《某港汇项目市场定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某港汇项目市场定位报告（92页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、连云港港汇项目 市场定位报告,蓝风机构2010年9月,2,目录,前言 认知连云港 房产市场分析 住宅市场及案例 市场竞争分析 基地介绍及分析 基地SWOT分析 客群定位 产品原则 价格及房型 产品原则 立面 园林景观 会所及商业 项目价值链构成,3,我们不是在单纯的做项目 而是在寻觅连云港未来发展的脉络 找寻都市人深藏内心的精神家园 是在填补连云港都市化进程中城市硬件的缺失 传承城市发展沉淀，提炼打造城市新的文化内涵！,4,CONTENTS,第一部分：求真务实 市场基础分析 第二部分：思路创新 项目定位分析,5,第一部分 求真务实 用数据和事实说话 市场基础分析,6,三问市场,一、在快速发展的
2、港城经济格局中，我们的产品如何实现差异化定位。 二、在整体营销思路中，如何实现区域与个体项目之间的价值联动与提升。 三、在整合不同物业类型同时，如何兑现他们的价值。,7,着眼连云港全局，探求连云港房地产 市场战略和形象的制高点,在连云港的房地产开发水平正逐步朝着现代化接轨的基础上，在同质楼盘各有特色、市场竞争加剧的情况下，【港汇项目】应该站得高、看得远，定位准，更进一步体现新港城新魅力，才能在连云港市场占领战略制高点，形成营销势能。,8,认知连云港定位,连接东西沟通南北的 国家枢纽 苏北经济振兴的龙头城市 本市发展政策背景实力雄厚,9,连云港之现状 发展潜力巨大,与日本、韩国隔海相望 北与日照
3、市接壤 西与徐州市和临沂市毗邻 南连宿迁市、淮安市和盐城市,总面积7444平方公里， 市区面积880平方公里，,户籍总人口490.64万人， 市区88.69万人,是环渤海经济圈、长三角经济区和内陆中西部出海口的重要节点城市。,10,连云港之贸易活力 经济基础良好,中国沿海十大海港之一,全球百强集装箱运输港口之一,首批14个沿海开放城市之一,35个国家和地区投资兴办2000多个项目，包括世界500强的美国杜邦、法国罗盖.,11,连云港之交通体系 交通路网发达,连霍、同三两条国家级高速干道在此交汇,全国45个公路主枢纽之一的204国道穿境而过。,铁路开通至郑州、西安、成都、兰州等地的货运，和直通北
4、京、上海、南京、武汉、成都等城市。,航空达到国际4D级标准，开通至北京、上海、广州、温州等航线。,注:连霍高速指连云港通往新疆霍尔果斯； 同三高速指黑龙江同江通往海南三亚,12,连云港之组团规划 发展思路明晰,本案所在区域,13,连云港之发展规划 大手笔,市域空间主框架： “一体两翼” 市域城镇空间结构： “一心三轴”,一体两翼,连云港 一心,14,连云港之近年GDP 连年持续强劲增长,2003年以来，连云港GDP逐年稳步增长，08年和09年增长率分别为21.92%和25.47%。,15,连云港之人均可支配收入 有钱了,连云港人均年可支配收入仍保持高速增长，08年和09年增幅分别为15.03%
5、和15%，可支配收入明显放大。 良好的可支配收入增长速度给港城房地产、第三产业等发展带来支撑。,16,房地产投资占固定投资比重走势 比例适中,2009年固定资产投资显著扩大。房地产投资08年为03年以来增速最快的一年，09年受08年金融危机的影响房地产投资有所减少。 房地产投资比重成波浪式发展。,17,宏观市场分析结论,港城的城市空间发展,经济增长、人口增加、收入增长,在改善生活条件和投资等领域的标准得到加强和提升,带来,导致,连云港处在沿海和陇海产业带的重要节点位置上，区位优势明显，海陆空相互配套的立体交通网，构筑了长三角区域经济发展的惟一北翼港口城市。以港口为依托，加快推进工业化、城市化进
6、程，深入推进沿海经济带建设和沿东陇海线产业带建设，为初步建成实力较强的国际性海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市打下坚实基础。 连云港作为长三角惟一北翼港口城市，全面构筑“全新大上海国际化都市圈”已现雏形，必将迎来新一轮的财富时代！,18,二、房地产市场分析,1、房地产投资：2010年上半年度投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占主体；土地购置面积下降，成交均价上升；商品房施工规模继续扩大。 2、土地市场： 2010年上半年土地上市27幅，成交27幅土地；上市面积262.15万 ,成交面积126.99万,成交金额10.0388亿元 (其中新浦区成交土地3幅,总面积48142) 3
7、、供销情况：上半年市区批准预售面积93.45万方米,实际销售面积89.69万; 4、价格情况：上半年市区住宅销售平均价格3884元/ ，新浦区住宅销售平均价格4248元/ 调控影响有限，市场上冲动力仍大,2010年市场回顾,19,2010年上半年连云港四大区域供销情况,无论是市场供应还是消化量，本案所处新浦区都是连云港主力区域，独占鳌头。 新浦区上市量和销售量在未来均稳步增长，处于供销两旺。,20,新浦区板块区域划分,北 区,21,从图上看，新浦西区和南区销售相对较好 东区上市量和销售量都最大,新浦区各板块上市量和销售量,22,市场总体结论,可以预测，连云港房地产市场经历了2010年4月份国家
8、调控后，销量在短期内有所回落，但销售价格会处于平稳、小幅上扬态势。未来3-5年连云港房地产市场发展将呈现以下主要特点：,A、政策调控进一步加强，房地产市场越来越规范 B、规模化开发模式成为土地开发主流 C、房地产投资增速高位运行 D、商品房价格长期看仍将保持上涨趋势 E、新浦区销售量仍是连云港市区销售量的主力,23,政策走势及对本市场影响,2010年上半年，政府针对全国房产市场展开了颇为严厉的调控政策，连云港地区也于4月份颁布新的规定，让急剧上涨的连云港房价刹住了车，房产价格逐步趋向平稳。自本年度8月份开始各开发楼盘的销售量又趋于上升，明显可以看出本地房产消费还是以刚性需求为主。 近日来媒体多
9、报道大中城市房产市场成交量上升，价格有上涨迹象，预计本年度末政府的新一轮调控政策会相应出台，来抑制房价继续快速上涨的苗头。 总体看，调控政策目的不是打压房地产开发而是有针对性的抑制房产投机行为，使地产市场有一个公平合理的环境。 我们认为： 房价会上涨，调控会持续 上涨速度快，调控力度大循环往复,24,住宅市场,25,2010年上半年新浦区各板块 住宅销量及价格,新浦东区销量为整个新浦区销量之首，远远超过其它四个区域，可以看出新浦东区很受老百姓欢迎 新浦中心区由于地理位置独特，配套成熟，销售量虽然少，但销售价格为整个新浦区最高；而新浦东区销售价格次之，但随着东区的配套的完善，价格增长空间巨大。,
10、26,从表上可以看出新浦东区住宅价格的走势呈上扬趋势，每年在以大幅度增长,本案所在新浦区商品房均价走势,27,区域在售竞争个案分布,1,1,御景龙湾,2,2,香溢江南,3,3,平高府邸,4,4,中央华府,5,5,东瑞花园,6,6,君悦财富广场,7,7,明珠皇冠花园,8,8,区域目前未来几年在售竞争楼盘主要沿巨龙路及海宁路展开，同时还有其他区域的高档次楼盘。,本案,博威江南明珠苑,28,区域在售个案推案情况,区域目前供应与未来供应都以高层产品为主 直接竞争楼盘每个项目平均销售3.5万平米/年,29,版块代表楼盘,御景龙湾,项目一期,直接竞争楼盘,30,关键一：品牌大盘,项目依托青岛利群集团，打造
11、品牌物业；项目目前在新浦区属于最大的楼盘之一。,时尚前卫的售楼中心,关键二：内部配套,项目内部配套有农贸市场、幼儿园、商业街、影音室、 恒温游泳馆、健身房、篮球场等,关键三：学区,项目属于苍梧小学，此学校在新区属于最好的九年制学校， 对老百姓非常有吸引力。,板块代表楼盘,项目核心卖点：大盘、内部配套、学区,直接竞争楼盘,直接竞争楼盘,御景龙湾图片,31,直接竞争楼盘,御景龙湾图片,32,33,板块代表楼盘,香溢江南,项目一期,项目三期,直接竞争楼盘,34,关键一：品牌,项目开发商在连云港开发的香溢世纪花园目前居住品质在老百姓中口碑非常好，对其开发实力较认可,时尚前卫的售楼中心,关键二：学区,项
12、目属于苍梧小学，此学校在新区属于最好的九年制学校， 对老百姓非常有吸引力。,关键三：景观绿化,项目在建设初期就花费上百万做了景观绿化样板， 其对老百姓吸引力大,板块代表楼盘,项目核心卖点：品牌、学区、景观绿化,景观效果,直接竞争楼盘,直接竞争楼盘,香益江南图片,35,直接竞争楼盘,香益江南图片,36,37,板块代表楼盘,平高府邸,项目一二期,间接竞争楼盘,38,关键一：超高绿化率,含项目自身周边的绿化，可以达到近70%的绿化率,关键二：下沉式广场,港城首创2200集中下沉式商业配套广场,关键三：酒店式大堂,酒店式挑高大堂，给住户尊贵身份的感觉,板块代表楼盘,项目核心卖点：超高绿化率、下沉式广场
13、、酒店式大堂,39,板块代表楼盘,中央华府,项目四期,间接竞争楼盘,40,关键一：品牌,项目投资商为港城的康缘药业集团，非常有实力,时尚前卫的售楼中心,关键二：学区,苍梧小学学区为新区九年制学校，在项目的西面，对为小孩 上学的家长有吸引力，同时项目离新海高级中学、淮海 工学院也近，对投资客也有吸引力,关键三：尖沙咀百货,小区内很多植物都为药草，具有养生效果，极具特色,板块代表楼盘,项目核心卖点：品牌、学区、药草植物,41,板块代表楼盘,东瑞花园,间接竞争楼盘,42,关键一：送露台、花园,项目花园洋房底层送花园，顶层送露台,时尚前卫的售楼中心,板块代表楼盘,项目核心卖点：送露台、花园,43,板块
14、代表楼盘,君悦财富广场,间接竞争楼盘,44,关键一：新区商业地段,项目属于新区规划的步行街地段，其巨龙路段被规划为步行街的一部分,时尚前卫的售楼中心,关键二：学区房,项目属于苍梧小学学区，苍梧小学为我市在新区新成立的 一个9年制学校，受到老百姓的亲睐。,板块代表楼盘,项目核心卖点：位于新区，紧临新区规划中的步行街，学区房，是都市型居住、商业综合体,关键三：综合体,项目集居住、商业、办公于一体,45,板块代表楼盘,明珠皇冠花园,间接竞争楼盘,46,关键一：配套较全,项目属于新区规划的步行街地段旁，周边现有实施相较其它很多楼盘齐全。,时尚前卫的售楼中心,关键二：学区房,项目属于苍梧小学学区，苍梧小
15、学为我市在新区新成立的 一个9年制学校，受到老百姓的亲睐。,板块代表楼盘,项目核心卖点：位于新区，周边配套相对较全，学区房,47,板块代表楼盘,博威江南明珠苑,间接竞争楼盘,48,关键一：品牌,项目的投资商为上海博威益诚投资集团，资金实力雄厚，在昆山开发的博威江南明珠苑项目是港城项目的原版，老百姓去看了后对其品牌有认同感,时尚前卫的售楼中心,关键二：绿化,项目花了1000多万元打造小区景观，已交付的景观绿化 在港城实属少见，对客户有很大的吸引力。,板块代表楼盘,项目核心卖点：品牌、绿化、公园,关键二：公园,项目西面即为郁洲公园，出门就可以去公园散步等,本项目未来的竞争态势 三国演义+群雄逐鹿,直接竞争楼盘： 1、御景龙湾未推出房源25期，面积约50万平方米 2、香溢江南未推出2期高层住宅房源面积约：16万平米 注：直接竞争项目未来3年可能推出面积约为66万，加之本项目21万平方米，共87万平米 狭小区域将上演“三国演义” 其他区域间接竞争项目： 平高府邸未销售面积10.6万 金
