可行性研究报告(万科房地产项目模板)

《可行性研究报告(万科房地产项目模板)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《可行性研究报告(万科房地产项目模板)（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目可行性研究报告 第 1 页 共 54 页 万科万科.房地产项目可行性研究报告房地产项目可行性研究报告(模板模板) 目目 录录 第第 1 1 章章总总 论论3 1.1.项目背景与概况3 1.2.主要技术经济指标7 1.3.问题与建议8 第第 2 2 章章项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究9 2.1.投资环境分析9 2.2.区域房地产市场分析11 2.3.销售预测15 2.4.营销策略19 第第 3 3 章章建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件21 3.1.建设规模21 3.2.项目概况现状21 3.3.项目建设条件22 第第 4 4

2、章章建筑方案建筑方案26 4.1.设计依据26 4.2.项目设计主题和开发理念26 4.3.项目总体规划方案27 4.4.建筑设计28 4.5.结构设计29 4.6.给排水设计30 第第 5 5 章章节能节水措施节能节水措施32 5.1.设计依据32 5.2.建筑部分节能设计32 第第 6 6 章章环境影响评价环境影响评价33 6.1.编制依据33 6.2.环境现状33 6.3.项目建设对环境的影响34 6.4.环境保护措施34 第第 7 7 章章劳动卫生与消防劳动卫生与消防35 7.1.指导思想35 7.2.职业安全卫生健康对策与措施35 7.3.消防设计36 第第 8 8 章章组织机构与人

3、力资源配置组织机构与人力资源配置38 8.1.组织机构38 8.2.人力资源配置38 第第 9 9 章章项目实施进度项目实施进度39 湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目可行性研究报告 第 2 页 共 54 页 9.1.项目开发期39 9.2.项目实施进度安排39 9.3.项目实施过程控制措施39 第第 1010 章章项目招投标项目招投标41 10.1.工程项目招标投标概述41 10.2.工程项目招标投标因素分析42 10.3.招标依据44 10.4.招标范围44 10.5.招标方式44 第第 1111 章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措45 11.1.投资估算45 11.2.资

4、金筹措45 第第 1212 章章财务评价财务评价47 12.1.项目评估依据47 12.2.财务评价基础数据的选择47 12.3.财务评价47 12.4.不确定性分析48 第第 1313 章章社会评价社会评价49 13.1.项目对社会的影响分析49 13.2.风险分析50 13.3.社会评价结论51 第第 1414 章章研究结论与建议研究结论与建议52 14.1.可行性研究结论52 14.2.建议52 湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目可行性研究报告 第 3 页 共 54 页 第第 1 1 章章 总总 论论 1.1. 项目背景与概况 1 1、项目名称：、项目名称： 湘水明珠居住小区一

5、期(1、2、3 号楼)项目 2 2、承办单位概况、承办单位概况 单位名称：*房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 注册资金：港币 2,000 万元 单位住所：*市* 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人： 企业负责人： 建设单位简介：*房地产开发有限公司是由*市政府在 2006 年中国中西部招商 会中引资过来的加拿大独资企业，并经*市工商行政管理局批准成立的一家房地产开 发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程 部、销售部等，现有职员 26 人，其中高级职称 1 人，中级职称 7 人，公司人员大都 是经验丰富的专业人员，年开发能力为 5

6、0 万多平方米。 *房地产开发有限公司拥有资产 2.4 亿，其中已拥有土地使用权面积为 238 亩， 按每亩 70 万元估价（已完成征地拆迁）近 1.7 亿，另外风光带建设投资 7521 万元。 3、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议； （2） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用 版） ； 湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目可行性研究报告 第 4 页 共 54 页 （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参 数（第三版） ； （4） 城市房地产开发经营管理条例 ； （5） 房地产项目经济评价方法 。 4、编

7、制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期 (1、2、3 号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、 项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、 项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步 健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展 的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。*房地产占 GDP

8、的比重还将快速上升，对 GDP 的贡献率还将逐步 增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方 向转变，到 2008 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米，平均每户拥有 一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 15%，城市化水平将提 高到 36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争 2010 年 达到人均建筑面积 35 平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定 发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的 需要。 项目

9、对城市建设将起到促进作用项目对城市建设将起到促进作用 2007 年 12 月 24 日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议 政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型城市群建设及产业发展思 路与对策研究总报告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业 湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目可行性研究报告 第 5 页 共 54 页 聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的 综合生态区。 *作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济 中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的

10、辐射力，在以长株潭 为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，*市委市政府提出要突出*城市形象建 筑，提高*城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业 2010 年规划，未来 10 年内湖南省将斥资 3327 亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑 面积增加到 30.18 平方米。 目前，*市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房 地产业发展规划相差甚远。因此，改善*市人民的居住条件已经成为*市政府特别 关心的问题之一。同时，随着*经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居 住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使*城市 居民的生活

11、环境、居住环境不断得到改善。 湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目符合*城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城 市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所 难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。 而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍 然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新

12、提供 80 多万个就 业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽 视的作用，而本项目作为*市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加*市当地 社会就业岗位作出一定的贡献。 6、拟建地点 本项目位于*市湘江东岸南段，总占地面积 20,936.7 平方米，小区西隔湘江东 湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目可行性研究报告 第 6 页 共 54 页 路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小 区北部主路口。本项目与*市著名的东洲岛隔河相望；距

13、*市火车站不到 500 米,距 离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。 7、预期目标 湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目拟在占地面积 20,936.7 平方米的土 地上，建设总容积率为 2.63，建设密度为 24.4%,总建筑面积为 65,913.47 平方米的 3 栋(1-3 号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积 47,652.3 平方米，1-2 层商铺面积 7419.1 平方米，地下停车场面积 10,842 平方米） 。 8、主要建设条件 湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目 的一部分，该项目分城市基础设施

14、建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行， 项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养 生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快*城市基础设施建设，促进经济社会可 持续发展，把*建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤 路工程的建设。经考察，在中国 2006 年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产 开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了*市湘江东岸南段建设协调领导小 组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相 关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、 市重点项目。考虑到该项目

15、投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显， 对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发200620 号文， “关于湘江东岸南段 堤路建设工程实施细则的通知，该通知第五条规定用地控制范围。 “在湘江东岸南 段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加 20%的 回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经 依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发” 。第六条规定了东厢用地出让价。 “已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和 省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂） 、市住 宅公司、砂

16、石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建 湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目可行性研究报告 第 7 页 共 54 页 衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。 1.2. 主要技术经济指标 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 总用地面积 20,936.7 2 规划总建筑面积 65,913.47 2.1 其中：住宅建筑面积 47,652.3 2.2 其中：1-2 层商铺建筑面积 7419.1 2.3 其中：地下停车场建筑面积 10842 3 建筑密度 % 24.4 4 容积率 2.63 5 绿地率 %38.3 6 项目总投资万元 11,650.44 7 财务净现值万元 3,001.06 8 财务内部收益率 %73.86 9 静态投资回收期年 0.83 10 动态投资回收期年 0.88 1.3. 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测 算过程假定本项目在土地取得、立项、开