成为东北地区最高端的超五星级酒店之一，将成为与本案相匹配的顶级专属性社交配套。本案的主人，将优先享受君悦VIP服务，零距离享受到君悦酒店无与伦比的奢华礼遇。,海天一色东北亚最顶级的私人会所ONE CLUB，国际装饰主义大师邱德光先生亲临操刀。无边际海景泳池。,户型价值,十字中厅礼仪空间， 知名大师定制精装 华润 星海湾壹号以意大利帕拉迪奥的圆厅别墅为蓝本，十字中厅为轴线，放射状把家庭空间、餐饮服务区、公共活动区设置，形成动静分区、功能分