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1、中山商贸城招商策划报告 目 录 第一部分项目定位 一、项目分析 二、项目定位 第二部分市场经营分区 一、市场经营业态选择 二、市场经营分区 第三部分市场招商总策略 一、租金策略 二、招商政策策略 三、招商执行策略 四、招商利益点整合 第四部分招商执行计划 一、正式招商时间 二、招商工作安排 第五部分招商准备工作 一、政府支持 二、现场包装 三、招商宣传资料准备 四、户外媒体运用 五、相关文件 第一部分项目定位 一、项目分析 1、项目简介 2、项目周边环境 项目北面为高安市主要商业街中山路 项目东面为高安市到周边乡镇的主要交通要道桥南路 项目南面、西面为住宅区 周边商业配套情况： 高安城南车站：
2、位于桥南路，距本项目约200米，为高安市通往市外及周边乡镇的主要中短车站，线路有：高安南昌，高安新余，高安樟树，高安龙潭，高安杨圩，高安五桥，高安石脑，高安汪家，高安村前，高安大城，高安祥符。 公交线路：2路，南浦信息部涂家庄连锦桥人民医院十字街牛场左桥加油站；3路，水果批发市场长途汽车站瑞西宾馆劳动大厦人民医院上游瓷厂。 银行：工商银行，位于中山路路，距本项目约50米；信用合作社，位于中山路、朝阳路，距本项目约60米；建设银行、农业银行、中国银行，位于筠泉路，距本项目约700米。 邮局、电讯局：位于筠泉路，距本项目约800米。 综合办证营业大厅：位于筠泉路，距本项目约700米。 3、项目优势
3、分析 地段优势。位于城南商业次成熟地段，周边商业氛围浓厚。 规模优势。市场内共有商铺592间，一层商业面积约17500 M2，规模宏大，在高安市首屈一指，容易形成商业聚集效应。 规划优势。虽然本市场在规划方面存在一定不足，但其“商业步行街”和“休闲广场”的规划理念在高安市还是十分创新的，对零售商业的进场经营具有相当的吸引力。 交通优势。项目临近高安市城南的两条主干道：桥南路和中山路，交通通达性好，商业辐射城区和周边乡镇（城南客运站）。 4、项目劣势分析 项目位于中山路东端，商业氛围较之中山路西差，商业氛围有所减弱，商业价值逐步降低。 市场展示面不足。市场沿中山路方向被原有建筑阻挡，仅有一个18
4、米宽主入口和一个10.5米宽次入口与中山路连通；市场沿桥南路方向被商贸城新建的建筑阻挡，仅有一个16米宽主入口和一个11米宽次入口与桥南路相通，市场入口处也缺乏开扬的广场，市场展示面不足。 5、项目机会点分析 时机好。目前高安市内仅有城南中山路形成商圈，其余商业基本都是分散经营。而中山路商圈目前尚未有一个大型的、经营品种齐全的商业物业，本项目的出现正好填补了这一市场空白。 政府支持。本项目为高安市重点招商引资项目，市委、市政府高度重视，大力支持，项目被列为高安市2003年重点工程，并运用一定的行政手段将：家用电器、炊具、太阳能热水器、自行车、布匹、种子、农膜、化肥、烟花爆竹等9个业态进行“划行
5、归市”划入本市场统一经营。 6、项目威胁点分析 前期遗留负面影响。本项目前期的操作失误，在市场上留下了一定的负面影响（负面影响程度如何，是否容易消除？）。 工程进度。本项目前期工程进度缓慢，一方面浪费了前期的宣传推广效果，让客户对开发商信息产生怀疑，对项目产生负面；另一方面被竞争对手强占了先机。 竞争威胁。目前本项目最大的竞争对手为同片区的“锦江外滩”商业街，该项目规模与本项目相当，位置稍次与本项目，但工程进度远快于本项目，目前主体工程已基本完成，12月试营业，元月1日正式开业。 周边失败案例。与项目一街之隔的朝阳门商贸广场的“死火”给地域不大的高安市商家和投资者留下了较大的“阴影”，也给本市
6、场的招商、销售增加了一定的难度。 商业容量。通过市场调查，高安市主要地段的商户数量为户，中山路周边商圈（包括中山路、胜利路、筠泉路、桥南路）商户数量为户，商户数量有限，本市场和“锦江外滩”商铺的相续落成，同一地段新增加商铺数量近1200间，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地。 对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）： 突出市场的地理位置，以高安市的“黄金商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值； 突出市场的规模环境，以“一站式购物公园”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模； 突出市场的交通优势，以“客运站旁、两条黄金信道交汇处”来定义市场的交通环境；
7、 在工商、税务等方面竟可能多的争取市政府更多的支持。争取让市政府以公告形式书面发布对市场的支持； 加快工程进度，树立市场开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心； 合理的业态定位和经营分区； 制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，不给予竞争对手反击机会，达到快速招商的目的； 制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。 二、项目定位 1、市场经营业态定位 本市场规模宏大，商铺数量多，就高安市目前的市场状况，定位为任何一个目前市政府对本项目规定的单一业态基本上都不可能填满市场，或不能完全实现项目的商业价值。为了便于市场的快速启动和实现项目商业价值最大化，我们建议
8、本市场定位为一个多种业态并存的综合性市场。 2、招商对象定位 根据高安市的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以高安市区为主，高安市周边富裕乡镇为辅。 3、市场经营档次定位 就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。 但通过市场调查，我们发现目前高安市人口以农业人口为主，市民收入偏低，商业水平比较落后，市场上经营的商品以中低档商品为主，即使在商业最为繁华的中山路、胜利路的街铺和商场，也是以中挡商品为主，高档商品很少有市场，经营高档商品的商户数量也十分有限。 因此，对于本市场商品档次定位我们认为：以中挡商品为主，但仍需重点吸引高档商品入场经营，以带动中挡商品的招商。若经营中低档商品的商户能够承受租金，亦不能排斥对经营中低档商品商户的招商。 4、市场形象定位 综合前面分析我们将中山商贸城市场形象定位为： 高安黄金商圈首个一站式购物公园 高安商业制高点 中山路商业地王 编制的指导思想是以工程的“质量、进度、安全”为核心，在组织机构、施工措施、安全生产上进行了组织落实，本技术文件将作为今后指导施工生产的依据。该工程将列为我公司昆山地区的重点工程，实行以合同工期为目标的项目法施工，全面履行工程合同，保竣工、保质量、保后期服务。
