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1、房产资料网 地产人的百科全书 淮安房地产市场调查报告目录 第一篇 城市环境总体分析 P2-16 一、 透视淮安二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二篇 房地产市场分析 P17-43 一、 房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析 三、房地产二级市场分析 四、房地产三级市场分析 第三篇 项目分析 P44-47一、项目概况 二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇 城市环境总体分析一、 透视淮安 历史悠久历史源远流长，文化底蕴深厚淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人
2、文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、民族英雄关天培、老残游记作者刘鹗等；近代著名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、著名雕塑家滑田友、著名导演谢铁骊、著名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。 位置显要区位优势明显的重要交通枢纽 淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结
3、合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。 面积与人口淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里,总人口524万，其中市区建成区
4、面积85平方公里，市区人口85万。2005年人口出生率6.7%。 娱乐观光风光秀丽的旅游城市 淮安目前已开发或正在开发的旅游景区、景点达60多处。有烟波浩淼的全国第四大淡水湖-洪泽湖和正在申遗的水上长城-洪泽湖大堤，有“明代第一陵”之称的明祖陵，有全国唯一待发掘的古代藏兵洞，有全国仅存的明清漕运总督署遗址，有被誉为“江苏九寨沟”的铁山寺自然保护区，有国家级森林公园盱眙第一山，有农业观光好去处金湖万亩荷花荡。淮安人杰地灵，人文景观众多。文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠，特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆等历代名人的故居遗
5、迹分布境内。这些文化底蕴深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美的画卷。 人文特色中国淮扬菜之乡淮安是中国四大传统名菜系之一淮扬菜的重要发源地，现存淮菜名点1300余种，其中软兜长鱼、平桥豆腐、朱桥甲鱼、开洋蒲菜、脆皮乳鸽等淮上佳肴和文楼汤包、盱眙手抓龙虾、洪泽湖活鱼锅贴等风味小吃名扬海内外。2002年以来，淮安市已连续4年举办“中国淮安淮扬菜美食文化节”，全方位、多层次展示淮扬菜美食文化和淮安的新风貌、新成就。二、 城市经济发展状况 总体概况淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与
6、其他地区相比，淮安投资政策更加宽松，综合商务成本更加低廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。 宏观经济水平 2000年-2005年淮安国内生产总值注：2005全市经济持续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，全年实现生产总值 56
7、1.81 亿元， 按可比价计算， 比上年增长 14.3% ，增幅比上年提高 0.5 个百分点。其中，第一产业增加值 117.84 亿元，比上年增长 4.2% ；第二产业增加值 255.75 亿元，增长 19.5% ；第三产业增加值 188.22 亿元，增长 14.4% 。 2000年-2005年淮安人均GDP注：2005年淮安人均生产总值 10683 元，比上年增长 13.4% 。城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强。年末全市城市化率 37.5% ，比上年提高 1.1 个百分点。 2000年-2005年淮安全年固定资产投资总额 注：2005年淮安固定资产投资保持平稳增长。全年完
8、成全社会固定资产投资 330 .73 亿元，比上年增长 20.0 %。全年完成50万元以上项目投资285.37亿元，比上年增长20.1%，其中，民间投资157.03亿元，增长27.8%,私营个体完成投资76.24亿元,增长57%。城镇50万元以上、农村50万元以上和房地产开发投资分别完成189.18亿元、52.90亿元和43.36亿元，增长18.5%、10.8%和25.1%。 2000年-2005年淮安社会消费品零售总额注：2005年淮安消费品市场繁荣活跃 。全年实现社会消费品零售总额198.62亿元，比上年增长14.9%，增幅比上年提高0.9个百分点。其中，城市消费品零售额123.71亿元，
9、增长14.5%；县及县以下消费品零售额74.91亿元，增长14.2%。按行业分，批发零售贸易业零售额171.76亿元，增长14.3%；餐饮业零售额22.78亿元，增长22.9%；其他行业零售额4.08亿元，增长7.9%。居民消费结构升级加快，通讯器材产品等新型消费持续升温。全年限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额1.64亿元，家用电器和音像器材类零售额3.52亿元,分别比上年增长17.6和5.5%。 2000年-2005年淮安市财政总收入注：财政收入增长较快。2005年全年实现财政总收入75.56亿元，按同口径计算，比上年增长21.4%。上划中央收入40.58亿元，增长19.4%；地方财
10、政收入34.99亿元，增长24.0%，其中一般预算收入26.77亿元，增长23.4%。 2000年-2005年淮安城镇人均收入注：居民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资14136元，比上年增长16.1%。2005年淮安城镇居民人均可支配收入9115元，比上年增长11.0%；人均消费性支出6389元，增长12.0%。 2000年-2005年淮安农村人均收入注；2005年淮安农村居民人均纯收入4024元，比上年增长10.5%；人均生活消费支出2491元，增长11.2%。 2000年-2005年淮安城镇储蓄存款总额注：20025年全市金融机构本外币存款年末余额430.75亿元，比上年末增加68
11、.4亿元（储蓄存款250.03亿元、企事业单位存款111.79亿元，分别增加37.31亿元和13.26亿元）。金融机构本外币贷款年末余额281.34亿元，比上年末增加40.81亿元。其中，人民币存款年末余额427.27亿元，比上年末增加69.56亿元（储蓄存款247.36亿元，增加38.17亿元）；人民币贷款年末余额274.66亿元，比上年末增加38.44亿元。全年金融机构现金收入1466.97亿元，比上年增长15.4%。金融机构现金支出1418.25亿元，增长14.9%；货币回笼48.72亿元，增长32.5%。三、最新城市建设总体规划 城市区划与人口年 末总人口（万人）土 地面 积（平方公里
12、）人口密度（人/平方公里）全 市524.0610072518市 区270.993171850清河区24.362910729楚州区119.491522786淮阴区87.421264686清浦区32.062961087开发区7.66601248涟水县104.191670623洪泽县39.251394279盱眙县73.982493295金湖县35.661344267 城市规模的扩容提速淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平
13、达到55以上。淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大城市，成为一片“绿水中的城市、城市中的绿水”。随着城市面积的扩大、人口的增长，必然带来巨大的投资空间，特别是在城市基础设施、房地产开发、城市服务业等领域投资，确实是正逢其时，机不可失。淮安市委、市政府将一如既往地为企业创造更加优良的生产、生活环境。在软环境建设上，进一步优化环境，提高政府服务效率和服务水平；在硬环境建设上，淮安将不断加大投入，进一步提高基础设施、生活设施、文化设施的配套服务能力。第二篇 房地产市场分析一、 淮安市房地产市场总体态势2005年，淮安市房地产市场经过国家、省、
14、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势基本看好。到2006年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源得到优化，结构得到进一步优化。 房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健2006年一季度，全市完成房地产开发投资1164亿元(具体见表1)，比2005年增长23.1，增速上升2.8个百分点；市区完成房地产开发投资8.31亿元，比上年增长6.95，增速下降11个百分点。通过几年的发展，淮安市房地产呈现出以下特点：一是市区投资增幅稳健，主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制，正常的住房消费逐步趋于理性；二是淮安经济不断发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不断增长；三是各县真正意义上的房地产开发从2004年才开始起步，到2005年及以后一阶段正处于投资增长期。总体来说，淮安市房地产投资趋于平稳发展。表1：淮安市房地产开发投资完成情况 指标年份房地产开发投资(万元)同 比 增 长
