郑州某商业步行街招商策划方案

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1、国网电力科学研究院 展厅设计方案,郑东新区CBD商业步行街 招商策划方案,目录,一、步行街形象定位 二、步行街招商分析 三、步行街招商策略 四、上海推介会,一、步行街形象定位,形象定位,（一）商业步行街的价值 （二）知名商业步行街的形象 （三）郑东新区CBD商业步行街的形象定位,形象定位,（一）商业步行街的价值,1.商业街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。 2.重振原有商业中心，带动城市新一轮发展。 3.建立新的城市中心，没有大型商业街，新的城区就无法形成城市中心。 4.步行街对城市商业结构的更新，改变了单一购物结构，并通过发展旅游文化等 多种功能，提升了城市生活品

2、质。 5.强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局。 6.步行街是对都市文化的提升与再造。,形象定位,城市最具魅力、最繁荣的商业主旋律,（二）知名商业步行街街的形象,1.世界著名商业步行街 2.国内著名商业步行街,形象定位,美国纽约第五大道 法国巴黎香榭丽舍大街 英国伦敦牛津街 日本东京都新宿大街 韩国汉城市明洞大街 新加坡乌节路,1.世界著名商业步行街,形象定位,上海南京路 承载一个世纪的繁华与风云变幻，南京路作为全国最大规模的全天候步行街，采用不对称设计，像一条贯穿始终的“金带“，街两边琳琅满目的商铺宛如一幕幕丰富多采的动感电影。 王府井 历史悠久，集购物、休闲、文化、娱乐、旅游、

3、餐饮、商务、住宿于一体，在全国享有声誉，被称为“金街”，凝聚传统浓郁的京味，融汇现代、新潮的风雅。,形象定位,2.国内著名商业步行街,（三）郑东新区CBD商业步行街的形象定位,河南，中华民族的发祥地； 河南，中华文明的起源地； 河南，在振兴的征途上奋进。,形象定位,中国河南,（三）郑东新区CBD商业步行街的形象定位,郑州，中国八大古都之一，历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。 郑州，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯和能源枢纽 。 郑州，迅速崛起的现代化城市。,形象定位,河南郑州,（三）郑东新区CBD商业步行街的形象定位,郑东新区，一片开放的热土； 郑东新区，郑州未来的

4、希望； 郑东新区，充满水域风情的生态宜居城市； 郑东新区，生机勃勃的新兴城区。,形象定位,郑东新区,（三）郑东新区CBD商业步行街的形象定位,形象定位,郑东新区CBD,郑东新区CBD，领导中原城市群强势崛起； 郑东新区CBD，中国新十大地标性CBD； 郑东新区CBD，中国最具投资价值CBD； 郑东新区CBD，中国新锐金融生态城。,（三）郑东新区CBD商业步行街的形象定位 商都 商机 古老商都，无限商机 商都历史的文化的传统的 商机现代的商业的开放的,形象定位,历史的、文化的、传承的 步行街代表着城市文明，蕴藏着城市文化。郑东新区商业步行街，浓缩了郑州作为中国八大古都之一的悠久历史与灿烂文明。,

5、形象定位,现代的、商业的、开放的 CBD商业步行街是大郑州的商务坐标，是中原城市群的商务名片，展现活力的、发展的、腾飞的郑东新区。 涵盖精品购物、餐饮、休闲娱乐、人文艺术等多个方面，是中原人引以为豪的商业中心、消费中心和形象中心。,形象定位,二、步行街招商分析,招商分析,（一）步行街发展分析 （二）步行街招商分析 （三）环形步行街的优势 （四）郑东新区CBD步行街招商分析 （五）消费群体分析 （六）目标客户分析 （七）小结,招商分析,招商分析,（一）步行街发展分析,1.步行街兴盛关键 2.步行街衰败因素,1.步行街兴盛关键,主要特性： 声誉全球化 人流量大 收益可靠,关键因素： 悠久的历史 独

6、特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的支柱商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企合作关系,招商分析,典范： 上海南京路 武汉江汉路,2.步行街衰败因素,定位脱离实际，脱离消费者； 品牌重复率高，同质化严重； 品牌更新不能满足消费需求； 交通规划不合理； 建设管理体制不完善； 公共配套设施不完备。,招商分析,案例： 改造前的北京王府井步行街 青岛地下商业步行街,（二）步行街招商分析,1.步行街招商的优势 2.步行街招商的瓶颈,招商分析,1.步行街招商优势,成功关键： 区位优势 市场前景广阔 前期规划合理,招商分析,定位准确 筹备工作充分 广开渠道 精英团队,2.步行街招商瓶颈,招商

7、瓶颈: 信息不对称，信息难集中，缺少好的沟通交流平台。 开发商的开发模式和商家的选址流程不匹配。 商业地产规划定位、业态规划不准确。 招商模式旧卖住宅的处理方式。,招商分析,需要关注的问题： 前期规划与品牌搭配是否合理。 客户信息来源 能否与商家保持畅通无阻的沟通。 供需问题。 建立好的市场消费平台。 业主要冷静认清环境形势。 了解商家的标准和模式。,招商分析,（三）环形步行街的优势,招商分析,1.城市道路系统对步行街支持明显，环状的城市干道使得交通极为便利，人流物流活跃； 2.步行街的平面线型呈树枝状伸向周边街道，CBD与步行街依赖性增强，更具凝聚力、向心力、辐射力。 3.富有活力的开敞空间

8、和环状的动线，对消费者而言更为合理和人性化。 4.环形步行街以“珍珠一线穿”的方式，使步行街体系的功能及景观更为完善，提升城市品位。,成功典范： 英国丹迪市环状步行街,（四）郑东新区CBD商业步行街招商分析,1.优势及机会 2.劣势及问题,招商分析,1.优势及机会,区位优势明显。 中部崛起背景。 深厚的文化底蕴。 广阔的消费前景。,招商分析,科学的环状布局。 完善的商业配套。 现代宜居的生活环境。 具有政府背景和政策支持。,2.劣势及问题,能否进行合理、正确的定位 经济危机形势之下，招商难 能否有计划地进行招商 是否有广泛的信息来源渠道,招商分析,（五）消费群体分析,1.郑州消费水平 2.消费

9、群体及消费特征,招商分析,1.郑州消费水平,经济发展水平和市民消费水平上而言，郑州的市场前景还是很广阔的。市民能跟得上潮流，能消费，会消费。 郑州市消费水平在与武汉、长沙、南昌、合肥、太原等中部五省省会城市和西安、石家庄等两个相邻省会城市的对比中，仅次于武汉，居第二位。 随着郑州城市地位上升，消费观念改变，消费水平渐高已成趋势，郑州的高档消费圈也在逐步扩大。,招商分析,2.消费群体及消费特征,消费群体： 常住高知居民30万，洽商人士300万 行政、白领、商旅人士 社会消费是金字塔型，白领消费圈的这些人占据金字塔的“塔尖”。 购物是白领们最为热衷的休闲活动。,招商分析,2.消费群体及消费特征,白

10、领 白领阶层不仅重视物质生活，更注重文化消费和精神享受，他们凭借较高的素质和收入，总是走在时代消费的最前列，在“水泥森林”般的大都市里领导着一个又一个潮流。 由于经济独立以及强调个性，当今的女性白领OFFICE LADY已经成为消费市场上最抢眼的消费群体。 如今是时尚年代，品牌是经典与时尚的交融，是现代风度和高雅情趣的体现。近年来，一些国际知名品牌的男士用品，已成为新宠。商务男士的购物需求也在不断晋级。,招商分析,白领消费特征： 注重品牌 追赶时尚,招商分析,彰显个性 精明理性,招商分析,（六）目标客户分析,1.品牌扩张的重要性 2.品牌扩张注重盈利性、可持续性 3.金融危机下品牌扩张趋势,1

11、.品牌扩张的重要性,21世纪是品牌纵横的世纪，品牌已成为企业最有潜力的资产。 品牌扩张是企业实现其市场扩张和利润增长的“高速路”。,招商分析,2.品牌扩张注重盈利性、可持续性,作为一个企业，追求利润最大化是最终目标，也是企业赖以生存的基础。 地段注重国内一二线城市 文化和历史传统 购买力 发展前景 管理水平,招商分析,3.金融危机下品牌扩张趋势,整体收缩：硬扩张转向软重生 当消费者因金融危机来袭而更加谨慎购物时，价格高昂的奢侈品以及中高端品牌的正价商品就会进入被“砍”掉的那部分消费。 受金融危机对奢侈品销售的影响，许多国际品牌或者国际品牌的代理商已经或正在退掉原已预定的铺位。 中高端消费前景广

12、阔，逆势扩张 危机，是危险，也是机遇。随着人民生活水平越来越高，消费需求也越来越高，中高端品牌消费已渐成趋势。也有些企业借此时机，逆势扩张，抢占市场份额，提高品牌竞争力。,招商分析,招商分析,（七）小结,在金融危机的大背景下，郑东新区CBD商业步行街招商将面临诸多困难，然而郑东新区CBD商业步行街以其诸多硬件上的优势和文化软实力，在招商中仍拥有很多机会。 综观目前商业街发展和招商的情况，郑东新区CBD商业步行街需要采取积极、高效的招商策略。,三、步行街招商策略,招商策略,招商策略,（一）准确定位 （二）业态规划 （三）有的放矢 （四）分段招商 （五）多管齐下,招商策略,（一）准确定位,CBD中

13、高档商业步行街 重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足中高端消费需求，有效完善CBD功能，提升城市品位。,招商策略,（一）准确定位,力争做到“五高、三名”， 打造集商业、旅游、文化于一体的特色步行街。,五高：,三名：,高客流量 高知名度 高回报率 高辐射力 高效管理,名店,名品,名街,招商策略,（二）业态规划,业态组成： 以时尚购物为主，辅以餐饮、休闲娱乐、商务配套。 面积占比： 时尚购物55%、餐饮20%、休闲娱乐20%、商务配套5%。 档次比例： 中高档50%、中档30%、大众化20%。,招商策略,品牌集群 + 凝聚特色,（三）有的放矢,依托百货、大型超市、影院、大型

14、餐饮、大型娱乐等国内外一线品牌主力店的带动,形成合力聚集人气。,汇集优质的旗舰店、专卖店、品牌店、特色店规模化经营，打造传承历史文化、有特色的现代商业街。,招商策略,主力店目标,超市：家乐福、易初莲花等 家电卖场：国美 百货：巴黎春天、新世界、久光、太平洋、百联（尽量控制在3家之内，错位经营，避免恶性竞争） 餐饮娱乐：肯德基、麦当劳、星巴克、避风塘、一茶一坐、真功夫、金钱豹、钱柜等 数码广场、书店、运动天地、名品折扣店 电影厅及电玩,招商筹备阶段 主力店招商阶段 全面招商阶段 运营调整阶段,招商策略,（四）分段招商,注：具体进度待交流后确定,1）准确定位、合理规划业态和功能分区。 2）完善招商

15、文件。 3）通过多种渠道，积累客户资源。 4）整理要招商的目标客户清单，联系方式、联系人。 5）进行初步的客户联系，寄送资料、招商说明书或召开招商说明会，筛选客户。,招商筹备工作,招商策略,招商策略,（五）招商途径,自主招商的同时，需要充分利用第三方招商平台 行业协会及政府招商机构 专业的招商代理机构,招商策略,优势： 权威性和号召力，拥有行业丰富的品牌资源和人脉，具有说服企业入驻的话语权。 可在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。 劣势： 可控性差、不能落实。,行业协会及政府招商机构,招商策略,优势： 委托国内外的专业招商机构规划、实施招商，充分利用一些专业机构的丰富资源、专业人才、专业运

16、作经验，提供从资源、到策划和运作全方位的支持和服务。 劣势： 费用略高，开发客户所需公关成本可能过大。,专业的招商代理机构,招商策略,项目推介会（区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会） 主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式 阶段性的招商成果发布会 工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会,大型主题招商活动,四、郑东新区CBD商业步行街 上海推介会,上海推介会,（一）活动定位 （二）活动策略 （三）活动主题 （四）宣传策略 （五）活动名称 （六）活动时间,（七）活动地点 （八）活动规模 （九）活动内容 （十）会务工作 （十一）会场布局 （十二）费用匡算,亲切 这是一次招商活动，但不刻意营造招商氛围，力求达到良好的招商效果。 交流 本次活动更是一场新老朋友交流分享的聚会，是中原文化与海