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1、上海宝安企业有限公司三年发展战略一、 形势预测1.1 长江三角洲房地产市场趋势分析1. 市场现状及展望：（1） 2003年上海房地产继续保持供需两旺的运行态势，土地供应以住房为主，在住房用地中以普通商品房为主。（2） 伴随着世博会和旧城改造及“一城九镇”的总体规划，上海的房屋土地开发在未来8年内将保持旺盛的势头。到2007年，市中心主要以旧城改造和世博建设带动旅游、商务及平价房为主的房地产投资建设；而在2015年前，郊县的一城九镇建设也将成为新一轮的投资热点。（3） 房价将随着土地开发成本和建筑成本的增加而呈高位运作，同时国家相关抑制房价过高的政策将使得房产投资进入低利润阶段。（4） 相对于上
2、海过高的土地成本和激烈的竞争，江浙二、三线城市以相对低廉的低价和优惠的政策吸引了更多的房产投资商的目光。而这类城市乡镇的城市化进程的步伐和长三角高速网络的建设也将成为我们提供更多的投资空间。2. 市场需求分析：（1） 人们对于居住条件改善的需求；（2） 外来务工人员对住房的需求；（3） 城市总体规划及旧城改造产生的需求及拆迁安置；（4） 投资需求。3. 政策动态分析：(1)国家土地供应的指标化及公开化使得房地产竞争更趋于品质、品牌和实力的综合表现上。(2)投资性购房的限制性条件，使房产开发向整体开发、同以运作形式发展。4. 市场竞争分析：由于开发成本的提高和房地产整体开发的需求将会使20的实力
3、型房产开发商占据80的市场份额。1.2 上海房地产市场趋势分析回顾2002、2003年度上海房地产市场，是大踏步发展的二年，整个房地产市场处于量增价涨的“牛市”上升轨道。研究上海楼市的波动曲线可以发现，从前一波行情90年启动经94年高峰再回落至9698年楼市低迷时期，大约经过78年时间，本波行情从99、2000年启动至目前已经历4年左右时间，按照一般经济规律，目前应该已达到楼市的高峰时期，中国经济的蓬勃发展相应也会延长楼市的繁荣时间，预计04、05年成为回落拐点较为正常。由于公司在上海已开发的项目上海宝安大厦，为写字楼与酒店项目，现就写字楼市场的发展作如下分析。写字楼市场发展的动力来自于市场需
4、求，与需求最直接相关的因素是城市第三产业和FDI。随着中国加入WTO以及上海申博成功，世界500强战略重心纷纷转移，外商投资进上海的速度加快；与此同时，作为中国经济的龙头，上海商业的飞速发展引来了无数企业竞相入驻。国内中小企业的蓬勃发展，民营经济的日益崛起，都为上海写字楼市场的扩容带来了不可限量的机遇。据资料介绍，近年来上海第三产业对经济增长的贡献率已超过第二产业。上海办公楼市场在内在系统各项指标全面修复并走好的技术形态下，国内资本和国外资本的汇集与第三产业的快速发展为上海办公楼市场的平稳上升奠定了基础。由于1997年市政府停止批租办公楼用地，在此7年间，上海办公楼新供应量逐年下降。但未来五年
5、，小陆家嘴地区、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均有大量商务办公楼宇开工建设。由于办公楼的开发周期较长，预计200405年上海办公楼供应将会小幅扩容，而2006年及未来几年则进入高峰期。预计2004年至2005年新供应量将低于平均年吸纳量的40万平凡米（根据相关资料），即会呈现供不应求的局面，预计销售价格及租金均会平稳上扬，应该也是销售写字楼的较佳时机。06年及未来几年，随着供应量的增加，供需关系将发生逆转并逐渐加剧的情况，供求平衡向供大于求转变，楼市的竞争必然随之激化，销售阻力也会随之产生，甚至逐渐增大。虽然我部认为目前写字楼供不应求，有利于写字楼
6、的销售。但以下几点已出台或未来突发的政策将会适当抑制目前写字楼的行情。去年四月，上海对内外销非居住用房实行并轨的同时，将非居住用房税率从以前的5调整到33.6%(个人)，与投资住宅相比，个人投资商业用房的真个标的不小，而银行贷款的利率高，成数少，年限短，对投资客而言，回收周期长，利润少，又有一定的风险。从此来看，非居住用房投资回报率不很乐观。另一方面，由于局部经济过热，通货膨胀现象隐现，国家出台了一系列调控措施，例如：收紧银根，严格放贷，提高金融机构存款准备金率。这些措施的出台，对于房产商的压制非常厉害，对于投资房产者也有不小的限制。随着政府一系列调控政策的出台，上海市政府调控房价的力量正在增
7、强。从2003年6月央行发布121号文，监管部门通过利率杠杆调节购房需求；今年4月四大国有商业银行和众多股份制银行严格放贷；时隔半月，国务院发出通知，决定提高房地产开发等四个行业固定资产投资项目资本金比例，由20以上提高到35以上；交易中心网上备案政策的出台，对于银行控制个人投资第二、第三套房产起到了促进作用。种种迹象显示，政府正在采用货币紧缩政策，抑制信贷规模过度扩张，调控房地产行业运行中突出的矛盾。政府的宏观调控，有些金融政策的不明朗，使投资楼市的客户在目前阶段持观望态度，使我们对今年楼市（包括写字楼）市场的发展不得不持一种“谨慎乐观”的态度。1.3 浦东房地产市场趋势及分析近年来，上海写
8、字楼市场始终保持着平稳升势，尤其是浦东陆家嘴地区的甲级写字楼市场表现活跃。由于在政策、交通、环境、硬件等方面拥有得天独厚的优势，这里的甲级写字楼成为海内外知名企业选择的焦点。银行、证券、保险、基金等金融服务企业更将这里的甲级写字楼作为入驻的首选目标，大约有150家外资银行及其他各类金融机构已经在陆家嘴地区设立分行或中国代表处，一些知名跨国金融集团如汇丰银行，花旗银行等更是战略性地将中国地区总部设在这里。随着中国正式加入WTO，中国经济发展面临新的机遇与挑战，许多大中型企业抓紧调整企业战略和办公地点。在陆家嘴这个中国金融贸易中心地带，国内其他省市的大中型金融服务机构不断加强业务的运作和拓展，以积
9、极进取的姿态应对来自海内外的更加激烈的竞争与合作。除此之外，律师行、进出口贸易、科技资讯等发展潜力巨大的服务咨询和科技研发企业，也纷纷考虑把原在浦西的办公室搬迁或整合到浦东。根据近期陆家嘴土地批租成交记录看，陆家嘴地区办公楼租金将继续保持增长态势。从区位优势上看，浦东新区的功能开发和形态开发已经成熟，地铁、隧道、大桥等大型市政项目相继完善，综合交通体系已趋完备，再加上上海政府不断强化市场导向和政策导向的兴市效应，市民对浦东、浦西在心理上的距离感得以淡化，取消隧道过江费，也刺激了一部分潜在的写字楼消费者。但是，因为SARS的影响，一些公司暂缓办公地点的重新选址或扩大，今年第二季度上海甲级写字楼市
10、场的需求因此大为减少，新的写字楼甲级供应、空置率和租金基本没有什么变化，全市甲级写字楼总量仍为336万平方米，6月甲级写字楼平均空置率为9%，平均租金报价为0.65美元/(平方米/天)。预计今年下半年预计将有约平方米的完工量，根据目前在建工程资料显示，预计在2004年将有约平方米的甲级写字楼投放市场。长期来看，今年年底开始的供应浪潮将一定程度的减轻市场的紧张程度。权威机构预测，从2004年到2005年，将有大约100万的甲级写字楼投放市场，其中大部分集中在陆家嘴。在酒店市场方面，自去年秋天起，上海的酒店业呈现出一片繁荣的景象，酒店客房出租率全线飚升。浦西的酒店生意好，客房出租率都在80%90%
11、以上，浦东的各大宾馆酒店更是销售见好。据悉，浦东新区2002年全年共接待1451.63万人次，其中入住浦东各大宾馆的共有147.42万人次，比上年相比增长30%，而接待境外来沪住宿人数达44.23万人次，比上年相比增长61%，客房的出租率年均达到74%，比2001年多出10.5个百分点。据测算，上海酒店市场的平均出租率应该在70%75之间。2002年上海酒店平均出租率为71.82%，在公认的合理数值范围内，这表明全市客房供需总量处于大体平衡状态。但四、五星级酒店在房价升高的同时，平均出租率分别达到76.95%和77.40%，超过了合理数值，这表明高星级客房略显紧缺。业内人士认为，生意兴隆的浦东
12、酒店业未来市场仍然让人乐观。一是浦东会展旅游业的发展势头强劲，浦东的酒店业市场尚未饱和，还存有一定的市场空间；二是APEC会议的后续拉动效应，使世界更多地了解浦东，世界更多客商将会来浦东进行商务活动；三是中国入世后，浦东进一步扩大开放尤其是服务贸易的开放，将带动宾馆酒店业发展；四是届时环球主题公园项目的建成、2010年上海世博会的举办，将会带来大批境内外游客；五是随着浦东国际机场航班的大幅增加，过境浦东的国内外游客人数的增长，同样也推动了浦东酒店业发展。在这样好的大环境里，拥有“浦东新区省部楼宇”资质和准五星级宾馆的上海宝安大厦的优势显而易见，其美好的发展前景自然也值得我们期待。1.4 区域房
13、地产市场趋势及分析1.4.1 区域房地产市场现状分析稳定的投资回报、良好的还贷能力，是当今陆家嘴地区楼宇开发商普遍的经营现状。以金茂大厦为例，目前，年还贷能力达2亿元，每年纳税付息后的纯利润已达5000万元。有关专家估算，10年内金茂可还清全部贷款，15年可收回全部投资，这比国际同类摩天大厦成本回收期要缩短5年。 陆家嘴楼宇开发商还有不少是零负债，即开发商全额出资，没有一分钱贷款。这些楼宇投资方来自中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行及保险公司等金融机构。对于它们来说，“惜售”更有理由。位于证券大厦西侧的中保大厦由中国人寿投资，该大厦经营部经理朱国梁说：“这里是中国唯一命名为金融贸易区的地
14、方，如同纽约曼哈顿南区，拥有自己的大厦就能体现企业的实力。”这幢大厦全部“只租不售”，出租率已达90，预计12年内可收回投资。 来自浦东新区统计局的最新数字表明，目前小陆家嘴地区商务楼面积为125万平方米，租售率达83。从国际经验来看，只要达到80以上的租售率即可使大楼成功实现运作。现在，人们已看到了一个趋势：陆家嘴大楼租售率将稳步上升。这不仅是基于浦东每年15的GDP增长率，更重要的是由于各方投资热情高涨。入驻证券大厦上海京华创业集团的温女士说：“我相信更多人会钟情陆家嘴，因为这里是离世界最近的地方。” 目前，尽管陆家嘴楼宇已呈“涨停板”态势，许多大楼“只租不售”，但仍有不少人在打听市场的空
15、隙，以求得陆家嘴商务楼的物业。这些求购者中，有跨国公司、国内的投资机构，还有一些民营企业和个人投资者，他们的理由是：陆家嘴商务楼价格始终维持在每平方米20003000美元，也许是最值得挖掘的投资对象。1.4.2 区域房地产市场未来三年期间演变趋势预测1.4.2.1 区域房地产市场未来三年期间发展方向由于浦东陆家嘴地区的定位是金融贸易区，所以今后三年内的住宅增量将不会太大，相反写字楼、酒店、商铺等商务及配套设施将会继续呈上升的趋势。菊园三期汇豪天下、盛世年华、世茂滨江花园四期、陆家嘴国际华城等高档住宅的相继开盘，不仅在滨江地带形成了高档的住宅区，而且进一步丰富了陆家嘴地区的配套设施；而写字楼则将
16、具体集中在金茂大厦、东方路交通枢纽和浦项商务广场三大版块。1.4.2.2 区域房地产市场未来三年期间市场份额图1-1 2003年上海招标土地供应分布 从土地的供应配比来看，相比往年，传统的供应大户浦东已经大不如前，预计未来几年会继续保持这种发展状况。因此，陆家嘴地区房产市场的主要份额将不会集中在住宅，而是符合金融贸易区位特征的写字楼和满足成熟配套要求的相关设施。1.4.2.3 区域房地产市场未来三年期间政策动态表1-2 2003年上海主要房地产政策一览表编号名称内容影响1关于停止别墅类用地的土地供应的通知停批容积率在0.3以下的住宅用地，容积率在0.3以上的低密度住宅用地严格按照土地供应计划控制执行从长期角度来看，别墅物业的供应量更加合理2
