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1、硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧广州市某商业大厦项目财务分析报告一、 项目概述（一）项目主要技术经济指标1、 总用地面积：43960m22、 总建筑面积：m23、 建筑密度：49.754、 容积率：5.035、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑面积：m27、 西塔楼建筑面积：71771m28、 东塔楼建筑面积：m29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。表1 西塔楼（全天候商务
2、写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411929层写字楼15411695130层避难层154115413139层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼（甲级纯写
3、字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计919535155层
4、写字楼10245120合计二、 项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：元人民币，汇总详见表3。表3 项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）897583651.1 土地购置费289128911.2 前期工程费1
5、.3 工程建设费544949621.4 开发期间税费6355122、开发费用103313902.1 管理费1631492.2 其他费用50502.3 不可预见费1631492.4 财务费用6576572.5 销售费用003853、总计100089755（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩
6、余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额24252425433956606351.1建设投资24252425433956606352资金筹措24252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（2.1+2.2）5520024256582519641017三、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营
7、方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）78861编制的指导思想是以工程的“质量、进度、安全”为核心，在组织机构、施工措施、安全生产上进行了组织落实，本技术文件将作为今后指导施工生产的依据。该
8、工程将列为我公司昆山地区的重点工程，实行以合同工期为目标的项目法施工，全面履行工程合同，保竣工、保质量、保后期服务。15硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商场（-1至地面四层）平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）53335363839384038363438383838租金收入
9、（万元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场（-1至地面四层）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）38393939393941414141414
10、14141租金收入（万元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018写字楼平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用（万元）313131414141414131213131313租金收入（万元）6099
11、980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450商场（1至4层）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）835363839384038363438383838租金收入（万元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931东塔小计（万元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241续表7东塔楼出租收入测算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032写字楼平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375
