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1、商业模式专题研究合美企划 陶炜、何珊、黄琦2004年11月19日目录一、前言4二、上海市商业布局情况4（一）商业政策及规划41、经济政策42、商业政策43、上海市总体商业规划及布局4（二）大型商圈分析51、徐家汇商圈分析及预测52、淮海路商圈分析及预测53、五角场商圈分析及预测54、陆家嘴商圈分析及预测55、长寿路商圈分析及预测56、中山公园商圈分析及预测57、古北区商圈分析及预测58、城惶庙商圈分析及预测5（三）主要商业业态5三、主要商业模式研究6（一）百货店61、百货店介绍62、规划选址73、市场定位84、盈利模式85、营销模式96、物流渠道97、百货店市场分析98、发展趋势11（二）大卖
2、场13麦德龙131.营业场所选址132.商品定位133.麦德龙仓储式超市的营销策略分析134.麦德龙仓储式超市的销售管理14连锁超市（家乐福）151.营业场所选址152.商品定位153.家乐福营销策略分析15（三）批发市场171、批发市场定义172、批发市场的特点173、上海新七浦服装批发市场个案分析17（四）产业城19四、主要零售业态商铺开发运营研究20（一）餐饮业商铺开发运营研究20（二）服装业商铺开发运营研究20（三）美容业商铺开发运营研究20（四）娱乐休闲业商铺开发运营研究20（五）工艺礼品业商铺开发运营研究20（六）文体业商铺开发运营研究20（七）电器业商铺开发运营研究20一、 前言
3、上海是我国最大的商业、金融中心，也是西太平洋地区重要的国际港口城市。其内外联系广泛，交通、通讯比较发达，吸引着国内外商家越来越多注意的目光，特别是近年来国家出台了一系列的利好政策，如CEPA、进一步放开中国的零售业等等，使得上海的商业发展更加的蒸蒸日上。与此同时，新的商业业态也在上海层出不穷，如大卖场、折扣店等。因此，进行各种商业业态及其商业模式的研究十分重要。在本文中，主要从商业布局情况、主要商业模式和主要零售业态商铺开发运营三个大方面进行商业模式的研究。二、上海市商业布局情况（一） 商业政策及规划1、经济政策2、商业政策3、上海市总体商业规划及布局编制的指导思想是以工程的“质量、进度、安全
4、”为核心，在组织机构、施工措施、安全生产上进行了组织落实，本技术文件将作为今后指导施工生产的依据。该工程将列为我公司昆山地区的重点工程，实行以合同工期为目标的项目法施工，全面履行工程合同，保竣工、保质量、保后期服务。（二）大型商圈分析1、徐家汇商圈分析及预测2、淮海路商圈分析及预测3、五角场商圈分析及预测 4、陆家嘴商圈分析及预测 5、长寿路商圈分析及预测6、中山公园商圈分析及预测7、古北区商圈分析及预测 8、城惶庙商圈分析及预测（三）主要商业业态零售店（沿街门面）百货店（一百、新世界百货）大卖场（麦德龙）连锁超市（家乐福）便利店（好德、可的）专卖店（NIKE，美式眼镜）shopping ma
5、ll（正大广场、来福士广场）批发市场（产业城、武汉汉正街批发市场）写字楼（东方海外大厦）三、主要商业模式研究（一）百货店1、百货店介绍（1）百货店的定义百货店的定义在不同国家、不同时期有不同的定义。我国一般对百货店的定义：百货商店是指以经营日用工业品为主的零售商店。中国的百货商店依规模大小分为三类：1)大型百货商。店营业面积5000平方米一10000平方米以上，职工500人一2000人以上，经营品种15万种一4万种左右；2)中型百货商店。营业面积1000平方米一2000平方米，职工 200人一400人，经营品种1万种左右；3)小型百货商店。营业面积200平方米左右，职工十几人至几十人，经营品种
6、几百种至数千种。（2）百货商店的产生与发展 西方学者普遍认为百货商店最早在1852年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A布西哥的人，开办了一座“邦。马尔谢”(Bon marche)商店.这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店。后来，巴黎相继出现了卢浮百货商店(1855年)、市府百货商店(1856年)、春天百货商店(1865年)、撒马利亚百货商店(1869年)。1880年至1914年是百货商店发展期。在这个时期，百货商店的营业额迅速增加，坚持实行薄利多销策略，毛利率限定在14一20之间。经营的商品以大量日常用品为主，并开始注重店堂布置和商品展示。1914年至1950年是百货商店成
7、熟期.这期间经历了两次世界大战和1929年至1933年的世界性经济危机，许多新的零售商业形式开始出现，如连锁商店、杂货商店等。百货商店面临威胁，但仍保持着优势地位。主要措施是：增加向顾客提供的服务，百货商店实行集中购买，开办各种分店和特许经营店。1950年以后为百货商店衰落期。在这期间，百货商店之间竞争激烈，其他销售形式也蚕食着百货商店的地盘，廉价商店、专业商店、超级市场势如破竹，使百货商店面临着困境。一些百货商店的销售面积越来越小，也有的不得不关门倒闭。百货商店的竞争费用加大，毛利率腾升，商品价格趋贵。目前西方百货商店大多是在维持生存，仍末出现复兴的迹象。在这个演化过程中：价格由低价走向高价
8、；顾客由普通百姓走向中产阶级；商品由日用品走向高中档品；服务由单一走向多元；柜台由封闭走向敞开；经营从自营走向兼有出租柜台。我国百货店虽然在1900年出现，但百货商店在我国获得长足的发展是在中华人民共和国成立以后。建国前夕，国家利用解放前的商业建筑兴办了哈尔滨第一百货商店（1947年）、天津百货大楼（1949）等一批国营百货商店。中华人民共和国自己投资创建的第一座百货商店是1955年9月开业的北京市百货大楼。从体制体系上说，随着1953年开始的对私营工商业者的社会主义改造，使商业走过了私有、合资合营、国有国营的轨迹，50年代中期以后，党和政府对零售商业进行了有计划的建设，根据“有利生产、方便生
9、活、便于核算”的要求，商业网点群建设分为三级：一级商业群是全市的商业中心，满足群众较高的多方面的需要，大、中、小型商店都有，以大、中型商店为主，如北京市的王府井商业街、西单商业街、前门和大栅栏商业街等；二级商业群是区域性的商业中心，以经营居民日常生活用品为主，以中型商店为主，如北京的花市商业街、菜市口商业街等；三级商业群是居民区的商业中心，一般以中小型商店组成。在市以下的地区，一般把中小型商场建在县城。经济体制改革特别是社会主义市场经济的确立，使我国零售商业发生了巨大变化。全国大中城市新建或改建百货店形成热潮，197年，年销售额超过1亿元的百货商店、商城或商厦已超过200多家，其中超过3亿元的
10、有100多家。大型百货商店主要集中在大城市。我国百货零售商业自1996年以来，与全国消费品市场旺势不减形成了巨大反差，在激烈的市场竞争中，经营状况每况愈下，销售额明显下降，利润呈负增长。百货商店的这种总体状况和部分百货商店的停业、倒闭引出两种观点，一是成熟论。认为我国百货商店在经历了近20年的深化发展后，已经趋于成熟。其理由是不论从结构、规模，还是内容，都已相当成熟，其标志是从高利润走向微利，这是世界发达国家商业发展的一条规律。二是恐龙论。认为随着市场经济的深度发展，超市、连锁、仓储，直至媒体购物，网络营销等多业态并存且生机蓬勃，而百货商店犹如身躯庞大的恐龙，已不适应市场的速变要求，换句话说是
11、已完成了历史使命，应该退出历史舞台了。综观国外商业企业发展的轨迹，按照事物发展的一般规律，结合我国近20年来商业改造、改变、重组的历程，可以说我国商业的发展要走过三大阶段。第一阶段，形的扩张，外显性要素的完善；第二阶段，质的凝聚经营理念的市场确定及战略与世界性趋势的适应、准确的定位、管理控制、技术创新、员工培育与人力资源开发、文化的建设等要素的凸现；第三阶段，延展力量一方面表现着文化的传播与品牌资源的开发应用与世界性扩张；另一方面根据变化着的现实适变、调整。就我国百货商店的发展状况及营业额，利润的负增长乃至亏损而论，百货商店走过了发达国家上百年的路程，初步实现了第一阶段的结束,开启了第二阶段的
12、跃动。2、规划选址（1）商场选址的原则1方便顾客购物满足顾客需求是商场经营的宗旨，因此商场位置的确定，必须首先考虑方便顾客购物，为此商场要符合以下条件：(1)交通便利。车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。商场开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。(2)靠近人群聚集的场所，可方便顾客随机购物，如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是商场开业的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。因而虽然商业效益好，但并非
13、适合所有商场经营，一般只适合大型综合商场或有鲜明个性的专业商店的发展。(3)人口居住稠密区或机关单位集中的地区。由于这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。(4)符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”，所以能够进入商场购物的顾客人数多，客流量大。2有利于商场开拓发展商场选址的最终目的是要取得经营的成功，因此要着重从以下几方面来考虑如何便利经营：(1)提高市场占有率和覆盖率，以利企业长期发展。商场选址时不仅要分析当前的市场形势；而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模
14、，如有利于提高市场占有率和覆盖率，并在不断增强自身实力的基础上开拓市场。(2)有利于形成综合服务功能，发挥特色。不同行业的商业网点设置，对地域的要求也有所不同。商场在选址时，必须综合考虑行业特点，消费心理及消费者行为等因素，谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商场更应综合地全面地考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得多功能综合配套，从而创立本企业的特色和优势，树立本企业的形象。(3)有利于合理组织商品运送。商场选址不仅要注意规模，而且要追求规模效益。发展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。因此在商场位置的选择上应尽可能地靠近运输
15、线，这样既能节约成本，又能及时组织货物的采购与供应，确保经营活动的正常进行。3有利于获取最大的经济效益衡量商场位置选择的优劣的最重要的标准是企业经营能否取得好的经济效益。因此，网点地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证最佳经济效益的取得。3、市场定位百货店销售商品主要为服装、电器、日用消费品，客户定位主要为周边居民，因为销售的产品比较丰富，几乎涵盖居民生活所有产品，因此各种阶层的消费群体都有。但相对于大卖场等新型零售业态，百货店商品逐渐向毛利润高的商品转化，比如中高档日用品、品牌服装。4、盈利模式百货店由经营管理公司统一管理，入驻商家主要为各种品牌的生产厂家或其分销商。商场靠收取租金和管理费盈利。5、营销模式百货店经营管理公司实行统一规划、营销，聚拢人气，商家独立经营。6、物流渠道各商家主要依靠
