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1、深圳中心区办公物业市场研究报告中心区随着今年各大写字楼的集中投入使用，区内的办公人流量有了较大增长，区内人气开始旺盛。 中心区空置率大幅下降，售价逐年上扬，目前，最大的竞争对手是正在加紧改造的罗湖蔡屋围片区。 今后几年中心区办公用地以消化存量为主，写字楼租售价格有一定上涨空间，但应细分出适合片区发展的特色市场。 片区物业发展状况 1、片区办公物业人气渐强。 整个中心区内可用于开发写字楼的地块总面积不超过5万平米，而不考虑自用为主的写字楼项目，区内面向市场销售的商业写字楼项目九成以上已经开发完毕或已达到预售标准，所以中心区内写字楼分布格局已经基本成形，未来新增的项目数量相当有限。 区内建有市民中
2、心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆、会展中心等市政配套设施，地铁水晶岛、怡景中心城、晶岛国际等大型商业项目已经投入施工，多个五星级酒店也将落户中心区，未来数年内区内的商务配套预期将完善起来。但目前区内缺乏商业氛围，投入运营的几个商业项目均非常冷清，但随着今年各大写字楼的集中投入使用，区内的办公人流量有了较大增长，区内人气开始旺盛。 从区内写字楼三级市场的发展情况来看，今年的增长速度较快，包括世联、世华、美联在内的大中介商在南区设立了专门的写字楼租售地铺。片区的盘源较为丰富，兴业银行大厦、航天大厦、卓越大厦、新华保险大厦（原九州创展大厦）、国际商会大厦AB座、中央商务大厦、时代金融中心、江苏大
3、厦、中银大厦等均有销售和出租。 2、商用写字楼半数以上分布南区。 整个中心区已建或在建的办公项目共有30个，其中70位于南区，北区只有9个，且北区除中银大厦这个早期项目外，新建项目只有江苏大厦已投入运营，其余均为在建项目。 中心区30个办公项目中，已建成的中海大厦、丰立大厦、中国联通大厦、信息枢纽大厦，在建的免税大厦、地铁大厦、中国凤凰大厦、深圳海关科技综合楼等7个项目主要以自用为目的。区内面向市场销售的商业写字楼项目共有22个，其中北区6个、南区18个，而南区的写字楼则主要集中于西北部，分布在益田路以西、福华一路以北区域。 福田中心区商业写字楼比较分析 1、片区物业供应量和消化速度分析。 总
4、供应量为全年最高消化量6倍，消化至少需4年。 目前，南北区共22个商业写字楼项目总的供应量达175.5万平米，为深圳2004年全市写字楼总销售面积27.54万平米的6倍以上，总量巨大。 片区内175.5万平米写字楼物业有七成位于南区，北区约50万平米的写字楼多数于2004年面市，总建面积高达10万平米的新世界中心有望于今年下半年面世。 中心区近期推出的项目，如华融大厦、诺德中心等项目的规模明显较早期开发的卓越大厦、国际商会大厦、兴业银行大厦等大，达到了7万平米左右，早期项目的规模大多在三四万平米之间。而尚未推出的项目几乎都在10万平米以上，更有大中华国际交易广场这个30万平米的巨无霸。 区内在
5、售项目包括2004年推出的安联大厦、诺德中心和国际商会中心，以及今年上半年推出的华融大厦，总建筑面积达36万平米，考虑到各项目的销售状况，目前在售面积约在15万平米左右，加上东方投资收购后重新推出的中银大厦的5万平米，在售实际面积约在20万平米左右。而在建项目中，新世界中心、金中环国际商务大厦、大中华国际交易广场、卓越时代广场有望于下半年面世，总建筑面积达60万平米。其余25万平米的未售面积大多将在06年推出，包括荣超经贸中心、财富大厦、特美思广场等。 由此可看出，今年下半年中心区还有80万平米的写字楼待售，是中心区之前售完的所有面积的1.6倍。而明年的新增推盘量为25万平米，即今明两年共有1
6、05万平米的写字楼待市场消化，就算不考虑其他区域的写字楼供应，按深圳全市一年不超过28万平米的消化能力，福田中心区这105万平米至少要卖四年。 中心区之前的50万平米的供应量消化了三年，如今这么巨量的供应市场究竟能消化多少？要消化几年？这些问题恐怕谁也不敢断言，不过可以肯定的是，今明两年福田中心区的写字楼市场鏖战不可避免。 2、片区物业销售价格分析。利好一一实现，售价逐年上扬。 中心区已售完的写字楼项目均价大多在11000元平方米12000元平方米之间，在位置等其他条件无太大差别的情况下，开盘时间越晚售价越高。而目前在售的华融大厦、诺德中心等项目的均价则达到了12500元平方米14000元平方
7、米。目前尚未开始销售的楼盘，开发商预估的售价至少在14000元平方米以上，个别楼盘甚至报出了16000元平方米的超高价。由此可看出，中心区写字楼的一手售价随时间的推移呈稳步上扬的趋势。 出现这一价格走向的原因主要在于随着地铁、市民中心等大型市政设施的建设完成，部分写字楼投入使用带来的人气改善，中心区由蓝图逐步变成了现实，不再是一个空泛的概念，而中心区目前在建的大批高品质商业、酒店项目又给中心区未来的发展空间提供了持续利好，这给投资者带来了较高的预期，价格自然稳步上涨。 3、片区物业租赁状况及价格分析。 空置率大幅下降，租赁价格小幅上涨。 2005年之前中心区原有写字楼因为较为零散，无法形成聚集
8、效应，导致中心区人气冷清，无法吸引目标客户进驻办公，因而写字楼的空置率普遍偏高，在30以上。2005年后随着卓越大厦、新华保险大厦、中央商务大厦等的投入使用，中心区写字楼人气不旺的现象有了根本改变，各大写字楼的空置率均有了大幅下降，出租率平均稳定在90以上。以时代金融中心为例，其空置率由04年的35下降到了15，卓越大厦、兴业银行大厦的空置率更是控制在5以内。 随着空置状况的改善，租赁价格也相应有了一定的涨幅，目前中心区写字楼的平均租价在75元平方米月90元平方米月之间，少量位置较好的楼盘租价可达到110元平方米月以上，略低于深圳目前租金水平最高的甲级写字楼聚集区蔡屋围片区和国贸片区。 4、片
9、区物业消费群体分析。 保险证券机构规模大，中小企业偏多。 从中心区已建成入伙的兴业银行大厦、卓越大厦、国际商会大厦、中央商务大厦、江苏大厦等项目内营业的公司类型来看，以金融保险业、证券咨询业公司为主，另有少量贸易、物流及电子公司。其中金融、保险、证券类企业规模较大，如新华保险、招银证券、国信证券等的办公区都在5层以上，这类企业倾向于购买物业自用。而其他类型的企业规模相对较小，以中小型企业居多，办公面积大多在300平方米1000平方米之间，这类企业大多处于成长期，需要进一步提升公司形象，而初创期的企业则较少选择在中心区办公。 依据政府的规划思路，南区将建设成为深圳市的中心商务区，希望吸引世界50
10、0强企业入驻，但由于华南地区，深圳的辐射力度不及广州，这类企业的华南总部也更愿意设在广州。此外，深圳的主导产业为电子元器件的加工制造业和物流产业，这些产业大多集中于关外和港口、口岸附近，中心区并不具有独特优势，因此福田中心区要达成政府意图恐怕还有一段长路要走，而它最大的竞争对手将是正在加紧改造的罗湖蔡屋围片区。 片区办公物业发展前景预测 1、办公用地基本开发完毕，今后几年将以消化存量为主。 如前所述，福田中心区可用于开发办公物业的土地基本已经进行了开发，剩余地块的占地面积不会超过5万平米，因此今后几年中心区的写字楼市场除了现有项目外，不会出现太多新增项目，写字楼的销售还是以消化现有的巨大存量为
11、主，消化完毕预计至少需要4年时间。 2、随着商业、酒店项目建成，写字楼租售价格有一定上涨空间。 随着目前正在开发建设的喜来登酒店、马可波罗好日子酒店、星河丽思卡尔顿酒店、祈年酒店等星级酒店的开业会带来并留住更多的商务以及会展人流，结合晶岛国际、怡景中心城等大型商业项目的落成，中心区的人气会更旺，中心区整体结构也将得到完善，因此必然会带动写字楼的租售价格出现一定幅度的上涨。 3、消费群体需进一步细分和开拓，和罗湖会有较强竞争关系。 目前深圳市内各写字楼聚集区均具有各自的特定客户群体，如上海宾馆片区以电子制造及代理销售企业为主，车公庙片区以装潢装饰、家具建材制造和销售企业为主，蔡屋围片区则以金融公司聚集闻名。中心区目前的定位与蔡屋围片区有明显的直接竞争关系，若不合理细分市场，对两个片区的发展都会有较大的负面作用，因为深圳的这类企业数量有限，不能细分出适合片区发展的特色市场，重点仍针对金融机构的话，中心区的长期发展前景不容乐观。尽管波浪理论是现存最好的预测工具，但它主要不是一种预测工具；它是对市场行为的细致刻画。不过，这种刻画的确传达了有关市场在行为连续统一体中所处位置，及其随后的运动轨迹方面的学问。波浪理论的主要价值在于它为市场分析提供了一种背景。
