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1、购物中心定位及业态和品牌组合原则,购物中心的定位 购物中心的分类 业态组合 业态及业态组合的定义 业态的分类 业态规划的基本原则 业态分布的原则及方式 案例 宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 盐城宝龙 vs. 南京建邺万达vs. 仲盛商城案例分析 美利坚购物中心案例 品牌组合 品牌对购物中心发展的核心作用 中国购物中心发展中的品牌策略问题 购物中心品牌组合规则与策略 未来品牌发展与购物中心发展趋势 标杆品牌介绍,目录,购物中心的定位 业态组合 品牌组合 标杆品牌介绍,目录,购物中心定位,定位,市场定位,购物中心定位,定位,购物中心分类：按规模及辐射范围分类,购物中心定位,定位,购
2、物中心分类：按业态特色分类。,购物中心的定位 业态组合 业态及业态组合的定义 业态的分类 业态规划的基本原则 业态分布的原则及方式 案例 宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 盐城宝龙 vs. 南京建邺万达vs. 仲盛商城案例分析 美利坚购物中心案例 品牌组合 标杆品牌介绍,目录,业态组合,业态,定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。,业态的种类,业态组合,业态,零售业态对比（一）,业态组合,业态,零售业态对比（二）,业态组合,业态
3、组合,定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。,业态组合涉及三个层面的问题：,购物中心的定位 业态组合 业态及业态组合的定义 业态的分类 业态规划的基本原则 业态分布的原则及方式 案例 宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 盐城宝龙 vs. 南京建邺万达vs. 仲盛商城案例分析 美利坚购物中心案例 品牌组合 标杆品牌介绍,目录,业态组合,业态分类,宝龙业态分类标准：宝龙商业业态分为主次力店、餐饮、服装、配套四大类。,购物中心的定位 业态组合 业态及业态组合的定义 业态的分类 业态规划的基本原则 业态分布的
4、原则及方式 案例 宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 盐城宝龙 vs. 南京建邺万达vs. 仲盛商城案例分析 美利坚购物中心案例 品牌组合 标杆品牌介绍,目录,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则 功能性选择 业态的相关性 长期租金回报能力评估 空间资源的约束 业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,定位优先原则： 购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则 功能性选择 业态的相关性 长期租金回报能力评估 空间资源的约束 业态组合是个永远的动态的过程
5、,业态组合,功能性选择是业态组合规划的基础： 综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别：,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则 功能性选择 业态的相关性 长期租金回报能力评估 空间资源的约束 业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径： 各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：,功能互补性： 各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体,目标客群的一致性： 特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物
6、中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态,业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则 功能性选择 业态的相关性 长期租金回报能力评估 空间资源的约束 业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提： 各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别：,大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。,业态组合,业态规划基本原则,定位优先
7、原则 功能性选择 业态的相关性 长期租金回报能力评估 空间资源的约束 业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：,购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是： 如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。,业态组合,业态规划基本原则,定位优先原则 功能性选择 业态的相关性 长期租金回报能力评估 空间资源的约束 业态组合是个永远的动态的过程,业态组合,业态组合是一个永远的动态过程： 综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会
8、有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化：,购物中心的定位 业态组合 业态及业态组合的定义 业态的分类 业态规划的基本原则 业态分布的原则及方式 案例 宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 盐城宝龙 vs. 南京建邺万达vs. 仲盛商城案例分析 美利坚购物中心案例 品牌组合 标杆品牌介绍,目录,业态组合,业态分布原则,业态分布原则,根据消费人群合理安排商品位置： 将品牌化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品布置在一层,每层均设置至少一两家知名品牌商家带动人气，周边搭配非知名品牌： 知名品牌搭
9、配小品牌分布在各个楼层，而非让知名品牌集中分布。有利于将人流引向各楼层，带动小品牌商家的销售，使整个商场不留下死角,餐饮和娱乐场所放在较高的楼层： 餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积和引导人群向高层流动。,休闲轻餐饮各楼层均需少量布置： 除高层集中餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延长消费者在商场的购物时间,金逸影院,上海歌城,业态组合,业态分布,业态分布方式：水平分布,上海大悦城,业态组合,业态分布,业态分布方式：垂直分布,无锡万达,3F,2F,1F,购物中心的定位 业态组合 业态及业态组合的定义 业态的分类 业态规划的基本原则 业态分
10、布的原则及方式 案例 宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 盐城宝龙 vs. 南京建邺万达vs. 仲盛商城案例分析 美利坚购物中心案例 品牌组合 标杆品牌介绍,目录,业态组合,案例,社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店面积占比在20%以上，其次为餐饮和零售，餐饮业态面积占比超过20%。,业态组合,案例,万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不超过50%。,成都万象城业态组合,杭州万象城业态组合,业态组合,案例,宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在55%-65%，餐饮比例偏少,购物中心的定位 业态组合 业态及业态组合的定义 业态的分类 业态规划的基本原则
11、业态分布的原则及方式 案例 宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 盐城宝龙 vs. 南京建邺万达vs. 仲盛商城案例分析 美利坚购物中心案例 品牌组合 标杆品牌介绍,目录,业态组合,定位：项目定位为盐城区域型购物中心,盐城宝龙,项目区位介绍 盐城宝龙城市广场位于盐城市中心区域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎宾路以东。项目3公里范围内涵盖新，老城区，地理位置优越。 项目辐射人口近千万人。 东临城市最大生态公园，自然景观条件优越。四面主干道交通便捷。,盐城宝龙项目区位图,业态组合,盐城宝龙,主力店：百货+专业卖场+超市+影院+KTV,项目规划 宝龙第三代标准店 五星级酒店 大型时尚
12、百货 大型生活超市 大型电器商场 巨幕影院 休闲商业街 国际社区,业态组合,盐城宝龙,布局：,业态组合,盐城宝龙,布局：主力店,业态组合,盐城宝龙,布局：,业态组合,盐城宝龙,布局：,业态组合,定位：项目定位为南京河西新城的区域型购物中心,建邺万达,业态组合,主力店：百货+专业卖场+超市+装饰城+影院+KTV,建邺万达,业态组合,布局：主力店分布过于集中,建邺万达,业态组合,建邺万达,布局：,餐饮主要集中分布在高楼层，其他楼层分散分布快餐及轻餐饮,3F,2F,1F,业态组合,建邺万达,品牌：,业态组合,建邺万达,实景图：,业态组合,仲盛商业广场：购物中心坐拥良好的地理位置条件，处于莘庄地铁处，
13、具有人口导入的可能；商业中心被众多社区簇拥，客群广，且在当地居民心中已有一定的认可度；项目运营情况良好，“人气”高,仲盛,业态组合,集超市、家具、百货、儿童职业体验、电影院等购物、餐饮、娱乐功能为一体，为上海迄今为止最大的商城项目（含停车场项目总建筑面积32万平米）,仲盛,业态组合,主力店：超市+家具+百货+儿童+电影院,仲盛,业态组合,布局：,仲盛,业态组合,布局：,仲盛,购物中心的定位 业态组合 业态及业态组合的定义 业态的分类 业态规划的基本原则 业态分布的原则及方式 案例 宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 盐城宝龙 vs. 南京建邺万达vs. 仲盛商城案例分析 美利坚购物
14、中心案例 品牌组合 标杆品牌介绍,目录,业态组合,案例,美利坚购物中心美国最大购物中心：,基本资料 立地位置：美国明尼苏达州 - 布卢明顿市 （介于省会明尼阿波里斯市和圣保罗市之间） 总投资额6.5 亿美元(约52 亿人民币) 建筑面积：390000 商业面积：257000 入驻商户：超过520 家 停车位：20000 个 楼高：4 层 正职员工11000 名，夏季及假日期间的员工增加到13000 名,业态组合,案例,美利坚购物中心业态配置规划：,梅西百货,停车场,停车场,购物区,室内主题游乐区,布卢明岱尔斯百货,席尔斯百货,诺德史壮百货,业态组合,案例,美利坚购物中心业态组合：,业态组合,案
15、例,美利坚购物中心二期业态组合：,业态组合,案例,美利坚购物中心购物区：,业态组合,案例,美利坚购物中心娱乐区：,业态组合,案例,美利坚购物中心商圈客源辐射范围：,业态组合,案例,美利坚购物中心成功因素探讨：,定位与规划,购物中心的定位与规划务必要掌握住三个原则： 吸引足量的客源入店 延长来客入店停留时间 促使客源重复入店,业态组合,案例,美利坚购物中心成功因素探讨：,基本客源,本地客源(基本客源) 不管是购物中心，或是任何型态的零售店，基本客源永远都是最重要的、也是最根本的顾客群,业态组合,案例,美利坚购物中心成功因素探讨：,业态设置,购物中心的定位 业态组合 品牌组合 品牌对购物中心发展的
16、核心作用 中国购物中心发展中的品牌策略问题 购物中心品牌组合规则与策略 未来品牌发展与购物中心发展趋势 标杆品牌介绍,目录,品牌组合是业态规划的具体实现； 品牌商家是业态规划的基本条件；,品牌组合,品牌的作用：优秀的品牌组合能够为购物中心带来持续的生意提升、投资回报和资产价值增值，并确保购物中心在激烈的市场竞争中处于领先的地位。,品牌是购物中心的灵魂和核心内容，对于购物中心有着较高的入驻条件要求,购物中心的定位 业态组合 品牌组合 品牌对购物中心发展的核心作用 中国购物中心发展中的品牌策略问题 购物中心品牌组合规则与策略 未来品牌发展与购物中心发展趋势 标杆品牌介绍,目录,品牌组合,3,1,2,中国购物中心发展中的品牌策略问题：盲目追求高档定位和国际大牌、盲目引进大卖场和百货主力店，组合与布局不合理，招商不成功，难以正常运营,5,4,6,品牌组合,1,2,中国购物中心发展中的品牌策略问题：品牌同质化严重, 顾客忠诚度不高，运营状态欠佳,购物中心的定位 业
