农副产品交易市场配送中心建设项目研究报告.doc

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1、海南东北部文昌农副产品交易市场海南东北部文昌农副产品交易市场 及综合性加工配送中心建设项目及综合性加工配送中心建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 项目建设单位：海南永青绿色农业食品加工有限公司项目建设单位：海南永青绿色农业食品加工有限公司 项目建设地址：海南省文昌市文城镇英城社区项目建设地址：海南省文昌市文城镇英城社区 可研编制日期：二可研编制日期：二一三年九月一三年九月 I 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称及建设单位 1 1.2 项目主管部门 3 1.3 项目建设思路及目标 3 1.4 项目建设地址及内容 4 1.5 项目投资及资金筹措 4 1.6 主要技术经济指

2、标 5 1.7 可研编制依据 5 1.8 研究结论与建议 6 第二章第二章 项目背景与建设必要性项目背景与建设必要性8 2.1 项目背景 8 2.2 项目建设必要性 10 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测12 3.1 文昌本地市场规模 12 3.2 辐射区域市场规模 14 3.3 市场发展前景预测15 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件17 4.1 项目选址 17 4.2 建设条件 18 第五章第五章 项目建设投资方案项目建设投资方案24 5.1 项目建设内容及规模 24 5.2 项目建设投资模式 25 5.3 交易市场建设方案 25 5.3.1农副产品综合性加工配送

3、中心建设方案农副产品综合性加工配送中心建设方案25 5.3.2农副产品交易大棚建设方案农副产品交易大棚建设方案26 5.3.3多功能冷藏库建设方案多功能冷藏库建设方案27 5.3.4综合办公大楼建设方案综合办公大楼建设方案29 5.3.5商业铺面建设方案商业铺面建设方案31 5.3.6百货大楼建设方案百货大楼建设方案31 5.3.7酒店餐饮大楼建设方案酒店餐饮大楼建设方案31 5.3.8地磅、停车场、宿舍等辅助工程建设方案地磅、停车场、宿舍等辅助工程建设方案31 5.3.9配套商品房建设方案配套商品房建设方案32 第六章第六章 项目经营管理模式项目经营管理模式34 6.1 项目经营模式 34

4、6.1.16.1.1 市场定位市场定位34 II 6.1.26.1.2 项目经营策略项目经营策略35 6.2 项目管理模式 37 第七章第七章 项目组织机构与人员培训项目组织机构与人员培训38 7.1 组织机构 38 7.2 劳动定员 38 7.3 员工培训 39 第八章第八章 项目实施进度项目实施进度41 8.1 筹备工作 41 8.2 建设施工 41 8.3 项目进度 41 第九章第九章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措42 9.1 估算范围 42 9.2 估算依据 42 9.3 项目建设投资估算 43 9.4 流动资金投资估算 45 9.5 资金筹措 45 第十章第十章 市场经营收支

5、分析市场经营收支分析46 10.1 市场经营收入估算 46 10.2 市场经营支出估算 47 10.3 经营分析结论 49 第十一章第十一章 经济社会效益分析经济社会效益分析51 11.1 项目建设将为市政府“保供稳价”工作提供稳定抓手 51 11.2 项目建设将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题 51 11.3 项目建设将有力带动地区经济发展和创造相当数量就业 51 11.4 项目建设有利于规范我市农副产品交易市场 52 11.5 项目建设将大力促进地区农业产业化的进程 52 1 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目名称项目名称及建设单位及建设单位 1.1.11.1.1 项目名称项目

6、名称 海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心项目 1.1.21.1.2 项目建设单位项目建设单位 海南永青绿色农业食品加工有限公司是国家农业产业化重点龙 头企业，是一家集农产品种植、收购、加工、包装、冷藏、物流和 销售为一体的大型农业集团。公司在海南文昌东路镇、会文镇、万 宁礼纪镇和屯昌屯城镇投资 3 亿多元建有 4 个大型农产品产地集配 中心，冷藏加工能力达 5.5 万吨，占全省农产品冷藏能力的 25%， 是海南省规模最大、冷藏加工设备最先进、服务体系最完善的产地 集配中心。集团以 4 个产地集配中心为基础，通过科学的服务体制、 良好的经营机制和完善的管理模式，在全省建立了 94

7、 个农业服务站， 拥有 2712 名农民技术员，连接农户 11 余万户，覆盖 43.5 万亩种植 基地。依托产地基础设施及生产收购网络，公司在全国建立了 60 个 批发网点和具有销售载体的 800 多个营销终端，培育了 300 多名常 年运销海南瓜菜水果的客商，2012 年度公司运销总量达到 23 万吨， 销售额达到 12.3 亿元。公司实行以总经理负责制为基础的现代企业 制度，目前有注册员工 156 人，其中拥有大专以上文化程度的员工 2 占总数的 78%。公司近几年连续盈利，资产 2 个多亿，财务状况良 好。 公司不仅拥有 20 余年农副产品运销经验和完善的销地营销网络， 还建设和参与管理

8、了省内外一批大型农副产品批发市场，积累了市 场规划建设和经营管理经验，也锻炼了人才队伍。例如，2007 年， 永青管理团队接手管理武汉白沙洲农产品大市场武汉白沙洲农产品大市场，不到一年时间便 理顺了市场管理、提高了市场盈利，并通过运作成功在香港上市， 融资 11.5 亿港元，股票代号为 0149。2011 年，该市场年交易总量 已达 223 万吨，年交易总额 130 亿元；2009 年，公司与海南农垦合 作筹建天津环渤海农产品交易市场天津环渤海农产品交易市场，积极争取国家、海南省和天津 市政府的优惠政策，通过优惠价格取得了建设用地并争取到了国家 项目资金，为市场建设提供了良好政策环境和资金支持

9、。经过三年 的筹备和建设，该市场已建成并投入使用。通过该项目的建设，打 通了从海南到北方特别是华北地区的海上运输通道，为海南瓜菜出 岛运销提供了新的途径；2012 年，公司积极响应省政府建设常年蔬 菜基地的号召，在屯昌屯城投资建设了海南中部农产品交易中心海南中部农产品交易中心， 形成了“立足屯昌、辐射周边”的产销对接平台和电子商务平台， 对保障屯昌甚至中部地区农副产品供应和稳定价格起到了积极作用。 综上，海南永青绿色农业食品加工有限公司在经验、资源、团 队、资金、技术等方面具备明显优势，拥有作为项目建设业主的条 件，完全有能力建设好该项目。 3 1.21.2 项目主管部门项目主管部门 海南省商

10、务厅、财政厅 1.31.3 项目建设思路及目标项目建设思路及目标 1.3.11.3.1 项目建设思路项目建设思路 项目将综合考虑全省农副产品批发交易市场布局和文昌市城市 功能规划，在相关部门的指导下，由永青公司统一规划设计，并承 担市场主体工程建设。公司将利用自有资金和银行贷款启动市场基 础设施建设，同时争取省商务厅和财政厅资金推动市场基础设施建 设，并吸引有实力的产业资本参与酒店公寓、百货大楼、住宅小区 等市场配套设施建设，通过整合政府、公司、银行和社会资本等四 方主体的政策、资金、产业资源，推动项目快速建成并投入运营。 1.3.21.3.2 项目建设目标项目建设目标 项目将坚持“政府引导、

11、市场化运作”的原则，通过采取“公 司自有资金启动项目、国家扶持资金推动项目、社会资本参与建设 项目”的建设投资模式，实施“大买大卖、储备调节、保护收购” 三大经营策略，把市场打造成为“立足文昌、辐射周边、面向全国” 的， “批发交易为主、兼顾配送零售”的，涵盖蔬菜、水果、粮油、 肉类、水产、干调、冻品、土特产、日用品、烟酒等品类的区域性 农副产品综合批发交易市场。计划项目建成后三年内，实现 20 万吨 和 20 亿元的年交易规模，成为海南东北部地区最大的涉农产品展示 交易窗口。 4 1.41.4 项目建设地址项目建设地址及内容及内容 1.4.11.4.1 项目建设地址项目建设地址 海南省文昌市

12、文城镇英城社区，海文高速文城出口处，高速路 以东、迎宾路北侧、职业学校西侧。 1.4.21.4.2 项目建设内容项目建设内容 项目规划占地 250 亩，计划总投资 12 亿元，总建筑面积 30 万 平方米，设计年交易量 20 万吨，交易额 20 亿元，建设期为一年半， 主要建设内容有： （1）2 层农副产品综合性加工配送中心层农副产品综合性加工配送中心 5000 平方米；平方米； （2）8 栋钢结构交易大棚 35200 平方米； （3）1 栋三层多功能冷藏库，共 10000 平方米； （4）2 栋一层商铺，共 2350 平方米； （5）1 栋八层综合办公大楼 16000 平方米； （6）1 栋

13、八层百货大楼 22400 平方米； （7）1 栋八层酒店餐饮大楼 22400 平方米； （8）30 栋配套商品房平方米； （9）1 栋六层职工倒班宿舍 7200 平方米； （10）其他公共辅助设施，如给排水、消防、地磅、停车场、 道路及绿化等。 1.51.5 项目投资项目投资及资金筹措及资金筹措 1.5.1 项目投资项目投资 5 项目计划总投资 12 亿元，其中市场基础设施建设 3.8 亿元，市 场经营流动资金估算需要 2000 万元，配套商品房建设 8 亿元。 1.5.21.5.2 资金筹措资金筹措 项目建设资金主要通过四种途径筹措，即企业自筹、政府扶持、 银行贷款和社会投资。项目计划总投资

14、 12 亿元，其中企业自筹 1 亿 元，计划争取政府扶持 1 亿元，银行贷款 2 亿元，社会投资 8 亿元。 1.61.6 主要技术经济指标主要技术经济指标 表表 1-1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项项 目目单位单位指指 标标备注备注 1项目总投资万元 1.1建设投资万元 1.2流动资金万元2000 2经营总收入万元6492.70第 5 年 3经营总支出万元4822.05第 5 年 4经营利润总额万元1670.65第 5 年 5财务内部收益率%10.61 6财务净现值万元1120.55 7投资回收期年6.99 1.71.7 可研编制依据可研编制依据 1、 中共中央 国务院关

15、于加快发展现代农业 进一步增强农村 发展活力的若干意见 （2013 年中央一号文件） ； 2、国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见 （国办发201159 号） 6 3、 商务部关于贯彻落实的实施意见 ； 4、海南省商务厅、海南省财政厅关于申报 2013 年农产品流 通体系建设中央专项项目的通知 （琼商务建2013331 号） 5、 海南国际旅游岛建设发展规划纲要（20102020） ； 6、 海南省“十二五”规划纲要（2011-2015） ； 7、 海南省现代物流业发展规划（2010-2020 年） ； 8、海南省经济特区制定的投资鼓励政策； 9、 2011 年海南省统计年鉴 ；

16、10、 文昌市 2009 年国民经济和社会发展统计公报 ； 11、海南永青绿色农业食品加工有限公司提供的相关资料。 1.81.8 研究结论与建议研究结论与建议 1.8.1 研究结论研究结论 （1）项目建设目标明确。）项目建设目标明确。项目针对目前文昌及海南东北部其它 地区农副产品生产、储存、流通、加工等环节存在的问题，通过建 设规范的区域综合批发交易市场，保障市场供应、减少流通环节、 降低流通成本，符合国家和海南发展农副产品流通体系的产业政策。 （2）项目方案设计合理。）项目方案设计合理。市场以农副产品批发交易和仓储配送 为中心，配备信息管理和检验检疫功能，布局合理、流程科学、管 理规范，能够实现农副产品高效率、低成本的流通。项目还规划配 7 套了酒店餐饮、百货大楼、商业住宅等设施，将为来往客户、市场 商户及周边居民提供良好的生活服务环境，有利于市场的繁荣和稳 定。 （3）经济社会效益显著。）经济社会效益显著。项目建成运营后，将带动市场周边 房产、酒店、餐饮、物流、包装等相关产业发展，创造相当数量的 劳动就