重庆市江北区铁山坪项目商业计划书.doc

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1、重庆市江北区铁山坪项目重庆市江北区铁山坪项目 商业计划书商业计划书 第一章第一章 摘要摘要 一、重庆市总体投资环境分析一、重庆市总体投资环境分析 1、西部大开发的战略格局 中国西部大开发战略是人类历史上规模最大、难度最大的开发战略。重庆 在西部大开发战略中举足轻重。因为重庆地处东部经济发达地区和西部资源富 集地区的结合部，具有独特的区位优势。重庆是长江经济带和西部地区的结合点， 有条件发挥在长江经济带中承东启西、左右传递的战略枢纽作用，营造互惠互利、 共谋发展的区域经济协作新格局。在西部大开发中发挥着“龙头”作用、 “窗口”作用 和辐射作用。 2、直辖八年蓄势而发 重庆是一座具有 3000 多

2、年历史文化的名城，是中国中西部唯一的中央直 辖市, 长江上游最大的中心城市和西部地区最大的工商业重镇。重庆是西部地区 惟一拥有长江黄金水道的特大城市，并且处在三峡库区腹地。人口 3100 万人, 2003 年生产总值已突破 2000 亿大关,达 2250.56 亿元。可见,重庆拥有丰富的资 源、广阔的市场和良好的经济基础，在经过直辖 8 年的蓄势之后,被美国财富杂 志列为中国第四大投资热点是势之必然。随着经济的快速发展和投资巨增,产生 了一批优秀企业和富人群体。例如 2004 年中国 500 强排行榜选择在重庆揭晓， 据 2004 年 9 月在重庆揭晓的结果，西部地区有 50 家企业进入了中国

3、企业 500 强名单，占到了上榜企业总数的 10%，其总体数量比 2003 年增加了 6 家。 在这 50 家上榜企业中，重庆居于榜首,占了 9 家。福布斯 2004 中国富豪榜中 200 位的 2 榜单地区分布，比较早改革开放的南部就是广东比较多，但是现在更多的是从内 地产生。其中西部地区 18 人,占到了上榜总数的 9%，重庆有四人上榜，居西部地 区第二位。 新财富500 富人榜, 重庆有九人上榜，居西部地区第二位。 3、房地产市场供需空间巨大 重庆的房地产市场近年来快速增长.2003 年,重庆房地产市场商品房销售 面积居全国 40 个重点城市第三位.2003 年 1-10 月全国 40

4、个重点城市中,重庆市 累计完成房地产开发投资 223.58 亿元,排在北京、上海、深圳、广州之后。位于 40 个重点城市第 5 位，同比增长 48.2%。政策主导下的楼市也开始焕发出前所未有 的活力。目前，重庆人均建筑面积为 21 平方米，城镇化水平只有 36.3%，均低于 全国平均水平。按政府城镇化建设总体目标，到 2005 年，重庆城镇化率要达到 41%，进入城市化全面加速期，2020 年要实现 65%的城镇化水平，这一数据表明 在现有 1200 万城市人口的基础上至少还有 600 多万人要转移到城市，意味着未 来几年内，每年约 70 万农村人口转为城市居民，随着城镇人口的增多和住房建 设

5、重点由城市中心区向周边地区转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算， “十五” 期间我市城镇居民住宅潜在年均需求量约 2000 万平方米左右，具有广阔的市场 前景。需求引导供给。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动 下，重庆市人均收入涨幅较快，居民消费水平也不断提高，据统计局数据显示， 2004 年上半年市人均可支配收入为 4754.33 元，同比增长 16.5%，而全市消费支 出增长 13.0%，与收入同步增长。为全市的房地产业的持续增长提供了强大动力。 4、城市向北蓬勃发展 从 2004 年看，全市住宅交易量最大的区域主要为渝北区、江北区和沙 坪坝区，交易面积分别为 158.20

6、 万、115.05 万、88.09 万平方米，占主城区住宅交 易量的 43.2%。而价格位居前列的北部新区、渝中区，区域住宅均价分别为 3594 元/平方米和 3052 元/平方米。在价格普遍上升的情况下，不少新入驻的实力房商， 纷纷打出了“重庆地产向北望”的旗号，北部新区主要聚集的众多大盘，抬升了整 个区域的住宅均价。随着 2005 年旧城改造的继续推进、轻轨投入运行、区域商业 步行街的完工、中央商务区建设启动，所带来的住宅需求量也会随之增加。预测 明年全市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继 续保持增长势头。 可以判断，重庆经济在近几年将会快速发展,在西部处于领先

7、的位置,由此 将产生了一批优秀企业和富人群体。重庆的房地产在未来 5-10 年将会呈上升之 势，而未来 3-5 年重庆的房地产将是供需两旺的快速增长。 二、项目总概二、项目总概 本项目地处重庆市江北江。江北区位于重庆长江、嘉陵江北岸，具有良好的 区位优势和立体快捷的交通网络，是重庆最具发展潜力和生机活力的主城区之 一。江北区幅员面积 221 平方公里，人口 62 万，江岸线长达 113 公里，区中心距 重庆港 7 公里、火车站 3 公里，距江北国际机场 20 分钟车程。长江上游 70 万标 箱的寸滩集装箱码头、30 万吨滚装码头和 300 万吨铁路货运站正在加快建设。 本项目地块位于江北区铁山

8、坪。江北区铁山坪街道座落于重庆市主城区的 东部，江北区的中部，辖区总面积为 28.2 平方公里。东与郭家沱街道相邻，南与 南岸区隔长江相望，西与寸滩街道接壤，北与渝北区石坪镇毗连，离江北区政府 所在地观音桥仅有 18 公里，街道办事处现驻马鞍山村黄桷湾。辖 2 个社区居民 委员会和 6 个自然行政村。现有耕地总面积为 5996 亩。 4 本项目地块座落于重庆市铁山坪生态区。该生态区于 1988 年成立铁山坪森 林公园，占地面积 1492.6 公顷，分为两大部分：一是铁山坪森林公园，占地 1026.9 公顷；二是配套服务区，占地 465.7 公顷。其中，配套服务区主要规划有六大功能 区：中心服务

9、区 32.7 公顷，生态度假区 107.25 公顷，动物观赏区 75.42 公顷(现 在正在调整规划)，文化旅游区 83.08 公顷，健康运动区 53.26 公顷，花卉观赏区 48.11 公顷。铁山坪生态区距繁华的城区中心仅 25 公里，从市中心出发乘车 25 分 钟之内即可到达。铁山坪生态区内已经建成四通八达的 15 公里环状 57.5m 宽的 道路、天然气管网、水、电、通讯（固定、移动电话和宽带网）、数字有线电视网、邮政 等基础设施齐全，完全具备开发条件。 项目由铜锣峡地块和观赏园地块二块组成。铜锣峡地块处在铜锣峡边, 铜 锣峡为长江第一峡，由南山和铁山坪形成，地势险、奇、秀、美，有当年张

10、献忠铁 链锁江的古战场遗址和古迹“大江东去“石刻。本地块覆盖铜锣峡全部景观，独享 天成。隔江眺望南山山脉，峡居其间。 自然景观神奇,文化底蕴雄厚,自然条件可 谓空前绝后,在重庆甚至全国的别墅项目中都具有绝对的不可复制性。观赏园地块处在铁山坪 林区中央，铁山坪林区是重庆主城区东部的天然绿色屏障，被称为主城区的绿色 “肺叶”,林区面积 22.5 平方公里。 经济技术指标：容积率 0.3，建筑密度不高于 25%，绿地率不低于 40%，建筑 限高 12 米。铜锣峡地块面积 663.66 亩，其中林地 167 亩，耕地 496.66 亩，文化 旅游用地和一级居住用地，文化旅游用地需调整为一级居住用地。观

11、赏园地块 934.3 亩，其中林地 132 亩，耕地 802.3 亩,正在调整为一级居住用地。 三、核心结论三、核心结论 百圣丰公司以重庆项目为契机，参与重庆快速发展,并以项目提升重庆 的房地产开发品质，树立业主投资团队的品质形象与强势地位。 百圣丰公司以从本项目营运中,获取良好的经济利益,并建立起适度超前 的项目投资营运盈利模式。 本项目覆盖铜锣峡全部景观，依山临川,眺望南山，峡居其间,自然景观神 奇,文化底蕴雄厚,在重庆甚至全国的别墅项目中都具有绝对的不可复制性，所以其价 值更多的是一种永恒的价值，随着时间的推移，积淀在别墅上的经济价 值和人文价值都将与日俱增。可以说，本项目空前绝后的自然

12、，独享天 成的尊贵,将给重庆“富人区”概念一锤定音。 经营理念-山川文化生活方式。富人文化的在本项目的最真诠释就是设 计、引领并实现一种山川文化生活方式。因本地块覆盖铜锣峡全部景观， 依山临川,眺望南山，峡居其间,可谓空前绝后。这种绝对的不可复制性表现为依 山临川,居高临下,有山高人为峰的霸气,川流我独尊的淡然。 铜锣峡地块总收入 85624 万元, 总投资 71257 万元,利润 14367 万元，投 资回收期 1.92 年，全部资金投资回报率 20.16%,自有资金投资回报率 47.06%。于 2005 年 7-12 月投入 20354 万元可启动本项目。 观赏园地块总收入万元, 总投资

13、95193 万元,利润 26868 万元，投资回收 期 3.37 年，全部资金投资回报率 25.07%,自有资金投资回报率 50.73%。 于 2006 年 7-12 月投入 31366 万元可启动本项目。 二项目组合运作总收入万元, 总投资万元,利润 38236 万元，投资回收 期 2.96 年，全部资金投资回报率 22.97%,自有资金投资回报率 61.66%。 于 2005 年 7-12 月投入 20354 万元,于 2006 年 7-12 月投入 25531 万元, 便可启动本项目。 6 两项目组合营运贷款的安全节奏与额度为：2005 年 7-12 月贷款 25000 万元,期限三年。

14、2006 年 7-12 月贷款 25000 万元,期限二年。 第二章第二章 公司介绍公司介绍 一、百圣丰公司简介一、百圣丰公司简介 香港百圣丰国际集团有限公司是在香港登记注册的企业,是原总参直属公司 在 1998 年根据中央军委的命令,实行军企脱钩后,逐渐演变而成的。公司董事会 主要成员均是直属企业的主要领导，与全国各大钢厂、国外铁矿石供应商、国内 铁矿山、国内外商社、部队装备和通信部门、中国移动、中国联通、中船重工集团 和中油集团、中石化集团等部门和单位有着密切的往来和良好的合作。集团公司 根据业务的发展和需要，先后在重庆和北京两地分别成立了分支机构和全资子 公司。集团公司及其子公司在 20

15、04 年的经营额累计折合人民币近 12 亿元。 香港百圣丰国际集团有限公司立足于香港这个国际窗口，充分利用香港这 个国际金融商贸中心、国际服务中心、信息中心和跨国公司的地区总部的作用， 架起内地和世界沟通的桥梁，积极地为内地部门和企业提供各种服务。香港百圣 丰国际集团有限公司及其子公司在 2004 年进行铁矿石转口贸易 47 万吨，国内 铁矿石贸易 33 万吨、生铁贸易 9 万吨，为部队和军工企业采购各种仪器、仪表和 装备共计 3100 万美元。 香港百圣丰国际集团有限公司及其子公司充分利用科技研发和应用的优势 以及在部队系统中的良好信誉和网络，在 2004 年为总参通信网管中心、海军 863

16、75 部队、海军 86377 部队、成都军区通信网管中心等部门和系统提供了完整 的技术解决方案和服务，并承担多个安防系统、指挥系统和电力监控系统的设计 和建设，为我国的国防建设做出了积极贡献。与此同时，还承担了中船重工 717 所的光通信工程、中船重工 722 所光缆工程和中船重工 723 所的局域网工程建 设。另外还承担了胜利石油管理局通信网管中心建设、大庆石油管理局通信工程 建设和四川石油管理局局域网建设，并为输气管线安防监控系统提供了一系列 的配套服务。 香港丰国际集团有限公司及其子公司已经构建了灵活机动、反应迅速、让客 户信任和满意的营销和服务网络，其业务前景喜人。集团公司及其子公司本着 “诚信、共赢、发展”的原则，愿与国内外各企业建立广泛的业务往来和合作，充分 利用各自的资源、管理、信息和网络等优势，共创双方企业发展的美好明天。 二、二、 公司管理公司管理 百圣丰公司已建立了良好政府关系。已与市委、市府进行了磋商，重庆市非 常欢迎我们进入重庆市场。并与江北区委、市府进行了交流，已明确了操作方案。 市国土房管局及区国土局、市及区规划局极力推