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1、1 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称枣阳市国际商务广场建设项目1.1.2 承建单位与法人代表项目开发和承建单位是枣阳市星诚伟业房地产开发有限公司，公司注册资本1000万元。公司法人代表朱大和.公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新”的经营理念，开拓进取。公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式；为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值；为股东创造回报。1.1.3 建设年限项目建
2、设期限为2007-2009年。1.1.4 项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。枣阳市主城区是枣阳经济总量最高的地区和经济发展最快的地区，人口密度大，为城建重点地区。随着改革开放的进程，枣阳市近三年来商业经营场地价格由每平方米1800元均价增至3600元，增长了1倍。在枣阳开展商场建设不仅有利于平抑快速上涨的商业用地价格，防止泡沫经营出现，而且可以解决就业，巩固改革开放成果，改善城市面貌，带动全市经济发展。1.1.5 建设地点枣阳市国际商务广场开发项目拟建于枣阳市最繁华的商业中心区，定位于中心
3、汽车站以西、襄阳路以北、新华路以东、盛康巷以南，为旧城开发改造区。1.1.6 建设方案国际商务设备广场开发项目规划占地面积21506.9平方米，合32.26亩，建筑面积97759.53平方米，其中，住宅建筑面积75318.92平方米，建设商品房523套，规划总居住人口2000人；商业建筑面积22440.61平方米，设大型超市、国际商品交易市场，就业人员1000人。基地建筑面积10763.81平方米，容积率4.7，绿化覆盖率30.24%。小区内设公共厕所、物业管理、休闲娱乐场所等设施，为市民家庭和商业经营提供一个优美、舒适的环境。1.1.7 基础条件供水：在襄阳路北侧与新华路东侧各有400mm城
4、市自来水上水管线，本项目上水可从上述干线引入。雨水、污水排放：襄阳路两侧、新华路两侧现有1000毫米的城市污水管线，新雅巷、盛康巷有800毫米的生活污水管线可以就近排入，经城市污水管网排往污水处理厂集中处理。供电：拟采用双路供电，由春阳变电站引两条10千伏电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地，变压器容量为2000千伏安。电信：本项目预计装机容量820门，拟由电信局按市场途径解决。1.1.8 项目投入总资金及效益情况本项目投入资金14105万元。本项目完成后，预计销售收入为19736.46万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1228.48万元,预计累计未分配利润为4042.98万元。1.1
5、.9 主要技术经济指标附表1-1：技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米21506.9总建筑面积平方米97759.53居住居数户523平均每户建筑面积平方米144容积率4.7绿化率%30.24停车位个2081.2 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据:（1）项目建议书及其批复文件；（2）国家的相关法律、法规、政策；（3）枣阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要；（4）枣阳市城市总体规划大纲（20002020年）；（5）枣阳市土地利用规划（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（7）项目周边地区市场调研和现场勘察资料。1.3 结论与建议1.3.1 综合评价
6、本项目属旧城区改造，对提高枣阳城区形象，发展枣阳市工商业经济，促进枣阳就业，都具有重大意义。建设本项目，可以显著改善枣阳人文居住环境、商业经营环境，是中长期城市发展的需要。项目技术设备先进，通过项目带动工商业经营、交流，对提高枣阳经济知名度有较大促进作用，可提升枣阳工业品及农产品的市场竞争力，经济效益和社会效益十分显著，枣阳市政府可以为项目提供优惠政策。1.3.2 结论建设枣阳市国际商务广场，对促进枣阳地方经济发展，提升枣阳整体形象，完善枣阳城市建设的，改善枣阳经营环境增加居民收入具有重大意义。项目完成后形成控制鄂西北地区的商业经济中心。项目建设地城市基础设施完善，可以节省投资和建设周期，有利
7、于项目高标准、高质量，可研报告务实全面，建设切实可行。1.3.3 建议项目有良好的建设基础，项目选址科学合理，当地领导重视，承担单位经济力量雄厚，组织机构建全，建议尽快立项实施。项目建成后，由于经营面积大、住户多，会给管理和维护带来不便。因此，要制定严格的管理责任制，特种设备的维护经要常性，确保项目安全经营。考虑到枣阳市国际商务广场建成后，其用户多数为拥有较高收入的市民，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。而且，由于是市政开发的需要，更要重视该项目的社会效益。2
8、 项目建设背景与可行性2.1 项目建设背景 2.1.1 枣阳概况枣阳市位于鄂西北，属汉水流域，位于东径1123011300，北纬31403240之间，版土面积3277平方公里，耕地面积148万亩，人口110万元，其中城区人口25万。本地区区位优势显著，境内有汉丹铁路、孝襄高速、316国道大动脉东西贯通，寺沙、新桐省道南北穿境，距襄樊机场40公里。向东有新开发的新兴城市随州市，向西有省级副中心城市襄樊市，为扼守川陕要道、衔接江汉平原的战略要地，历为兵家必争之地。2006年，枣阳市地区生产总值实现84亿元（不变价计）。财政全口径预算内收入实现3.2亿元。城区人均工资收入7800元。2.1.2 房地
9、产与国民经济房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。2.1.3 项目建设必要性枣阳市主城区是枣阳经济总量最高的地区和经济发展最快的地区。人口密度大，为城建重点地区。近两年来，市政府认真总结了以前在城区建设和开发上的经验，明确提出了城区开发建设要超前规划、拓展发展空间，创建商、居一体，产业发达、环境优美、居住舒适的新城区。随着改
10、革开放的进程，枣阳市持续了近十年的改革初现成果，民营经济蓬勃发展，城区对商业性用房和场地需求激增，近三年来商业经营场地价格由每平方米1800元均价增至3600元，增长了1倍。但是改革带来的副作用也同样不可避免地显现出来，最重要的反映就是失业率持续上升，就业压力越来越大，社会不稳定因素逐渐酝酿积累。在枣阳开发商业用地不仅有利于平抑快速上涨的商业用地价格，防止泡沫经营出现，而且可以解决1000人就业问题，对缓解枣阳就业压力，巩固改革开放成果极为有利。但是做为连接中南与华中、东部与西部的要地，枣阳市尚没有一个大型的商品集散交流商业区，迫切要求建设商业中心带动全市工商业发展。因此在市政府的支持下、在民
11、众要求下提出本项目。枣阳市国际商务广场项目选择此处规划、开发，将有利于启动枣阳市高档商住小区建设，改善城市面貌，带动全市经济发展。2.2 项目建设的可行性2.2.1 项目前期工作准备充分为了开发建设枣阳市国际商务广场项目，在著名企业家、房地产商朱大和先生的支持下，已经成立了枣阳市星诚伟业房地产开发有限公司承担该项目的开发建设，公司注册资本金1000万人民币，该公司正在从事本项目的前期筹划、调查研究以及项目开发建设工作。项目建议书阶段已获准，根据枣土储出字（2007）第61号通知土地出让也已经枣阳市国土资源局办理完毕，受让年限50年。2.2.2 开发单位技术力量雄厚朱大和先生是随州市著名企业家，
12、也是一个房地产开发大家，曾成功地在许多大中城市开发了多家商住综合楼盘，业务涉及武汉、襄樊、安陆等地，房地产开发、商业经营经验丰富，其产业中现有各种建筑设施设备58台套，总价值1500多万元，能够为项目提供技术支撑。由朱大和先生为法人代表的枣阳市星诚伟业房地产开发有限公司，是朱大和麾下的独立法人单位，将借鉴朱大和先生成功的商住楼盘操作经验，完全按照市场化运作，以质量为生命，以安全生产为基础，打造先进、文明、舒适的商住小区，为枣阳建筑市场注入新的理念和经营策略，提升城市建设水平。2.2.3 各级领导重视，政府支持项目本项目已被枣阳市各级领导纳入了重要的议事日程，从市委书记、市长到各有关部门负责人对
13、项目实施已达成共识，市政府成立了专门领导小组服务于该项目。市政府明文规定，政策上给予大力扶持，拿出100%的精力付诸项目建设；在环境上，按照国际接轨要求，营造良好氛围。2.2.4 项目有市场要求枣阳市近年下岗职工日益增多，就业压力越来越大，需要更多的商业经营场所安置下岗职工，稳定社会秩序。虽然枣阳市城区人口已达25万人，但本市房地产一直处于低端的初级产品，没一个完善的高档社区。随着人们物质文化生活水平的提高，对安全性、舒适性较好的高档住宅要求越来越多，如果按照目前通用的20%左右的国内中产阶级比例计算，枣阳市对高档住宅现总需求量在为1.2万套以上，按惯用的10%最小增长比例计算，年需求量增加1
14、200套以上。因此，项目有较大的市场需求，项目建设有群众基础、有社会要求，得到社会各方面的认可和支持。2.2.5 项目建设基础条件好项目建设地环境较好，城建配套条件好，自来水管网、下水系统完善，项目建设投入少、建设快，有利于项目环保和提高建设形象。2.2.6 建设环境好，政策优惠枣阳市环保局已经为项目进行环境评估，项目建设不会影响枣阳环境。枣阳市发改、建设、城管、税务等部门均表示大力支持这一促进枣阳城市升级和可持续发展的项目建设，建设过程中按国家最优惠的政策减免相关费用。3 市场预测与分析3.1 市场调查3.1.1 总体市场据2007年上半年枣阳房产指数报告显示：房地产综合物业价格为826元/
15、m2，从市场形态来看，全市各地区楼盘销售量是上升趋势。3.1.2 户型与市场分布目前枣阳市住宅市场供应上，住宅面积在100m2以下的占总量的4%，住宅面积在101-120的占总量的32%，121-140占总量的45%，141-160的占总量的5%，161-180占总量的10%，180以上的占总量的4%。从以上统计结果看，120m2-140m2的住宅面积目前是枣阳市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。3.1.3 市场价格购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下：承受总价格在10万元以下的占33%，承受总价格在10-15元万之间的占30.5%，承受总价格在15-20万元的占24.50%，承受总价格在20万以上的占12%。以上调查结果显示,枣阳市购房者所能承受的价格在10-20万之间，比例占到总量的50%以上。重点调查的项目所在地周边的主要楼盘销售状况：2005-2006年项目区所在地的清水房房产价格由660元/平
