长安路项目商业畅想及调研定位

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1、长安路项目商业畅想,调研、定位,1我们经过深入的市场调研、分析，充分的对项目周边的商业现状进行整理，为项目的商业定位提供依据。 2.名利双收:我们有信心将本项目打造成西安地区付商圈的代表性商业集合体中心!实现“五出”（出业绩、出声誉、出影响、出品牌、出形象）目标.,本次策划的目标,报告目录,第一章 西安市市场分析,经济形势长期看好，中、短期则喜忧参半,1,2,3,4,5,国际金融危机影响下， 2009年国际经济低速增长的基本面不会改变,房价下跌和成交量萎缩的情况，预计会延续到2010至2011年才结束,整个房地产行业艰难过冬的时候，商业地产却成为了避风港,国家连续性利好政策的出台，4万亿资金落

2、实的细节为长期发展打下基础,西安市做为内陆城市和西北的标志，所受到的“寒冬”影响是较小的,6,地区间产业转移不断推进，西部地区传统服务业升级转型加剧,人口： 2006年：常住人口823万，年均增长2 2010年：市域955万；市区695万；主城区525万 2020年：市域1030万；市区765万；主城区600万,用地： 2010年：市区695平方公里；主城区525平方公里 2020年：市区788平方公里，主城区600平方公里,经济： 2006年：GDP1450亿元，增长13 2020年：国内生产总值5670亿，人均国内生产总值7590美元，人均可支配收入2万元,城市规模 现辖9区4县,2020

3、年：城市化率达80%，经济达我国中等发达城市水平,城市分析规模,城市分析定位,产业：高新技术、装备制造、旅游、现代服务、文化等,西部：新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区,陕西：省会,中国：重要教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽,城市定位,历史：世界闻名的历史文化古都、旅游名城,西安新“四化”：国际化、市场化、人文化、生态化,城市分析商业,面向全国型商业辐射性集中地 钟楼、东大街、西大街、书院 门仿古文化街、南大街、康复路,面向西安市区域辐射性商业地段 小寨、土门、电子城、科技路,西安区域型商业地段 东：东新街、交大电脑城、轻康商圈 西：土门商圈、丰庆路食品批发 南：小寨、长安路

4、 北：龙首商圈,社区型商业点,西 安 市 商 业 体 系,一 级 商 业 服 务 网,二 级 商 业 服 务 网,三 级 商 业 服 务 网,中 心 商 业 区,区 域 商 业 中心,二 环 商 业 带,三 环 商 业 带,卫 星 城 商 业 圈,市 区 社 区 商 业,城 镇 商 业 区,西安新“小寨商圈“拥有极高的市场消费提升空间,注：数据来源为创典数据库,第二章 项目商业状况分析,个案分析,4,项目地西接长安南路，是目前小寨商圈最繁华的主商街，也是西安市连接南北的交通大动脉。众多的高校及机关坐落周边。地铁2号线也即将投入使用。,南面眺望的是长安区及大学城，而与项目地相邻的曲江会展中心是目

5、前西安市乃至西北地区影响力最大也最富盛名的场馆，其间经常举办的各项会展及活动吸引了大批本地及外地的客商和人群。未来规划的地铁5号 线将穿越其间为本地区的大量客流提供了便捷的交通方式。,商业用地规划为50亩用地，但是应同整体项目做为“城市综合体” 进行统一布局,项目的东、北方向除目前 大量的行政性村落聚集区外， 未来的居住性规划用地及大 量的常驻性人口，也是极大 的市场消费潜力的来源。同 时天坛遗址保护中心区的设 立及道路的贯通也会为商业 带来众多的流动性消费人口。,项目目前除住宅用地之外。商业土地实际所有为20亩用地。由于预计还有30亩相邻的商业用地， 因此在商业规划时应按照整体性统一规划。容

6、积率5.7预计商业总面积为189810平方米，,个案分析,4,处于政府规划的新小寨、长安街干字型主商圈中。占据绝佳的地理优势。东临曲江0.5公里；西距高新3公里；南至大学城2公里；北入西安市市区。,华东服饰广场,麦德龙仓储超市,三森家居建材,曲江会展中心 百安居 易初莲花,华润万家超市,结论一,区域地处冲要，是重点发展的城市附中心，为商家经营持有的必争之地。,地铁2号线的即将建成，以及未来5号线的投入，使得项目所在地成为了小寨商圈南扩的又一有力支撑。在缓解交通压力的同时，也带来了大量的异区域消费。,由于整个商圈内，公交线路繁多；504、229、239、527、704、408、217、k631、

7、215、600、19、323、44、603等近30路公交车连通四面八方，使得西安市各个方向的消费者在有需要的情况下能够非常便捷、顺畅的到达这里。而南三环的近在咫尺也为各类商业的发展提供了有利的运输条件,结论二,区域交通四通八达，随着城市性功能的提高，流通性将会不断持续满足需求。,地区周边是西安市各大高校的汇聚之地，陕西师范大学、西安外国语学院、 西北政法大学、西安邮电学院以及邻近区域的西安交大医学院、长安大学等。 均在便捷的立体交通体系中，是核心商圈及二级商圈的主力消费群体。,而周边的企事业单位、行政村落，以及不断涌现的各个新的居民社区、楼 盘更是提供了大量的常住性消费人口，而且其消费时间上也

8、在被周边的消费需 求有效的延长。 同时长安区的延伸性购买及曲江会展中心的旅游、会议性消费也为商业的 运营范围扩展了极大的空间。,结论三,消费人口的集中及区域人口的素质优良，为发展更高级别的商业中心提供了基础,由于商业的聚集性特性，各业态、业种的加剧性集中，在形成繁荣性加剧的的同时，也为各业态业种的不断深入优化提供了发展的温床。 项目所在地区的各类中、小型商业经营单位使得本地区的商业用房极度紧张，在形成了高租价、高售价的是成格局之后，也是的经营性的垂直立体流成为了现实。,结论四,中小商业的聚集发展，为升级型商业提供了资源并打下了持续性发展的基础,随着地区各类传统商业的进一步发展，消费人口的能力、

9、素质的进一步提高，交通运输能力的进一步扩大。也使得许多非传统意义的商业（如快捷连锁酒店、汽车餐厅、精装SOHO等）不断的涌现出来，形成的商业业态的行业多元化格局，也为进一步的城市商业附中心的升级换代准备了充足的资源。,结论五,商业行业多元化的发展，为城市副中心的集成化商业提供了最大限度利用性,个案分析,4,根据国家统计局西安调查队发布的从回归模型分析点击西安消费报告显示，未来几年西安消费仍有很大上升空间，对西安经济增长的拉动力量会由弱走强。 其中吃 居首位，而增长幅度最大的却是同百姓生活消费最密切相关的杂品及服务；同时教育文化、娱乐服务和交通通讯等的持续增长，也充分说明了在物质逐渐丰富之后，人

10、口素质和精神提高也成为了新的消费理念及追求。,周边商业项目商业业种,通过数据分析可以看出： 1、周边销售型商铺稀缺，且 销售利润空间较为理想； 2、地区整体商业经营活跃， 租赁汇报比较理想； 3、餐饮、电子、服饰类占比 较高，具备提升性经营空间。,主 流 消 费 群 体,花费最多的店铺类型按年龄 年轻人更喜欢到现代销售渠道购物，这与他们的生活方式和收入无关。未来年轻人会继续选择现代销售渠道购物，这将进一步削弱传统销售渠道的重要性。,花费按消费金额 平均每月支出：食品（包括新鲜食品、杂货、个人护肤用品） 服装、休闲娱乐、用品等。 平均每月新鲜食品的支出量为最高。,小结 消费客群统计年轻人及外来商

11、务性流动性人口高 年轻一代更具影响力的购物者,随着现代业态的发展，消费者更经常的到上述超市、大卖场及专卖店购物 年轻一代更倾向于在现代商业所提供的便捷的渠道购物，而且购物消费所针对 的品类更强（如：品牌服饰、电子产品等）； 而周边的常住性消费群体 更多是在生活方式和收入的反映，购物的倾向性 是更多的针对优质的日常家庭生活所需的用品及食品； 我们认为随着他们的日趋提高，这群人将继续加大在现代渠道消费,主要问题是： 他们目前在本地区核心商圈内仍缺少相对高端集中的消费场所,个案分析,4,华东服饰广场位于贯通南北的长安南路上，是目前该地区最大的商业体， 经营面积近3万平方米，分为七层。负一层至四层分别

12、经营百货服饰类商 品，五六层为配套电玩休闲、文教类商业。,注：五、六层为整体性租赁。,华东服饰广场,第三章 项目SWOT分析,项目商业运作SWOT分析,优： 项目整体做同一规划运作，占据先发优势，规模在本区域内也具代表性； 地块周边交通便利，地铁两条线路的站口紧邻项目； 整体规划较为超前，适应性较强； 项目面对曲江会展中心，具有相当的集客能力。,劣： 商业体量较大，加大项目的招商和培育难度； 目前20亩商业用地之外的商业用地还未取得； 现阶段周边特别是东、北两侧是自然村落商业形象及经营规模均极低； 周边规划道路还未开建，地铁投入使用还需时间。,机会： 西安市政府的宏观经济规划中，对本地区的城市

13、未来副中心期望极高； 区域内良好、足量的消费群体将是商业繁荣的基本保证； 大量的新建住宅也使得相应的城市配套不断提高为项目的商业发展提供保障； 众多新兴商业的落户意愿强烈。,威胁： 未来新兴项目的入住，会进一步增加市场的竞争力度； 大体量的商业相应的会带来与之相应的市场性风险； 其他专业性市场的设立经营会带来一定程度上的市场分流。,通过对项目的商业SWOT分析，结合商业聚集性及习惯性等特性，建议项目的整体商业同项目的其他区域进行统一规划运作。,做大做强,局,势,市,机,强强联手,强者恒强,区域差异,项目的商业做为未来城市副中心，要达到充分的发展，必须规划采用什么样的整体商业模式才符合发展需求？

14、,第四章 项目商业定位,豪布斯卡（HOPSCA）的商业模式,豪布斯卡的开发新模式和定位标准豪布斯卡，一种源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏曼哈顿，东京之核心六本木，是现代地产所能达到的最高形态。,“豪布斯卡” （HOPSCA） 是一种多业态 的标准集合体,酒店（HOTEL）,写字楼（OFFICE）,停车场（PARKING）,大型综合购物中心（SHOPPING MALL）,娱乐空间（CONVENTION）,国际公寓（APARTMENT）,HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，

15、保证在HOPSCA豪布斯卡内的人员工作的便利性。,标准一：,豪布斯卡（HOPSCA）的选址与兴建却有着严格的要求和标准。通过其标准可以看到本项目的的商业是否适合该模式,HOPSCA豪布斯卡属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市边缘地区，这样才能使得HOPSCA豪布斯卡建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；,标准二：,作为HOPSCA豪布斯卡必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；,标准三：,结论,通过前文分析及标准列举，可以看到HOPSCA豪布斯卡模式是非常适用的,根据豪布斯卡（HOPSCA）选址与兴建的要求、标准和周边

16、地区状况的五项结论，结合商品市场的业种需求增长的表现。,最大化的发掘 该项目所在地段唯一性的价值,最大化的发掘 地块特异性的价值,最大化建立 竞争优势，避免劣势，以降低专业风险,推 论：,商业高端集合体 HOPSCA模式的有效规划,三大主力卖场 电子+OUTIETS+净菜海鲜大卖场,结合休闲、娱乐、文教类机构 高端娱乐+影院+品牌培训,暂定名（曲江不夜城）,曲 江 不 夜 城,商业地产的本质是资本运营， 那么本项目资本回笼的三种适合的方式列举：,商业部分进行整体或分割式 销售，之后由社区物业公司进行管理,商业部分进行长期的持有性经营 组建商业管理公司进行专业管理,将商业部分进行纵向分割，适当出售 小部分，组建管理公司长期持有大部分物业,优点：如能实现销售，则可以快速的进行资金回笼 缺点：销售压力极大，对市场