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1、广汉顺德路与东西大街交汇处项目 前期市调报告,2013年5月,国信成顾问,广汉市场研究,广汉概况,广汉为成都都市圈、半小时经济圈的重要组成部分，是西部最具投资潜力百强县之一,地理位置 地处川西平原腹地，南距成都市23公里，北靠德阳18公里 行政区划 全市幅员面积538平方公里，辖18个乡镇，183个行政村， 总人口60万 历史背景 广汉因“广至汉水”而得名，秦朝为雒县，汉朝为广汉郡， 是三国时期军事重镇“雒城”,广汉历史久远，古迹众多，素有“川西明珠”美誉,文化风俗 广汉是中华文明发祥地、农村改革起源地，传统民俗“保 保节”延续了300余年，被誉为“中华一绝”，列入省级 非物质文化遗产保护名录
2、，可带动广汉儿童家庭类消费 旅游资源 广汉境内拥有三星堆古文化遗址、明代古寺龙居寺、文庙、 房湖公园等众多处名胜古迹 路网交通 广汉拥有108国道、京昆高速、宝成铁路、成绵乐城际高 铁、成都二绕，是连接中国西南与西北的重要交通枢纽,广汉区位分析,广汉区位优越，位于成都与德阳的过渡点，距离双流国际机场和金堂第二机场车程约1小时,广汉距离双流国际机场直线距离54公里，车程约1小时 广汉距离金堂第二机场直线距离42公里，车程约1小时 广汉位于成都、德阳的中心位臵，作为两个城市的交通节点，具有一定的枢纽作用,广汉交通分析,广汉拥有两条在建高铁线，通车后将进一步增加广汉与成都的经济联系，进一步增强成都的
3、 辐射能力,广汉市高级别道路主要为南北向， 连接成都和德阳 成绵乐高铁将连接广汉和成都东客 站、双流国际机场，大大提高广汉同 我国大城市的联系 成兰高铁目前处于建设初期，呈现 时间相对成绵乐高铁较晚 成都第二绕城高速经过广汉，连接 12个区市县，2013年通车，届时将 进一步增强成都的吸附能力，广汉将 可能成为成都周边的“副中心”,成都“北改”工程概况,“北改”为成都最大规模的民生工程，北改工程项目约360个，总投资约3,300亿元,区域规模：主要涉及成华、金牛、新都三区，涉及85万人口，195平方公里土地，其中重点区域104平方公里 发展目标：产业升级、生态文态 产业规划：现代商贸业、文化旅
4、游业、科技服务业、商务服务业，形成商品批发物流高地、国际商贸物流中心、综合商 社（会）和贸易总部聚集区、电子商务创新基地和特色商品价格发现中心 发展思路： 交通先行，2012年拟启动交通基础设施建设43个，约建46.5公里道路，总投资约138.34亿元 打造优质生态环境，利用山体、湿地、湖泊等城市生态空间，形成城市最大的都市绿岛 发展高端商业和现代服务业，初步形成北部城市级商业中心、火车北站商圈、各城市组团或板块的商业商务中心,成都“北改”工程影响,“北改”大型工程，推动中心城区向北扩张，大大缩短了广汉与成都中心城区距离,“北改”工程交通先行，将优化城 北至广汉的道路，实现两地快速联通， 可能
5、出现“广汉住，成都工作”类候 鸟人群，有利于区域住宅市场发展 “北改”工程将为城北带来大量居 住人群，为避免城区拥堵，城北居民 有机会驱车至广汉消费，成为区域商 业的目标客群 “北改”工程大力发展文化旅游产 业，将可能串联部分广汉旅游景点， 形成多条旅游线路，带动广汉旅游市 场发展，有利于区域商业、酒店发展 “北改”区域重点发展高端商业和 现代服务业，有助于带动广汉市第三 产业的发展，提升区域竞争力,城市发展目标,广汉目前主要发展第二产业，远期规划二、三产业并重，并逐渐过渡到第三产业主导,政府重点招商引资项目 第二产业 机械设备制造及机械零部件研发与加工 医药制药、植物化学原料、生物技术开发
6、交通系统专用设备及器材、配件制造 新材料、新能源、电子信息技术研发及生产 环境保护与资源节约综合利用 食品饮料生产 第三产业 现代服务业及旅游、卫生、教育、文化领域的建设投资 三星堆文化旅游产业综合开发 国家鼓励发展的其它产业 广汉市城市总体规划（2001-2050）经济发展目标 规划期内，力争国民生产总值达到280亿元，第一产业达到15亿元、 第二产业达到43亿元、第三产业达到49亿元，人均国内生产总值达 到44500元/人,城市规划,广汉未来规划为组团式发展，形成“一城三区六镇”格局,广汉经济开发区概况,广汉经济开发区将目标定为“国家级开发区”，未来将逐步从生产型园区转变为研发型园区， 从
7、而直接推动广汉市现代服务业发展,广汉经济开发区已被定为“省级经济技术 开发区”，园区企业总量460户，其中规模 企业163户，截至2011年底总产值达416.7 亿元，总就业人数2.8万人，其中高收入的 管理及技术人才6,976人 开发区大型企业的入驻，可带动上下游产 业中小型企业，带来中心城区办公物业需求 大型企业商务活动频繁，带来高星级的酒 店需求 众多大型企业管理人员常驻广汉，催生市 区高品质住宅、公寓需求 大型企业管理层具有较强消费能力，将推 动广汉的商业市场升级,广汉文化产业园区概况,广汉文化产业园区位于本项目西侧，主要发展旅游业、教育业和房地产业，大量的游客和学 生可带动广汉市的商
8、业发展,三星小镇 主打三星堆文化，吸引游客长住小镇 旅游住宅片区 规划由企业投资主推区域发展，未来形成高 尚居住片区 校园区 目前已引进四川师范大学、航天职业学院、 法官培训学校，未来还将引进更多大中学校,旅游业发展规划,广汉规划未来五年集中打造旅游市场，将广汉建成国际旅游目的地，主要发展思路为增加过夜消费，将直接拉动广汉市酒店市场的外部需求,本案,21km,19km,12km,城市未来发展趋势,广汉城市未来将向周边扩散发展，由于老城区旧城改造难度大，将逐渐转变为单一的传统商业功能，新兴区域将承载更多的城市升级使命,老城区 老城区人口将向城北西区和城东片区迁移， 未来老城区将仍然承担传统商业中
9、心的功能 城北西区 共7.2平方公里，新政务中心所在地，引入 多个大型开发商，未来将成为高收入人群的 居住聚集区 城东片区 共3.2平方公里，规划定位为“运动休闲新 东城”，由汉龙集团进行土地整理，目前尚 处开发初期 经济开发区 经济开发区将向东南方向延伸14公里，延 伸区域将主要发展航空产业,城北西区,老城区,城东片区,经 济 开 发 区,本案,广汉近期重点项目,广汉未来2年将有一批大型项目建成，将极大的促进广汉现代服务业发展,宏观经济研究,广汉人口情况分析,广汉市人口基数基本稳定，城市化率增长较快，有利于商业和住宅市场的发展,截至2010年，广汉人口达60.46万，在德阳各扩权县中排名第二
10、 截至2010年，广汉城镇人口达21.37万，城市化率达35.35% 政府规划2015年，广汉城区人口将达到40万，主要靠城市化实现,德阳市各扩权县户籍人口对比（2011）,德阳市各扩权县户籍人口对比（2012）,备注：“扩权县”是指扩大管理权限的县，四川共有59个扩权县，德阳市拥有广汉市、中江县、罗江县、什邡市、绵竹市5个扩权县,由于部分县市未公布2012统计结果，因此横向对比选取2011年数据进行比对,广汉经济发展分析,广汉经济发展水平较高，在四川59个扩权县中排名第二，GDP的高速增长，有利于写字楼、 酒店和公寓市场的发展,截至2010年，广汉GDP达190.02亿元，超过什邡、绵竹等德
11、阳其他扩权县 2011年，广汉GDP首次突破200亿元，达223.5亿,四川省代表扩权县GDP对比（2012年）,广汉市GDP增长情况,备注：四川共有59个“扩权县”，本次选取德阳全部扩权县和其他地级市排名前列的扩权县，用于比对,广汉固定资产投资情况分析,广汉固定资产投资总体保持上升态势，且增速较快，有利于写字楼和住宅市场的发展, 截至2011年，广汉市固定资产完成投资103亿元，同比增长24.23% 2009年，由于汶川地震灾后重建投资巨大，因此出现了爆发性增长，2010年恢复平稳快速增长,四川代表扩权县固定资产投资完成额对比（2010）,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市固定资产投资增长情
12、况,单位：亿元,广汉房地产发展情况分析,广汉房地产市场发展良好，购房刚性需求明显,2008年由于地震和金融危机的影响，房地产投资与2007年基本持平；2009年房地产市场迅速复苏，因此投资出现了爆发性增长 2010年以前，广汉商品房销售面积持续增长，空臵面积相对稳定，说明市场刚性需求旺盛，房地产市场健康发展,广汉市房地产投资增长对比,广汉市固定资产投资增长情况,由于统计年鉴未公布2011年-2012年房地产市场数据，因此本次纵向分析选取2007-2010年数据,广汉市房地产发展情况,单位：亿元,广汉第二产业发展分析,广汉第二产业在德阳各扩权县中发展最好且每年以20%左右的速度高速递增，强大的第
13、二产 业为第三产业的发展垫定良好的基础,截至2010年，广汉第二产业增加值突破100亿元，达102亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县 广汉第二产业增长平稳且迅速，第二产业GDP占比不断增加,德阳市各扩权县第二产业发展对比（2011年）,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市房地产发展情况,单位：亿元,广汉民营经济发展分析,广汉民营经济增加值主要来源于第二产业，目前发展迅速，创造了大量高收入人群，激发了 商业消费和投资需求,广汉民营经济增加值主要来源于第二产业，2010年占比达到71.18% 截至2010年，广汉民营经济增加值达124.18亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县，在四川59个扩权县中
14、排名第二 除去2009年由于2008年汶川地震的影响，增速有所下滑，其余年份民营经济均以超过20%的增速高速发展,四川省代表扩权县民营经济增加值对比（2010年）,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市民营经济增加值发展情况,单位：亿元,广汉第三产业发展分析,广汉第三产业在德阳各扩权县中发展最好但GDP占比偏低，由于第二产业的良好基础，未来 第三产业发展空间巨大，有利于商业、写字楼、酒店市场的发展,截至2010年，广汉第三产业增加值达51.68亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县 广汉第三产业以超过10%的速度平稳增长,德阳市各扩权县第三产业发展对比（2010年）,广汉市固定资产投资增长情况,广汉
15、市房地产发展情况,单位：亿元,广汉旅游发展情况分析,广汉游客快速增长，旅游市场持续活跃，有助于酒店和商业市场发展,截至2010年，广汉国内旅游人数达238万人次，旅游收益达130亿元 广汉旅游持续火爆，即使在地震影响严重的2008、2009年，也表现良好,广汉市固定资产投资增长情况,广汉旅游市场发展情况,广汉城镇居民消费情况分析,广汉城镇人均可支配收入较高，居民消费欲望强烈，有助于商业和住宅市场的发展, 2010年广汉市城镇可支配收入在59个扩权县中排名第7，截至2011年城镇可支配收入达18,249元 广汉城镇消费欲望强烈，近年消费倾向虽有所回落，但仍达77.15%,四川代表扩权县城镇人均可
16、支配收入对比（2010）,德阳市各扩权县户籍人口对比（2012）,单位：元,广汉社会消费情况分析,广汉社会消费品零售总额较高，本土市场消费旺盛, 2010年广汉社会消费品零售总额在四川59个扩权县中排名第5，说明广汉商业市场活跃 近年广汉社会消费品零售总额保持稳定增长，截至2011年达78.07亿元，有助于商业市场的持续发展,四川代表扩权县社会消费品零售总额对比（2010）,单位：亿元,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市社会消费品零售总额增长情况,广汉消费结构分析,广汉城镇消费结构持续优化，居民生活质量稳步提高，有助于现代服务业发展,广汉城镇居民消费结构中食品支出占比逐年下滑，恩格尔系数持续优化 广汉城镇居民交通通信支出和医疗保健支出占比逐年上升，全市民用汽车拥有量近5年共增长近60%，表明市民消费不再 停留在生活基本用品上，开始注重生活质量，有利于支撑第三产业的发展 2009,2010两年由于国家政策较好，对2
