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1、市场及经济可行性研究报告酒店筹建评估中国（内地）湖北省武汉市尽管波浪理论是现存最好的预测工具，但它主要不是一种预测工具；它是对市场行为的细致刻画。不过，这种刻画的确传达了有关市场在行为连续统一体中所处位置，及其随后的运动轨迹方面的学问。波浪理论的主要价值在于它为市场分析提供了一种背景。中国湖北省武汉市待建酒店湖北省武汉市待建酒店的市场及经济可行性研究报告。分析评估报告目录1.目录行政摘要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.3.4.5.6.调研性质 . . . . . .
2、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .市场区域分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .地块描述 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .供应和需求分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .待建酒店定位及设施推荐 . .
3、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22244765907.8.酒店需求、入住率和平均房价预测 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110收支预测 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118附录附录 1假设及限制条件附录 2投资回收期分析（不含土地成本）附录 3投资回收期分析（含土地成本）1. 行政摘要市场及经济可行性调研对象地块分析行政摘要 1本报告是按武汉怡景地产有限公
4、司（以下简称“客户”）的指示而准备的。此市场及经济可行性调研的对象为位于中国湖北省武汉市待建高档酒店（以下简称“待建酒店”）。待建酒店位于湖北省武汉市汉口地区青年路旁，邻近规划中的王家墩CBD 以及建设大道沿线的金融街。根据客户最终提供的待建酒店信息资料，我们了解到待建酒店项目规划总建筑面积约为 39,000 平方米。其中地上可用建筑面积约为 35,000 平方米，地下可用建筑面积约为 4,000 平方米。待建酒店预期定位为万豪或相同品牌定位的国际五星级酒店，其功能和定位标准按国际和国家颁布的酒店标准设计，设施设备及服务项目分类和配置上符合并满足中国国家五星级酒店的相关主要指标要求。待建酒店的
5、项目区位图如下。分析评估报告待建酒店项目区位图图片来源：客户资料待建酒店位置行政摘要 2市场区域分析武汉是湖北省的省会，总面积为 8,467 平方公里，拥有常住人口约 978万，是中国中部最大的城市。武汉市处于重要的地理位置，是中国内陆交通的交汇点，连接全国东西南北各主要城市，如北京、广州、上海和重庆等。武汉市已进入城市化发展的主要阶段，将综合发展成为中国中部地区集金融、商业、物流、科技和教育中心。值得一提的是，武汉历来是中国主要的工业基地，主要产业为光电子元件和自动化工业。世界第三大河长江及其最长支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。目前，武汉三镇已基本
6、形成汉口商业贸易、武昌文化教育和汉阳工业制造的功能格局。武汉现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山 7 个城区，蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南 6 个郊区。全市城区面积 763.5 平方公里。下图描绘了武汉的行政区划。武汉市行政区划图经济概览分析评估报告行政摘要 3武汉在清朝末期和国民政府时期积极参与洋务运动，是中国近代史上主要的工业和金融中心，工业总产值排名仅次于上海、北京、天津，位居全国第四位，并一直保持到改革开放初期。80 年代中期以后，随着中国政府提出推进沿海开放战略改革的政策，地处中部腹地的武汉逐渐被“珠三角”、“长三角”和“环渤海”等沿海地区的很多城市超过。中国政府于
7、2004 年出台推动中国中部地区城市的发展政策，作为中国中部的中心大城市，湖北省的武汉市又再一次获得了新的经济发展动力，城市的面貌和经济发展有了长足的进步，并致力于逐步缩小自身与沿海发达城市的差距，带领湖北省其他城市经济进一步发展。作为中国重要的工业基地，武汉是中部地区主要的经济动力区之一。其经济主要依靠钢铁、汽车、机械、光电子和化工等核心产业，约占武汉市工业总产值的 60%以上。2010 年武汉市地区生产总值约人民币 5,516 亿元，同比增长14.7%。其中第一、二、三产业的比重分别为 3.1%、45.9%和51.0%，第二和第三产业将继续在推进武汉经济扩展方面发挥主导作用。其中的第三产业
8、（或称服务行业）近年来发展迅速，于 2001 年至 2010 年达到了 17.3%的复合年均增长率。下表列出了武汉 2001 年到 2010 年主要经济数据。分析评估报告表 1-1武汉市主要经济指标，20012010行政摘要 4CAGR*经济指标2001200220032004200520062007200820092010 200110常住人口（百万）生产总值实际增长（%）地区生产总值 (十亿 人民币)7.6121357.711.81477.812.11627.914.51888.014.72248.214.82598.315.63148.315.13969.113.74569.814.75
9、522.9 %16.9 %人均地区生产总值（元 人民币） 17,882 19,560 21,460 24,963 26,279 29,899 35,768 44,148 50,110 56,39713.6出口（百万美元）进口（百万美元）外商直接投资（百万 美元）固定资产投资（十亿 人民币）消费者物价指数增长（%）9471,2101,43251-0.51,0911,1121,57657-1.41,4811,6551,762652.31,9312,3671,520823.32,5403,6481,7401062.73,7784,2352,0011331.44,7535,2092,2501734.1
10、6,9047,0732,5702255.75,8255,6472,935300-0.68,7549,3013,2933753.028.025.49.724.9个人可支配收入（人民币 ）7,3057,8208,5259,564 10,850 12,360 14,358 16,712 18,385 20,80612.3 %注: * 复合年均增长率来源: 武汉市统计局根据上表，我们做出如下评论：得益于中国中部的地理位置优势、不断增加的外商投资以及成熟完善的工业基础，武汉市经济在 2001 年到 2010 年间保持迅速增长，GDP 增长率达到年均两位数增长。2010 年 GDP 达到人民币5,516
11、亿元，实际增长 14.7%。经济快速稳定的增长大幅提高了武汉市的人均 GDP，在 2001 年至 2010 年间保持了13.6%的复合年均增长率，于 2010 年达到了人均人民币56,397元，明显高于全国的平均值。为了更好地推动武汉市的经济发展，大量的固定资产投资注入到了国有和私营环节，2010 年达到人民币 3,753 亿的投资总量，比上年同期增长了 25.1%。投资的主体主要集中在工业、高科技、房地产、城市交通和设施、教育等方面。我们预计大量的投资会在未来进一步加快武汉市的经济发展速度。经济的增长极大地提高了武汉市人民的可支配收入。武汉市城镇居民可支配收入于 2001 年至 2010 年间保持了12.3%的复合年均增长率，并在 2010 年突破了两万元大关，达人均人民币20,806元，与上年同期相比增长了约13.2%。国务院下属的发展研究院的一份报告指出，个人可支配收入的增长将会催生新的消费形式，其中一个形式将体现在休闲相关的花费，包括餐饮和旅游。武汉是完善的内陆贸易中心，保持了强劲进出口增长势头，在2001 至 2010 年间分别达到了25.4%和28.0%的增长率。2010 年武汉市进出口全面反弹，全年外贸进出口总额 180.5 亿美元，比上
