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1、2015年上半年中国房地产投资回报率调查报告北京仁达房地产评估有限公司北京云房数据技术有限责任公司二零一五年四月由于万维网使用者的数量飞速增长，对于最终用户来说，随着可供使用的主页和网上信息的数量的爆炸性增长，最终用户间的交互性越来越差，传统意义上的交互已经无法满足用户的需求，举一个简单的例子，即使是在世界杯的决赛期间，一个普通的足球迷也很难立刻从网络上找到聊天的对象。前 言房地产投资回报率是反映房地产投资回报的重要指标，是投资人在房地产投资决策和房地产项目评价中的重要参考，也是利用收益法进行房地产估价的重要参数。科学、准确的房地产投资回报率不仅能够为房地产投资主体投资决策提供科学依据，为估价
2、师提供了客观的参数依据，还能为银行押品管理人员较好地控制和防范房地产风险提供依据。中国房地产投资回报率调查报告是北京云房数据技术有限责任公司北京云房数据技术有限责任公司（原北京仁达房地产评估有限公司信息数据部），致力于为评估行业信息化发展，为房地产/土地评估机构、银行金融机构、行业协会等提供房地产数据、评估软件系统、项目服务等全套解决方案，是独立的第三方服务商。（云房数据）与北京仁达房地产评估有限公司（仁达评估）合作的中国房地产估价师与房地产经纪人学会资本化率调查研究课题成果之一。自2009年课题承接起，课题组不断深入挖掘和分析。到2013年，课题组依托云房数据强大的数据库资源和仁达评估二十年
3、来丰富的评估经验，以及对房地产市场历年发展的敏锐把握，运用房地产估价方法和数据挖掘、分析及预测技术，经过5年的努力，将研究成果从北京扩展至17个城市，通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率三个指标对各城市各物业进行了深入调查。2014年中国房地产投资回报率调查报告覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都、重庆、南京、大连、沈阳、宁波、无锡、苏州、长沙、西安，共十七个城市。研究物业涵盖普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺。2015年，为扩大研究范围，我们完成了后台自动测算系统的开发，未来中国房地产投资回报率调查报告将在目前研究基础上进行城市扩展和深度扩展，城市扩展目标为7
4、0个城市，深度扩展包括物业细化及商圈扩展等。我们志在通过对回报率的扩展调查，定期发布、更新与维护回报率调查数据。中国房地产投资回报率调查报告旨在提供中国房地产投资回报率调查数据综合服务，包括提供给投资主体的房地产投资决策数据服务、评估机构的估价参数服务、银行押品估值参数服务等。2015年4月目 录卷首导读 如何解读“房地产投资回报率”1一、各物业类型总体投资回报率概况1（一）普通住宅2（二）高档住宅5（三）写字楼8（四）商铺11二、各投资模式总体投资回报率排序14（一）静态租赁回报率15（二）长期租赁回报率17（三）5年租赁后转售回报率（2010-2015年）19（四）5年租赁后转售回报率（2
5、015-2020年预测）21三、北京房地产市场分析23（一）住宅市场24（二）写字楼市场27（三）商铺市场30四、典型城市房地产市场分析33（一）上海34（二）广州37（三）深圳40（四）杭州43（五）南京46（六）成都49专 题 分 析52专题一 买房即赚时代过去，房产投资进入专业化时代53专题二 从房地产投资回报率数据看2015年楼市变化56专题三 悄悄告诉你北京住宅市场投资情况60指标解释63公司介绍64卷首导读卷首导读 如何解读“房地产投资回报率” 房地产投资回报率是反映房地产投资回报的重要指标，也是投资人在房地产投资决策和房地产项目评价中的重要参考。根据国内房地产投资实践，中国房地产
6、投资回报率调查共测算了三类指标：静态租赁回报率、长期租赁回报率及5年租赁后转售回报率（历史及预测）。房地产投资回报率指标：1、静态租赁回报率根据当前租金回报，选择投资时机 概念理解：静态租赁回报率为年租金与售价的占比。例如，投资者购买一套100万元的房子，假设每年租金收益不变，年净租金回报约为2万，意味着静态租赁回报率为2。 投资应用：由于房价和房租都是房屋价值的反映，因此租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比 国际租售比：国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1200-1300。其对应的静态租赁回报率区间为4%6%。合理区间推断，静态租赁回报率合理区间为4%-6%
7、。当静态租赁回报率低于4%，反映出相对于市场实际租金水平，当前房产价格过高，意味着房产未来投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；当静态租赁回报率高于6%，表明房产投资潜力相对较大，后市看好。2、长期租赁回报率根据长期租金回报，判断未来收益 概念理解：长期租赁回报率代表了随着未来租金的变化，长期租赁物业可获取的回报率大小。例如，投资者购买一套100万元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年租金收益不等，平均年化租金回报6万，意味着长期租赁回报率为6。 投资应用：长期租赁回报率反映了租金动态增长下的回报情况，更贴近市场真实的租金回报情况。对于长期依靠租金收益的项目，长期租赁回报率更能反映
8、物业的长期收益水平。3、5年租赁后转售回报率根据转售回报，判断最佳转售时机 概念理解：5年租赁后转售回报率是包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。例如，投资者2009年购买一套100万元的房子，出租五年后出售，平均年化租金和售价收益15万，意味着5年租赁后转售回报率15%。 投资应用：5年租赁后转售包含了租金收益和价格增值两部分回报。在整体市场平稳、理性的条件下，5年租赁后转售回报率水平应当接近长期租赁回报率，而近年来买卖市场快速发展，价格上升幅度较大，转售回报远高于租金回报。选择转售时机，可以将该指标与长期租赁回报率对比，当该指标高于长期租赁回报率时，可以进行转售。在购入物业的
9、时候，应当考虑到在5年租赁后转售回报率过高时，反映了近年来价格的快速上涨，要警惕未来市场逆转所带来的风险。参考收益率（利率）指标：现实中，投资人除了购买房产之外，往往还有银行存款、购买国债、购买房地产信托产品、购买房地产上市公司股票等理财方式可选。通过对比特定房产投资回报率与多种理财方式的收益率大小，能够帮助投资人衡量房产项目实际回报率高低。由于投资房地产周期相对较长，为了避免周期波动的影响，建议参考收益率（利率）指标统一选取各指标的长期滚动平均值。2015年上半年安全利率与资本市场相关收益率CPI涨幅均值2.2%一年期存款利率十年滚动平均2.9%五年期贷款利率十年滚动平均6.5%余额宝收益率
10、4.5%长期国债到期收益率3.9%长期企业债到期收益率4.8%房地产信托平均年收益率9.6%房地产上市公司平均净资产收益率13.3%调查成果应用说明房地产投资回报率研究报告提供中国房地产投资回报率调查数据综合服务，包括提供给投资主体的房地产投资决策数据服务、评估机构的估价参数服务、银行押品估值参数服务等。主要应用情况如下：1、提供房地产投资决策参考。首先通过城市历年房地产租金、价格走势，对未来房地产市场进行预测和趋势判断；其次通过不同类型投资回报率的排序，对不同城市、不同物业、不同投资模式的投资回报进行对比，给出投资数据及参考。2、提供评估模型及相匹配的估价参数。对不同估价模型进行说明，给出了
11、三种估价模型的应用步骤和相对应的估价参数。3、提供押品评估参数。参数应用有两个阶段：一是在贷款发放阶段，指导内部评估人员进行押品评估或对中介机构的评估结果进行审核；二是在抵（质）押关系存续期间，指导内部评估人员动态监控押品的价值变化情况，及时量化风险。房地产投资回报率调查使用导航应用主体业务板块业务说明投资主体房地产投资决策服务市场分析、投资选择、修正及风险评估估价机构房地产估价服务估价模型及对应的参数银行、保险等金融机构房地产押品管理服务房地产押品评估与动态监测模板（参数）北京云房数据技术有限责任公司第21页电话：010-88312523回报率概况一、各物业类型总体投资回报率概况（一）普通住
12、宅随着宏观环境的改变，自2014年起，全国房地产市场投资增速下滑，各地住宅库存量攀升，去化压力大，价格出现了不同幅度的回落，房地产市场步入了下行调整阶段。面对市场的下行，政府利好调控政策频发，一线城市2014年末成交量出现小幅上涨。2015年初，在国内经济持续下行的背景下，房地产政策调控动作趋于频繁：支持合理住房需求、央行降息降准、“330政策”出台等等。在各项利好政策刺激下，预计今年住宅成交量将有所回升。然而，经济下滑、城镇化增速放缓、人口红利逐步消失，支撑房地产市场快速发展的动力因素不断减弱，预计价格不会出现大幅上涨。从2015上半年回报率数据来看，静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城
13、市平均值为2.6%；长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，仍然处于高位，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。2015上半年普通住宅投资回报率城市静态租赁长期租赁5年租赁后转售2010-20152015-2020平均值2.6%6.1%8.9%6.3%北京1.8%5.1%13.9%5.9%上海1.9%5.0%13.2%6.0%广州2.0%5.6%17.0%6.1%深圳2.3%6.9%11.4%7.5%天津2.2%5.6%9.6%6.8%南京2.
14、0%6.1%9.1%7.1%杭州2.3%3.3%1.2%3.9%成都2.9%6.6%8.9%6.1%武汉2.9%6.7%13.8%7.0%长沙3.2%6.3%6.4%6.3%西安3.5%7.3%9.8%6.7%重庆3.0%8.0%9.4%5.8%苏州2.5%6.1%7.1%6.5%宁波2.5%6.0%-0.4%6.4%无锡3.0%7.0%5.1%7.1%沈阳3.0%6.8%10.3%6.0%大连2.9%6.0%5.4%6.2%1、租赁市场投资回报率当期租金回报不高，考虑租金增长后，长期租赁回报合理。2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，整体租金回报水平依旧不高。长期租赁回报率是考虑了租金的动态增长下的回报率，更接近市场真实的租金回报水平。2015上半年，普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间，高于余额宝平均收益率，总体收益水平相对不错。仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。一线城市及东部城市静态租赁回报率偏低。除一
