凤凰岭一期土地一级开发可行性研究报告.doc

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1、第一章第一章 概概 述述I 1.1 项目概述1 1.2 可行性研究报告的编制目的3 1.3 可行性研究报告的编制依据3 1.4 项目效益分析4 1.5 特殊说明事项4 第二章第二章 项目的界定与现状描述项目的界定与现状描述6 2.1 宗地法律关系6 2.2 项目的自然条件与区位7 2.3 地上物状况9 2.4 宗地环境10 2.5 宗地开发目标12 第三章第三章 投资环境投资环境13 31 海淀区经济介绍.13 32 海淀区大西山风景旅游区现状分析.13 33 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题.14 34 项目建设的必要性分析.15 第四章第四章 市场分析市场分析16 41 总体宏观经济分

2、析.16 42 土地市场分析.17 43 旅游市场分析.19 44 北京市旅游饭店业发展的主要特点.26 45 竞争性项目分析. 第五章第五章 项目的策划和运作项目的策划和运作29 51 规划设计条件.29 52 项目组织结构与实施方式.30 53 拆迁补偿方式.30 54 项目实施进度计划.30 55 资金筹 集34 56 土地销售时间和方式选择.34 57 收款方式与回款计 划.34 58 营销策 略34 第六章第六章 总投资成本分析总投资成本分析346 61 征地费.346 62 拆迁费.36 63 前期工程费. .36 64 市政基础设施及公共服务设施建设费.37 65 地价 款.40

3、 66 管理费 用40 67 财务费 用40 68 销售推广 费40 69 开发期税 费41 610 不可预见 费41 611 资金使用计 划.41 第七章第七章 项目竣工后的土地价值分析项目竣工后的土地价值分析.42 71 假设开发法测算土地市场价格.43 72 开发余值的分析.43 第八章第八章 财务分析财务分析45 81 销售收入估算.45 82 成本分析.45 83 静态分析.45 84 现金流量分析.45 85 借款偿还.46 86 结论.46 第九章第九章 风险分析风险分析47 91 不确定性分析.47 92 盈亏平衡分析.47 93 敏感性分析.48 94 投资环境风险.49 9

4、5 资金风险.50 96 管理风险.50 97 政策风险.50 第十章第十章 社会效益评价社会效益评价51 101 对就业效益的影响.51 102 对环境效益的影响.51 103 对政府财政的影响.51 104 对区域发展的影响.51 第十一章第十一章 结论结论53 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 1 第一章第一章 概概 述述 凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景 旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为海淀区三 大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示， 风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。 200

5、0年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了海淀区北 部地区总体规划、 海淀区苏家坨镇镇域规划、 北京市海淀区大西山 风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿）、 北京市海淀区大西山风 景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等一系列规划文件，已获 得北京市规划委员会关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规 划设计指标有关问题的批复（市规函【2005】1553号），这为凤凰岭地 区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础 条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织 土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。 1.1 项项目概述目概述 1.1.1

6、项目名称 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目 1.1.2 项目位置 本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专 用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤 凰岭路。总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征 道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万 平方米。 1.1.3 项目任务 项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政 基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整， 实行土地挂牌出让。 1.1.4 项目实施的意义 整体规划、统一开发，显化及提升国

7、有土地资源的内在价值。 在加强海淀区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发 挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。 项目的实施将具有以下意义： l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提 升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求； 2、符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目 标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化 经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有 着重要的社会意义； 3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈， 良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合

8、理的规划布 局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度， 体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 3 条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利； 4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现 经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。 1.2 项项目申目申请报请报告的告的编编制目的制目的 为土地一级开发单位提供决策依据； 为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据； 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。 1.3 项项目申目申请报请报告的告的编编制依据制依据 北京市城市

9、总体规划（2004 年-2020 年） 海淀区土地利用规划 关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关 问题的批复 （市规函【2005】1553 号） 海淀区北部地区总体规划 海淀区苏家坨镇镇域规划 北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿） 北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说 明 北京市房屋重置成新价评估技术标准 （京国土房管拆2003808 号） 北京市非住宅楼房估价技术规范 （京国土房管拆2002646 号） 北京地价 项目区基础资料 拆迁、估价、市政预算等行业标准 1.4 项项目效益分析目效益分析 项目建设期为 9 个月，回收期为 11 个

10、月。通过对项目地块的土 地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为： 1、成本支出：项目总投资为 12553.24 万元。 2、出让收入：土地出让地价款测算为 13653.35 万元。 3、利润：通过测算利润为 1100.11 万元。 4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率 10%折算，项目财务 净现值为 1004.4 万元，年内部收益率为 12%，项目在财务上可行。 1.5 编编写写说说明明 1. 本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。 委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 2. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 3. 本报告

11、中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论。 4. 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 5. 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 5 6. 本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。 第二章第二章 项项目的界定与目的界定与现现状描述状描述 2.1 宗地法律关系宗地法律关系 1、宗地性质及基本情况 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺

12、一级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷， 代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共 24.859 公顷。属于国有 土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 图 21：地块用地规划图 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 7 2、宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约 21.69 公顷，占用地总面积的 87.25%；另有少量村镇企业用地 1.22 公顷，占用的总面积的 4.91%（家具厂，已停产）。厂

13、房及林地均为当地农民租赁使用，租期三 十年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 3、宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 2.2 项项目的自然条件与区位目的自然条件与区位 1、项目土地的自然特征 本项目总用地面积为 24.859 公顷，项目区比较规整，近似为长方 形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区 内没有破坏性的大断裂分布。 2、项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。区内山 清水秀、古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水 院

14、，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏大格局，海淀区 不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与 丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个 良好的生产、生活和工作环境。 图 22：大西山风景区位置示意图 海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力 密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条 件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经 济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城、朝阳区相邻，南与 宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全 区总面积 426 平方公里。 总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道 路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万平 方米。项目用地位置范围示意图如下： 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 9 图 23：地块位置图 2.3 地上物状况地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差， 布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生