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1、 中国运河之都-滨湖财富国际广场项目项目建议报告书编制人：王瑞长2008年5月29日 目 录项目简介51、综述52、项目选址及规划62.1、建设地点62.2、项目现状72.3、项目总体规划要求72.4、项目建筑面积指标73、项目法人概况74、编制依据85、项目建设的必要性851、将有力强化济宁市的鲁南重镇的战略地位852、有力带动产业结构调整，实现传统产业与创新创意性产业的共生性成长953、项目建设有利于较好地发挥土地效益96、主要经济技术指标97、网络流媒体技术的应用为本项目发展提供了可靠的技术保障108、社会经济效益（代小结）11第一部分 鲁南品牌产品电子交易市场项目论证方案121项目概述
2、及提出背景1211、概述1212、背景1213、相关模型分析：1314、项目状况初析：132项目的目的、内容和目标1421、 目的1422、 内容1423、 目标143、项 目 执 行1431、 目标内容1432、平台建设1533、电子交易平台网络架构、1534、电子交易平台界面风格设计1535、动态功能开发1636、网上广告计划1637、平台测试1638、网站市场推广1639、组织结构17310、其他注意事项174、电子交易平台设计1841 信息发布及互动系统设计1842、电子交易系统1843、客户管理系统195、投资与收益1951、投资1952、收益196、项目工程进度2061、 电子交易
3、平台与组织建设2062、 CI及框架设计2063、 初期信息资源采集、翻译与制作2064、 工期207项目评价与结论2071、总结评价2072、经验分析20第二部分 山东大宗商品电子交易平台可行性分析（以山东煤炭电子交易市场可行性分析为例）221、项目简介222、项目建议背景2221、煤炭产品的国家政策导向2222、目前全国煤炭交易中心交易方式与市场格局分析2323、网络技术的发展为煤炭电子交易市场的建立创造了条件243、济宁地区组建山东煤炭电子交易市场的优势分析2431、山东经济板块煤炭生产企业信息互通平台。2432、煤炭消费企业需求必然。2533、济宁独特的运输体系区位优势。2534、是“
4、依靠资源起步、凭借转型跨越”的科学发展新路。2535、经验借鉴264、山东煤炭电子交易市场组建以及经营模式2641、目前其它区域电子交易市场的区域分布、管理与运作模式分析2642、市场的组织机构3043、电子交易平台解决方案305、社会经济效益分析3651、投资及成本分析3652、盈利点分析3853、经济效益分析3954、社会效益分析406、实施步骤及风险控制措施4061、实施步骤4062、风险分析4063、风险控制措施417、结 论41第三部分 滨湖财富商务大厦421、济宁市写字楼市场现状422、济宁市区写字楼市场分析432.1、济宁市四大写字楼商务区（带）介绍452.2、济宁市写字楼市场发
5、展分析463、沿火炬路写字楼市场分析463.1、分布特征473.2、价格特征473.3、成交特征474、与本项目有竞争的周边写字楼市场分析474.1、目前宁市写字楼状况474.2、滨湖财富商务大厦项目周边写字楼状况475、滨湖财富商务大厦拟规划定位485.1、写字楼项目定位485.2、写字楼车位规划48第四部分 鲁南特色产品实物展厅491、项目简析4911、项目商圈分析4912、从交通情况看4913、从消费群体看4914、从竞争环境看4915、从技术支持亮点来看492、项目SWOT分析502.1、项目优势分析5022、项目劣势分析5023、威胁分析5124、机会分析513、鲁南特色产品实物展销
6、中心规划513.1、项目与物业类型适合性评估513.2、项目初步定位534、车位规划54第五部分 滨湖财富商务大厦及鲁南特色产品实物展厅投资估算551、投资估算说明552、滨湖财富商务大厦项目投资估算表553、资金筹措564、资金平衡计划（项目批准再填空）56第六部分 滨湖财富商务大厦及鲁南特色产品实物展厅效益分析571、销售收入、销售税金及附加估算571.1、销售收入571.2、销售税金及附加572、经营成本及费用估算572.1、开发建设成本572.2、销售广告费573、项目土地成本584、项目总成本费用：585、项目损益58第七部分 商务休闲会所（A座）581、济宁服务行业现状简析5811
7、、济宁市酒店业现状简析581.2、济宁市休闲洗浴中心基本状况6113、济宁市咖啡屋、西餐厅等商务活动场所调查622、行业人士对济宁市酒店业的发展看法633、休闲商务会馆的标准要求及楼层规划633.1、休闲商务会馆的标准要求633.2、商务会馆的规划684、商务会馆的成本运营测算694.1、测算基础694.2、计算结果725 、本项目定位商务会馆收益测算735.1、成本合计735.2、年收益额（税后）735.3、在外聘世界一流酒店管理公司时总成本回收共需年数73第八部分 本项目结论与建议741、结论742、建议75项目简介1、综述中国运河之都-滨湖财富国际广场项目是集电子交易平台（山东大宗商品电
8、子交易市场、鲁南品牌产品电子交易中心、山东煤炭电子交易市场）、滨湖财富商务大厦、滨湖财富商务会馆、滨湖财富休闲娱乐中心等多种功能于一体的新兴城市综合体。拟投资主体是北京中冶投资有限公司，投资规模为三点九七亿元人民币。11、基本构想：打造最具现代化经营理念、最具济宁地方特色、鲁南地区规模最大、功能最为齐全的生产服务业中介机构组织集群发展的优化基地。成为济宁五支柱产业-特别是煤炭与煤化工、机械制造业、电子信息业与国际一体化接轨的平台和桥梁，成为生产服务业中介组织机构的孵化器和引进、培养中介人才的基地，成为济宁东区火炬路中轴线上一道靓丽的风景线。12、投资规模：总投资规模三点九七亿人民币（3.97亿
9、元人民币），建筑规模约10万平米。以下四个子项目均按四星级酒店标准设计、建设、装修。1、鲁南地区品牌产品电子交易市场（含山东省煤炭及煤化工产品电子交易市场），投资约六千万元（6000万元），包括三个电子交易大厅，一个特色品牌产品实物展厅，一个国际标准化空中网球场。2、滨湖财富商务大厦（生产服务业中介组织机构孵化器），VIP交易室、公用谈判室、多功能报告厅、商务网吧包括电子交易市场的约四百个、国际经济信息发布区、同声传译会议室等，设计楼高30层，投资约一点三八亿元人民币（1.38亿元人民币）。3、鲁南商务会馆（电子商务、中介人才培训基地），包括四大菜系中餐厅、西餐厅、大中小会议室、多功能报告厅、
10、客房、酒吧、茶室、咖啡屋、图书馆、阅览室、商务网吧、舞厅、生活服务超市，设计楼高26层，投资约一点六亿元人民币（1.6亿元）。4、休闲娱乐中心，包括棋牌室、实战模拟游艺厅、影剧场、洗浴中心、多功能综合健身房、美容美发美体中心等，投资三千九百万元（3900万元）。13、社会经济效益分析：投资周期内，可产生各项税收约两千五百余万元。直接经营项目年收入两亿余元，税收总计约三千万元。直接用共六百余人，人均工资年三万元。以山东煤炭电子交易市场为核心的山东大宗商品电子交易市场商品交易额，仅按山东省煤炭产量的15%进入电子交易市场测算，即为二百余亿元人民币的交易额。即使有10%的交易额是由部分散户从本电子交
11、易市场管理公司统一开具发票，则本电子交易市场又可以增加20多亿人民币产值基数的各项税收达近亿元。滨湖财富商务大厦入住经营企业按四百户计，年经营总收入保守概算八至十亿元，税收不低于九千万元。企业用工按法定最低数量八人计算，用工总量将超过三千二百人。2、项目提出背景 在仔细调查和研究国内外市场体系的基础上，我们看到多层次、多品种的市场体系已经形成。而区域经济要形成一定的竞争力，一定要有品牌优势或集群优势。 济宁市的五大支柱产业在全国具有一定优势，机械电子、纺织、医药等一些工业产品品牌是有相当竞争力的。作为全国八大煤炭基地之一，济宁的资源优势尤其明显。无论工业还是农业，本土特色经济发展、优势资源开发
12、、特色产品品牌推广才是推动地方经济发展的真正原动力。品牌推广是立足于特色产品文化的创意塑造并被市场认可的一个过程。作为鲁南重镇，不仅需要把济宁市的经济文化特色的集中体现特色产品、优势资源、品牌产品展现在鲁南人面前，更要展现在世人面前！目前，经济全球一体化已经成为共识，与现代物流、信息技术、网络视频相结合电子商务也已深入人心。但是，专业化的区域性特色产品品牌推广与电子交易中心在全国尚属空白。因此，我们在遵循贸易惯例、规则、法律法规等的基础上，研究了多品种产品交易机制，设计开发特色产品电子交易系统平台；并结合济宁市的地理位置与资源优势，提出建设将电子商务、总部经济、休闲旅游商务等概念整合为一体的中
13、国运河之都-滨湖财富国际广场的项目建议并进行可行论证。中国运河之都-滨湖财富国际广场项目建成后，将充分体现立足济宁的总部经济、楼宇经济特征，主要通过招商引资的方式，将全国范围内的从事鲁南特色产品开发、品牌推广的行业公司集结在一起，形成鲁南特色产品推广基地，将小、散而有众多的特色产品经营公司联合起来，形成携手走向世界的合力竞争优势。同时将聘请国内外知名的设计专家、留学归国人员提供再培训，以跟踪世界同行的潮流，掌握最新的产品动向。本项目将以聚集无限财富、彰显尊荣舞台的电子商务平台为概念，引进从事特色产品开发、优势产品或自由品牌产品加工经营中小企业集群办公，并逐步将他们培育成承接国家或地区攻关课题的
14、研发型企业及进出口贸易企业。同步建立先进的集办公自动化网络、国际互联网络、通信网络于一体的鲁南特色产品电子交易平台，鲁南特色产品展厅。抓住山东省关注鲁南、济宁又是鲁西南中心城市这个契机，发挥“群狼弑虎”的集群优势竞争力，立足济宁，放眼世界，为把济宁市建成鲁西南经济隆起带做出贡献！3、项目选址及规划2.1、建设地点中国运河之都-滨湖财富国际广场项目选址定在原山东大道网络工程公司科教生产厂内。位于济宁城区南北主干道火炬南路中段，济宁市经济开发区腹地。以该项目为中心五平方公里以内，北有香港大厦大酒店、圣地酒店、南有欧洲风情园、碧海云天、微山湖鱼馆等中高档以上酒店十余家；包括山推股份在内的规模以上机械制造企业十余家；规模以上机械配件经营企业二十余家，小规模的近百家；煤炭经营企业二十余家；还有以世通物流为代表的物流企业集群。距离济宁火车站及
