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1、重庆市房地产市场月度报告【2013年2月】2013-03-05目 录一、市场综述3二、资讯信息解析4（一）政策法规4（二）市场动态5（三）重庆要闻7三、土地市场解析8(一)土地市场综述8(二)土地供应市场解析9(三)土地成交市场解析11四、商品房供应市场解析14（一）商品房供应总体解析14（二）商品房供应区域解析15五、商品房成交分析17（一）商品房成交综述17（二）区域成交解析19六、商品房新开盘解析21(一)新开盘总体概述21七、报媒推广解析24（一）四大报媒投放量分析24（二）报媒推广详情25（三）报媒推广典案解析27八、附件29(一)重庆主城土地供应明细（2013.2）29(二)重庆主
2、城土地成交明细（2013.2）31(三)重庆主城新批准预售明细（2013.2）33(四)重庆主城新开盘项目明细（2013.2）34尽管波浪理论是现存最好的预测工具，但它主要不是一种预测工具；它是对市场行为的细致刻画。不过，这种刻画的确传达了有关市场在行为连续统一体中所处位置，及其随后的运动轨迹方面的学问。波浪理论的主要价值在于它为市场分析提供了一种背景。一、市场综述春节刚过国务院开始加码调控，二月份国家宏观调控出台新“国五条”，一方面是中央政府对近来楼市回暖论的回应，另一方面也是为了贯彻国家对房地产市场宏观调控的决心。也对原有政策的重申和新一轮政策出台的预警。随后出台的新“国五条”条细则 更是
3、主要强调二套房首付及出售房屋所征个人所得税增至20%等等，国家宏观调控从严让新年利好预期落空，投资脚步放缓，而正在进行时，购房者重拾信心，期待后续房地产市场调控新政策出台再适时入市，就目前而言或将掀起另一番观望潮；据网上房地产数据显示，本月土地供应及成交量严重失衡。新兴热点区域如北部新区在本月无土地供应及土地成交；虽然整体土地市场供应及成交量较低，但部分区域如巴南区、沙坪坝区土地成交供不应求；纵观一年土地供求走势明显发现土地市场已有逐步回暖之势；商品房供应方面由于本月受传统春节放假影响，整体供应量略有减少；主要是迎合春节的返乡置业潮，以大量住宅物业供应为主，供应量环比上涨156%。非住宅物业为
4、辅仅供应13.24万方，但同比2012年2月供应量上涨1115%，可见非住宅物业在市场中的发展前景越来越受市场认可；商品房成交在今年二月环比下降明显，成交均价环比上涨之势符合市场预期；商品房市场连续三个月呈现供不应求之势，整体去存量现象明显。渝北区依然是高成交区域。二、资讯信息解析（一）政策法规1、楼市调控再出“国五条” 要求各地公布房价控制目标国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，近年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和
5、税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展2、新国五条细则出台:二套房贷收紧 卖房征20%税继2013年2月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策后，备受瞩目的“国五条”细则正式出台，通知从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资
6、性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面做出具体解释。“新国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。在住房供需矛盾突出、房价上涨
7、压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。【思源观点】： 在楼市逐步走向暖春之时，国务院常务会议出台新“国五条”，从坚持限购到公布房价控制目标等方面坚持房地产宏观调控不动摇，扭转了市场过快上升预期；随后的“国五条”细则更是严厉超过预期，特别出售房屋所征的20%的个税无疑让一大批投资者收敛脚步，近期也将会激增房屋过户量，远期投资者或将转战租赁市场；（二）市场
8、动态1、类别墅市场左右逢源 “限墅令”或引发别墅涨价从2012年3月以来，各个楼盘开发商以大力度优惠或客户活动的形式加快推盘，并撬动了购房需求市场的释放。以满足改善型购房需求为主的类别墅产品，在市场持续向好的情形下，纷纷高调推盘。从平层住宅到独门独户的类别墅产品，一时之间，高端住宅楼盘抢滩高端市场之争，风起云涌，似有升温之势。而这些以双拼、联排、叠加等类别墅进军市场的楼盘，无疑吸引了众多人士的眼球。出于改善居住环境等自住需求，购房者买这类产品时，考量的是产品的物有所值或物超所值。而一般的普通住宅产品，其差异性并不明显，价格成为购房者对比产品性价比的重要因素。因此，出于满足高端置业需求的类别墅产
9、品，受政策的影响并不会太大。国土资源部、国家发改委在联合印发的限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)中，再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定。此时限制政策的出台，让别墅产品作为一种稀缺资源的价值日益凸显，价格可能攀升。可售别墅卖一套，少一套，市场转向卖方市场开发商话语权很大。【思源观点】：类别墅等高端住宅项目的销售对象主要是针对有较强消费能力和新一代企业家及社会精英，由于限墅令的颁布，不得不使消费者退而求其次，而另一方面在售独栋别墅的稀有性也决定了其由买方市场逐步向卖方市场转型；2、国土部:我国城市供地计划已连续三年未完成2月20日，国务院召开常务会议上，新
10、“国五条”的出台，说明中央强调执行力，国土部在房地产供地问题上，也将更加强调地方的执行力。要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。2010年全国住房供地计划为18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，落实率为67.9%。2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷，落实率仅为62.3%，且在商品住房用地方面，无一个城市完成供地计划。到了2012年，国土部编制的住宅用地供应计划总量为17.26万公顷，其中商品住房用地超过12.24万公顷。不过，由于2012年上半年土地市场行情不佳，国土部
11、主动将该计划下调至15.93万公顷。即便如此，2012年该计划也未能完成。【思源观点】：土地供应不等同于土地成交，供应土地的多少如果不能被开发企业购得，与楼市的供应也将毫无关系； 而且住宅用地供应在不同城市存在一定程度分化的特点，所以应该突出一定差异性，分类对待，在供应较为充足的地区也可不对工地增量做要求避免一定的供应过量风险，反之亦然；（三）重庆要闻1、冷热不均 重庆旅游地产需要模式创新随着国民经济发展到一定阶段，催生了旅游的热潮，即便是隆冬季节，旅游的需求很旺盛。根据重庆市旅游局的统计信息，春节黄金周期间全市共接待海内外游客2360.29万人次，同比增长8.51%；旅游综合收入59.88亿
12、元，同比增长9.59%。但旅游的需求会否转化为旅游地产的需求，只要挨着景区的房子就能卖得很好？隆鑫澜天湖项目苏格兰小镇2期B户型房源根据前期摸底和付订的情况，开盘售罄的可能性非常大。不过，并不是一窝蜂上马投资旅游地产就一定有积极的回报。重庆某些旅游地产项目就饱受诟病。比如四面山区域的一些“小产权”房的问题，又比如配套不完善，光守着景点，最终游人走马观花，并不留驻，项目只能逐渐荒废 。【思源观点】：旅游地产实际上是一种长线投资，常面临开发周期长，资金回笼慢的问题，因此需要开发商拥有雄厚的经济实力，对开发商的综合能力要求很高。另一方面对于项目而言，差异化的竞争更具说服力比如酒店，滑雪场等各项娱乐设
13、施更完善的项目。将旅游地产与文化的紧密结合落实，也将提升项目市场竞争力；三、土地市场解析(一) 土地市场综述1、供应量、成交量环比显著下降据重庆市网上房地产数据显示，2013年2月，重庆主城区供应土地共22宗（商住用地10宗，工业及其他用地12宗），供应面积104.7万方（商住用地76万方，工业及其他用地28.7万方），环比下降36.2%，同比上升207.9%。土地成交7宗（商住用地3宗，工业及其他用地4宗），成交面积58.7万方（商住用地35.4万方，工业及其他用地23.3万方），环比下降55.4%，同比下降71.8%。本月，土地市场供需失衡，供需比约为1.8。2、区域供给不均，九龙坡、渝北
14、、南岸三区供应占比高达86.2% 本月，土地供应集中在九龙坡、渝北和南岸三区，供应占比高达86.2%。其中，九龙坡区供应居首，共供应土地10宗，供应面积35.4万方，占总供应量的33.8%；成交方面，渝北区成交量居首，共成交土地3宗，成交面积32.8万方，占总成交量的55.9%。据重庆土地监控数据及近期土地市场来看，在经过去年年末以及今年年初土地市场放量高峰后，2月土地供应急剧回落，但相比12年2月34万方的供应量有大幅增长。土地市场涨势明显；(二) 土地供应市场解析1、供应量环比下降，同比大幅上升本月，重庆主城区共供应土地22宗，供应面积104.7万方，环比下降36.2%，同比上升207.9
15、%，包括居住及商业用地10宗，供应面积76万方，环比上升36.7%，同比上升283.8%，工业及其他用地12宗，供应面积28.7万方，环比下降73.5%，同比上升102.1%。经过年末政府集中供应期后,2月土地供应环比有所下降。 表3-1：重庆主城区2013年2月土地供应用地性质供应宗数（宗）供应面积（万方）同比环比居住及商业1276283.8%36.7%工业及其他1028.7102.1%-73.5%合计29104.7207.9%-36.2% 图3-1：重庆主城区2012.2-2013.2土地供应走势从近一年的土地供应走势来看，各月土地供应量波动较大，自2012年2月土地供应量直线上涨至2012年4月份土地供应达一年中最高值，共67宗土地，总面积501万方。到年底时开发商资金回笼，土地储备之际，政府适时大量推地。在经过12年年末土地供应高峰及13年年初土地持续供应后，2月土地供应明显下降，共供应土地22宗，供应面积104.7万方。2、区域供给不
